Quảng cáo rao bán bất động sản tràn ngập khắp nơi. Chủ đầu tư chiều chuộng người mua hết cỡ, tung ra nhiều chương trình khuyến mãi như mua nhà, đất tặng vàng, mua căn hộ tặng xe hơi, lãi suất ưu đãi, chiết khấu cao (tức giảm giá mà không nói ra).

Tuy vậy, nhiều khó khăn vẫn chờ người mua phía trước.

Rắc rối chuyển nhượng

Hiện nay, nếu nhà đầu tư, đầu cơ chưa nhận bàn giao căn hộ hoặc đất nền có nhà (từ năm 2004, Chính phủ không cho chuyển nhượng đất nền nữa) thì thủ tục chuyển nhượng khá phức tạp, gây phiền toái và mất thời gian cho cả họ lẫn người mua.

Từ cuối năm 2010, theo quy định, mua bán căn hộ chung cư, chuyển nhượng đất nền, các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán và phải có chứng nhận của phòng công chứng. Tại đây, người chuyển nhượng phải xuất trình hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư. Nếu chuyển nhượng lần thứ hai thì xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán của lần trước.

Sau đó, một trong hai bên nộp bản sao giấy tờ cho cơ quan thuế để làm thủ tục đóng thuế thu nhập. Đóng thuế xong, bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng để chủ đầu tư xác nhận vào hợp đồng.

Hồ sơ này gồm bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng. Các chủ đầu tư còn đòi người bán phải làm đơn gởi cho họ trước xin cấp giấy đồng ý cho chuyển nhượng, rồi mới được đi làm thủ tục công chứng và đóng thuế.

Đối với người mua căn hộ chung cư, thậm chí dọn về ở đã lâu, vẫn phải chờ một thời gian mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ năm 2001 đến cuối năm 2011, tại Hà Nội và TP.HCM có 952 dự án phát triển nhà đã được triển khai với khoảng 333.000 căn hộ chung cư và nhà liền kề.

Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà tại các dự án này tính đến ngày kiểm tra, chỉ đạt khoảng 64.400 căn hộ, chiếm19,3% tổng số căn hộ theo dự án được duyệt; trong đó, Hà Nội đạt 9,3%, TP.HCM đạt 30%.

Kiểm tra 10 tòa nhà tại TP.HCM, tổ công tác đã phát hiện chủ đầu tư chỉ mới nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho 2.140 căn hộ, chiếm 37,8% số căn hộ đã bán và mới chỉ có 1.495 trường hợp nhận được giấy này. Tại Hà Nội, chủ đầu tư của 9 dự án được kiểm tra chỉ nộp hồ sơ cho 710 trường hợp, chiếm 23,7%. Và mới có 4 chủ dự án giao giấy chứng nhận cho 557 chủ căn hộ, chiếm 18,4% số căn hộ đã bán.

Thường thì từ khi nhận nhà chung cư cho tới lúc được cấp giấy chứng nhận sở hữu, người mua phải mất đến 2 năm, nếu nhanh. Có nơi lâu hơn, thậm chí có chủ đầu tư đã giao nhà cho khách từ nằm 2007 mà đến nay vẫn chưa làm giấy tờ, như chủ đầu tư chung cư Bình Minh, Thủ Thiêm, TP.HCM. Việc chậm trễ cấp giấy chứng nhận khiến nhiều nhà đầu tư khó bán lại được sản phẩm.

Cách đánh thuế chuyển nhượng bất động sản cũng còn bất hợp lý. Theo đó, thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đủ giấy tờ, hóa đơn là căn cứ xác định giá và các khoản phí có liên quan. Các trường hợp còn lại sẽ áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản quy định phải thỏa mãn 2 điều kiện để được hưởng cách tính thuế 25% trên chênh lệch: bất động sản phải có chủ quyền hợp pháp và hợp đồng mua bán phải qua công chứng. Hầu hết các trường hợp chuyển nhượng nhà đất đều bị áp thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng vì nhiều bất động sản không xác định được chênh lệch giá mua với giá bán.

Trong nhiều trường hợp, quy định nộp thuế 2% trên giá bán đã gây thiệt cho người bán, vì dù bán lỗ họ vẫn phải nộp thuế. Đó là trường hợp mua bất động sản chưa có giấy tờ hợp lệ, sau đó hoàn chỉnh giấy tờ và bán lại; trường hợp mua khi giá cao, sau đó phải bán giá thấp. Hoặc người vay vốn ngân hàng để mua bất động sản vào lúc lãi cao nhưng số tiền trả lãi không được tính vào chi phí để giảm bớt thuế thu nhập.