Bất động sản thế giới trong xu hướng phát triển "ba tốc độ"

Thị trường chứng khoán từng rộn ràng với hàng loạt gói kích thích tiền tệ hào phóng của nhiều quốc gia trên khắp thế giới. Tuy nhiên, phản ứng của thị trường bất động sản lại mang nhiều nét tương phản rõ nét.

Trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, giá nhà bùng nổ đã hấp dẫn của không ít người, nhưng sau đó là quá trình phục hồi vô cùng chật vật.

Trong số 18 quốc gia và vùng lãnh thổ tiêu biểu nhất được thể hiện trong bảng số liệu dưới đây, trong năm qua, giá bất động sản đã tăng trong phần lớn (12/18). Hồng Kông là nơi chứng kiến giá nhà đất tăng nhanh nhất (+24,5%). Ngược lại, giá giảm mạnh nhất tại Tây Ban Nha (-7,7%%).

Nhưng nhìn chung, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ tại các nước đang phát triển, đặc biệt tại các nền kinh tế mới nổi. Brazil là quốc gia dẫn đầu trong khối này, đạt tỷ lệ tăng giá ấn tượng, lên đến 12,8%. Xu hướng tăng tiếp tục lan truyền đến 2 nền kinh tế mới nổi khác, đó là Nam Phi (+11,1%) và Ấn Độ (+10,7%). Giá nhà đất tại Trung Quốc cũng tăng nhưng với tốc độ khiêm tốn hơn (+3,3%).

Dễ bùng nổ dễ vỡ vụn

Thị trường nhà ở luôn mang tiếng là dễ bị bùng nổ nhưng cũng dễ vỡ vụn như những bong bóng tài sản. Do vậy, để đánh giá mức độ bền vững của giá cả, 2 thước đo được sử dụng.

Một là, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, dùng làm thước đo khả năng chi trả, hay khả năng mua nhà của người dân.

Hai là, tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê. Tương tự như tỷ số giá trên thu nhập thường được sử dụng trên thị trường chứng khoán. Giá thuê nhà được trả cho chủ nhà tương ứng với lợi nhuận kiếm được thông qua mua bán chứng khoán.

Sau khi tính toán cho 18 quốc gia và vùng lãnh thổ, đem so sánh 2 chỉ số trên với mức trung bình dài hạn. Kết quả tính toán của The Economist được ghi vào 2 cột cuối của bảng số liệu. Nếu cao hơn (dấu dương), chứng tỏ giá nhà đang được định giá cao so với thực tế. Nếu thấp hơn, giá nhà đang được định giá thấp so với thực tế.

Nguy cơ bong bóng vỡ tại Canada

Trên cơ sở phân tích này, có thể thấy Canada là nơi có thị trường nhà đặc biệt dễ bị tổn thương. Cả 2 chỉ số dựa trên tiền thuê và thu nhập đều khá cao so với trung bình dài hạn. Một bong bóng lớn có vẻ như sắp nổ tung. Doanh số bán nhà trong tháng 3 giảm 15% so với một năm trước

Một cuộc thăm dò gần đây cho thấy, chỉ có 15% người dân Canada đủ khả năng mua một ngôi nhà trong vòng 2 năm tới, Tỷ lệ này trong năm ngoái là 27%, ghi nhận mức giảm nhanh nhất trong lịch sử 20 năm tồn tại của khảo sát. Sau quá trình bùng nổ lớn, thị trường nhà tại Canada sẽ khó tránh khỏi kết cục đau lòng: vỡ vụn.

Thị trường bất động sản tại Mỹ dần ấm lên

Ngược lại, thị trường bất động sản Mỹ đang phục hồi. Giá nhà đã tăng 9,3% trong vòng 1 năm qua. Tăng ấn tượng trên một nền tảng vững chắc, vì giá nhà tại nền kinh tế lớn nhất đang được định giá thấp hơn thực tế và đồng thời thấp so với thời điểm quý IV/2007 đến 20,8%.

Sự phục hồi đã được thúc đẩy bởi nhà đầu tư chứ không phải từ chủ sở hữu, nhưng lợi nhuận của chủ nhà ngày càng tăng. Những dấu hiệu trên chứng tỏ thị trường nhà đất Mỹ bắt đầu ấm trở lại.

Châu Âu lưỡng thể

Trong số các nước khủng hoảng của khu vực đồng tiền chung euro (eurozone), thị trường bất động sản của Tây Ban Nha sẽ tiếp tục rơi tự do, sau khi giảm 7,7% trong vòng 1 năm, tổng cộng giảm 26,5% kể từ quý IV/2007. Tây Ban Nha là quốc gia “đội sổ” trong bảng số liệu giá nhà được sắp xếp từ cao xuống thấp phía trên.

Không chỉ riêng Tây Ban Nha, đà suy thoái của thị trường bất động sản diễn ra trong khắp Nam Âu, đặc biệt là Italia. Dường như nỗi đau vì giá giảm chưa chạm tới giới hạn trong vùng khủng hoảng. Giá nhà giảm nhanh ở Hà Lan (-7%) và bắt đầu có dấu hiệu chùng xuống ở Pháp (-1,7%).

Ngoại lệ duy nhất trong khối eurozone là Đức. Vừa tránh được sự bùng nổ bong bóng nhà đất trước khủng hoảng, vừa duy trì tốc độ tăng giá ổn định (+3,4%). Cơ hội tăng giá vẫn rộng mở do thị trường nhà đất tại quốc gia dẫn đầu khối eurozone còn đang định giá thấp hơn thực tế, do tỷ lệ giá nhà trên thu nhập và tiền thuê đều âm (-17%)

Giá nhà Anh bị đình trệ trong suốt năm qua, với tỷ lệ tăng chỉ chưa đến 1%. Dù đang được định giá quá cao nhưng giá nhà tại Anh còn có khả năng tăng hơn nữa nhờ sự hỗ trợ của chính phủ.

Trong khuôn khổ hợp tác chung giữa Ngân hàng trung ương Anh (BOE) và Bộ Tài chính Anh, các khoản vay chi cho nhà ở được nới lỏng hơn, vay thế chấp mua nhà có thể nhận được mức lãi suất rất thấp. Đối với người mua nhà mới mà không đủ khả năng đặt cọc đủ tiền đặt, chính phủ Anh tiến hành trợ giúp theo chương trình chia sẻ công bằng. Chính phủ sẽ bảo lãnh một phần, khoảng 130 tỷ bảng Anh (tương đương 200 tỷ USD) cho khoản tiền đặt cọc thấp và cho vay thế chấp trong vòng 3 năm, bắt đầu từ tháng 1/2014.

Sự tương phản của thị trường bất động sản trên thế giới đã phản ánh và củng cố thêm xu hướng phát triển "ba tốc độ" của nền kinh tế toàn cầu.

Đầu tiên, thị trường bất động sản phát triển mạnh trong nền đang phát triển nhanh và nền kinh tế mới nổi.

Thứ hai, thị trường nhà đất của Mỹ sẽ duy trì tốc độ phục hồi cao hơn.

Cuối cùng, ảnh hưởng tiêu cực phủ bóng lên hầu khắp thị trường bất động sản tại châu Âu (ngoại trừ Đức), bổ sung thêm một nguyên nhân kéo tụt sự phát triển kinh tế của eurozone về phía sau lâu hơn nữa.

Nguồn Dân Việt