Toàn cảnh Bất động sản Đà Nẵng

Khách sạn

Theo Sở Du lịch Đà Nẵng, trong năm 2017 thành phố chào đón khoảng 6.600.000 lượt khách du lịch, trong đó khách quốc tế chiếm 35%. So với cùng kỳ năm trước, lượng khách quốc tế đạt mức tăng trưởng ấn tượng 39% và lượng khách nội địa tăng 12%.

Trong năm 2017, thị trường cho thấy sự dịch chuyển rõ nét hơn về quốc tịch khách quốc tế đến Đà Nẵng. Du khách đến từ Hàn Quốc đã bắt đầu vượt du khách Trung Quốc về số lượt khách. Nếu trong năm 2016, khách Hàn Quốc chiếm 27% thì trong năm 2017 tỷ lệ này tăng lên 40%. Trong năm 2016, Đà Nẵng có 21 chuyến bay trực tiếp (bao gồm chuyến bay thường kỳ và thuê chuyến) thì đến cuối năm 2017, tổng số chuyến bay tăng lên 26 chuyến. 

Trong quý IV/2017, thị trường đón nhận thêm một khách sạn 5 sao, một khách sạn 4 sao và 3 khách sạn 3 sao, cung cấp thêm hơn 1.508 phòng, nâng tổng nguồn cung 3-5 sao lên 16.402 phòng (tăng 37% so với 2016). Thị trường khách sạn tại Đà Nẵng đang ngày càng trở nên cạnh tranh hơn, và chỉ những khách sạn biết tạo sự khác biệt và/hoặc có vị trí đẹp mới có thể thu hút du khách.

Nhìn chung do tác động tích cực của tuần lễ cấp cao APEC, các khách sạn ghi nhận kết quả kinh doanh tốt hơn trong quý IV/2017 so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu phòng trung bình cho toàn khối 4-5 sao trong quý IV/2017 đạt 66,8 USD/phòng/đêm, tăng 6,4% theo năm. Công suất phòng trong quý IV/2017 cho khối 4-5 sao đạt 57,3%, tăng 5,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2016, trong khi giá phòng trung bình giảm 0,6% do thị trường trở nên cạnh tranh hơn.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Tiêu chí phân loại căn hộ của CBRE:
Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên 3.500 USD/m2
Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 1.500 đến 3.500 USD/m2
Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ  800 USD đến 1.500 USD/m2
Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 800 USD/m2

Trong thời gian diễn ra tuần lễ cấp cao APEC vào quý IV/2017, Việt Nam, và Đà Nẵng nói riêng, đã có cơ hội tiếp đón các nguyên thủ quốc gia và lãnh đạo doanh nghiệp từ 21 nền kinh tế thành viên, cùng với một lực lượng phóng viên, hậu cần hùng hậu. Sự kiện được nhắc đến nhiều trên các phương tiện truyền thông đa quốc gia, giúp thành phố biển ghi thêm dấu ấn trên bản đồ nghỉ dưỡng quốc tế. Điều này chắc chắn sẽ giúp củng cố lực hút đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng trong thời gian tới.

Trong quý IV/2017, thị trường Đà Nẵng không có dự án condotel mới nào được chào bán. Trong cả năm 2017, nguồn cung condotel ghi nhận 1.426 căn mới được chào bán (chỉ bằng 1/4 so với nguồn cung mới năm 2016), từ dự án Coco Ocean Resort & Spa, Coco Towers, Coco Wonderland (thuộc tổ hợp du lịch giải trí Cocobay), và TMS Luxury, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 7.675 căn. 

Một số dự án đã được chủ đầu tư dời thời gian chào bán dự kiến sang năm 2018 và 2019 nên nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo ước tính khoảng 9.000 căn. Lưu ý, đây là nguồn cung tương lai dự kiến chào bán nên số lượng thực tế có thể thay đổi theo kế hoạch của chủ đầu tư. 

Tính đến cuối quý IV/2017, tỷ lệ bán trung bình toàn thị trường Đà Nẵng đạt 90,3% cho phân khúc cao cấp - tăng 3,9 điểm phần trăm (đpt) theo quý và 8,8 đpt theo năm; và 94,2% cho phân khúc trung cấp (tăng 4,4 đpt theo quý và 16 đpt theo năm). Việc giảm nhiệt về nguồn cung mới đã giúp thị trường có thêm thời gian hấp thụ lượng hàng tồn đọng từ trước đó. Giá bán trung bình quý IV/2017 tăng trưởng nhẹ so với cùng kỳ năm 2016 tại phân khúc cao cấp, và tăng 16% tại phân khúc trung cấp, chủ yếu là do tăng giá tại giai đoạn sau của dự án Central Coast.

Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng (second home villa) cũng đã hạ nhiệt trong năm 2017, với chỉ một dự án chào bán mới vào Q3 (Pan Pacific villa) tại phân khúc hạng sang. Do nguồn cung mới vẫn đang được tiêu thụ, tỷ lệ bán tại phân khúc hạng sang giảm 28 đpt so với năm 2016, trong khi phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận mức tăng nhẹ, lần lượt là 7,7 đpt và 0,6 đpt. Giá chào bán trung bình giảm 9,9% theo năm tại phân khúc hạng sang, trong khi không thay đổi tại các phân khúc khác (do không có nguồn cung mới tại các phân khúc khác).

Văn phòng

Trong năm 2017, thị trường Đà Nẵng chào đón ba dự án mới: một tòa nhà Hạng A – Bạch Đằng Hotel Complex với 3.600 m2 NLA, đây là tòa nhà Hạng A thứ hai tại Đà Nẵng và hai tòa nhà Hạng B – Fhome Building và Vietinbank Tower với tổng diện tích thực cho thuê lên tới 25.950 m2. Tuy nhiên trong Quý 4/2017, thị trường không có thêm dự án nào. 

Với nguồn cung hạng A hạn chế, giá chào thuê của tòa nhà hạng A đạt 26,7 USD/m2 tăng 57,2% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó, giá thuê hạng B đạt 12,0 USD/m2, tăng 7,7% so với năm trước. So với quý trước, giá thuê hạng A tăng 10,5%, trong khi hạng B ghi nhận mức giảm 2,1% do nguồn cung mới làm cho giá thuê trung bình bị điều chỉnh. 

Tỷ lệ trống hạng A duy trì ở mức 21,2% chủ yếu đến từ tòa nhà mới chào thuê trong năm 2017, giảm 21,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ quý trước. Đối với hạng B, trong quý IV/2017, tỷ lệ trống Hạng B là 20,2%, tăng 13 điểm so với năm ngoái và 15,3 điểm so với quý trước.

Trong quý IV/2017 diện tích thực thuê của hạng A vẫn duy trì ở mức 7.814 m2 NLA tăng 23,8% so với năm ngoái, tuy nhiên với nguồn cung tăng đột ngột của hạng B và một số công ty đã chuyển dời diện tích thuê ra khỏi tòa nhà hạng B nên diện tích thực thuê của tòa nhà hạng B giảm còn 60.790 m2 NLA. Con số này cho thấy diện tích thực thuê của hạng B giảm 16,2% so với quý trước nhưng tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm trước. 

Về xu hướng của khách thuê, các yêu cầu thuê mặt bằng mà CBRE nhận được cho thấy nguồn cầu ngày càng gia tăng, tuy nhiên nhu cầu diện tích thuê chỉ từ khoảng lớn hơn 100-200 m2 NLA. Các Khách thuê chủ yếu đến từ các ngành dịch vụ y tế, trường học nước ngoài, ngân hàng, bảo hiểm và các công ty điện tử. Trong đó, các nhu cầu thuê mới lên đến 46%, phần còn lại là các trường hợp khác như gia hạn, dịch chuyển, mở rộng văn phòng. 

Trong năm 2018, dự kiến giá thuê tòa nhà hạng A sẽ tăng nhẹ với nguồn cung khan hiếm, mặt khác, giá thuê của tòa nhà hạng B ổn định để đẩy mạnh công suất thuê phòng.