Hủy
Bất động sản

Chờ thời

Thứ Hai | 20/07/2009 14:49

Thị trường địa ốc 6 tháng đầu năm có những chuyển biến tích cực. Tại một số khu vực, giá giao dịch đã tăng từ 30-50%. Tuy nhiên, những tín hiệu này chưa phải là cơ sở vững chắc để kết luận rằng, thị trường đã thực sự hồi phục.

Có nhiều ý kiến xung quanh diễn biến của thị trường bất động sản. Mới đây, trong bảng phân tích về “Triển vọng thị trường toàn cầu”, Tập đoàn Tư vấn Bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) cho rằng, còn quá sớm để nói chuyện nền kinh tế toàn cầu phục hồi, ngay cả khu vực phát triển năng động như châu Á - Thái Bình Dương ít nhất cũng phải đợi đến năm 2010.

Với phân tích này của Jones Lang LaSalle, những nhà đầu tư bất động còn “trụ” đến thời điểm này hẳn sẽ không đưa ra các nhận định lạc quan như trước. JLL Việt Nam cũng dự báo rằng thị trường nhà ở Việt Nam vẫn lắng dịu cho đến năm 2010; sự ổn định về giá cũng như nguồn cung trên thị trường còn phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng, trong đó có vấn đề lãi suất.

Lãi suất cơ bản trong thời gian vừa qua vẫn duy trì ở mức 7%/năm. Theo dự báo của ông Rudolf Hever, Trưởng phòng Cao cấp Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE, mức lãi suất cho vay tối đa sẽ không quá 10%/năm trong nửa cuối năm 2009. Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phát Đạt, cho rằng, việc siết chặt tín dụng để ngăn chặn tình trạng lạm phát như những tháng đầu năm 2008 sẽ khó xảy ra. Bởi lẽ hiện nay, ngân hàng vẫn đồng hành cùng các dự án triển khai đúng tiến độ, những dự án được các nhà đầu tư uy tín thực hiện.

Tuy nhiên, ông Đạt cũng cho rằng thị trường vẫn chưa có dấu hiệu rõ rệt để các chủ đầu tư đi đến quyết định đẩy nhanh tiến độ dự án. Và đây chỉ mới là thời điểm để chuẩn bị đón đầu sự bùng phát của thị trường vào năm 2010. Chẳng hạn, sau khi đền bù xong 99% diện tích khu đất 11 ha ở phường Phú Thuận (Q.7), Công ty Phát Đạt vẫn chờ đến năm sau mới triển khai xây dựng dự án The EverRich 2 có quy mô 3.125 căn hộ và tổng vốn đầu tư 500 triệu USD. Ngoài hạng mục nhà ở, các dự án du lịch ở Phú Quốc, Hội An… cũng đang được công ty này hoàn tất về mặt thủ tục đầu tư và thương lượng với tập đoàn quản lý khách sạn Starwood Hotel & Resorts về thương hiệu.

Hạng mục Condo của dự án Hyatt Regency Danang Resort & Spa.


Với quỹ đất khá lớn, các quỹ đầu tư cũng đã bắt đầu trở lại cuộc đua. Gần đây nhất, Indochina Land và Savills Việt Nam đã chào bán đợt 2 căn hộ của dự án Hyatt Regency Danang Resort & Spa. Một quỹ khác là VinaCapital đã khởi động lại các dự án khu nghỉ dưỡng ở miền Trung. Ông Phạm Đỗ Chí, Phó Tổng Giám đốc VinaCapital, cho biết, trong thời gian qua, VinaCapital đã chuyển nhượng một số dự án để tăng nguồn tài chính cho những dự án trọng điểm. Hiện tại, các dự án đã được đẩy nhanh tiến độ, trong đó có hạng mục căn hộ The Ocean Villas (thuộc dự án Danang Beach Resort) dự kiến sẽ đưa ra thị trường vào tháng 8.2009, còn dự án khu biệt thự The Garland (Q.9, TP.HCM) sẽ hoàn thành khu nhà mẫu vào cuối năm 2009.

Bên cạnh các dự án đang được thực hiện, một số chủ đầu tư khác cũng đang cơ cấu lại tiến độ thực hiện các dự án có quy mô lớn. Chẳng hạn, Sàn Giao dịch Bất động sản Eximland đang tư vấn cho dự án Khu nhà ở và công viên tại trung tâm thành phố Đà Lạt do Công ty BIDV Land làm chủ đầu tư và một vài dự án khác ở huyện đảo Phú Quốc về thời điểm thi công cũng như giới thiệu dự án ra thị trường…

Song, đối với hạng mục này, theo thông tin từ Eximland, thời gian qua đã có nhiều dự án được chuyển nhượng nhưng thông tin công bố không nhiều. Tuy nhiên, điểm khác biệt của việc chuyển nhượng trong thời điểm này là một khi đã tiếp nhận lại dự án, chủ đầu tư sẽ bắt tay triển khai ngay chứ không chần chừ như trước để tận dụng chi phí xây dựng còn tương đối dễ chịu. Còn đối với các dự án đang trong quá trình triển khai, các chủ đầu tư đã bắt đầu chú ý đến hình thức time-share để chia sẻ áp lực về vốn với khách hàng. Tuy nhiên, ít nhất 2 năm nữa, hình thức này mới thực sự bùng phát.

Thị trường bất động sản cuối năm: Nóng hay lạnh?


Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phát Đạt

“Mọi chuyện chỉ thật sự bắt đầu vào năm 2010”

Chứng khoán được xem là yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. Những diễn biến giằng co trên thị trường chứng khoán trong thời gian gần đây đã khiến cho giao dịch nhà đất cũng trở nên “thăng trầm”. Theo tôi, VN-Index khó vượt ngưỡng 500 điểm từ nay đến cuối năm, nên sự phục hồi của thị trường nhà đất chỉ thực sự bắt đầu vào năm 2010.

Tuy nhiên, sự phục hồi này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào các chính sách điều tiết thị trường như gói kích cầu của Chính phủ, chính sách tín dụng, nhu cầu… mà chính các chủ đầu tư phải chọn cho mình chiến lược phù hợp. Theo đó, chủ đầu tư phải sở hữu dự án có vị trí đẹp, xác định đúng đối tượng khách hàng, hạng mục đầu tư và phân bổ nguồn vốn hợp lý (tránh tình trạng đầu tư tràn lan như trước) thì tính ổn định trong đầu tư sẽ cao hơn.

Một vấn đề khác mà các chủ đầu tư cần quan tâm trong thời gian tới là chính sách giữ lại 20% quỹ đất trong dự án cho hạng mục nhà ở xã hội (đối với dự án 10 ha trở lên). Điều này chưa thật sự hợp lý. Bởi lẽ, đối với người có thu nhập thấp, liệu họ có chấp nhận chi phí cao hơn thu nhập hằng tháng khi sống trong một khu cao cấp? Ngược lại, những người có thu nhập cao mong muốn được tận hưởng những tiện ích tốt nhất. Trong khi đó, để mọi người đều được sử dụng tiện ích chung, chủ đầu tư sẽ phải đầu tư ở mức hợp lý hơn mới điều tiết được lợi nhuận. Ở đây, sẽ có sự mâu thuẫn về nhu cầu giữa 2 đối tượng và là một bài toán khó giải đối với chủ đầu tư.

Thay vì áp dụng chính sách này, Nhà nước có thể điều tiết bằng chính sách thuế hay những quy định về trách nhiệm xã hội đối với doanh nghiệp. Dù chưa có quyết định cuối cùng nhưng phần nào đã ảnh hưởng đến tâm lý của chủ đầu tư.

Ông Phạm Đỗ Chí, Chuyên gia kinh tế VinaCapital

“Tăng chậm vào cuối năm”

Quý II/2009 chứng kiến sự tăng trưởng của nền kinh tế, trong đó khu vực nhà ở có mức tăng cao nhất, 8%. Trong những tháng cuối năm, sức hút mạnh nhất vẫn thuộc về hạng mục căn hộ, với mức tăng giá trung bình 5-10%, trong khi hạng mục văn phòng tiếp tục lao dốc. Tuy nhiên, nhà ở trung bình sẽ chiếm thế chủ động bởi nhà ở cao cấp thì giá quá cao, trong khi nhà giá thấp thì tính thanh khoản không cao do khách hàng nghi ngờ chất lượng của công trình. Còn xét về lợi nhuận, nếu tính đến các trường hợp như lãi suất tương đối, lạm phát được khống chế ở mức một chữ số, chi phí xây dựng tương đối dễ chịu như hiện nay… thì nhà đầu có thể đạt tỉ suất lợi nhuận 20%/dự án/tổng vốn đầu tư.



Ông Ngô Duy Thái, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Eximland

“Sẽ có hiện tượng hút hàng”

Thị trường nhà đất có dấu hiệu chuyển mình hồi tháng 3 nhưng chỉ ở một số hạng mục như căn hộ chung cư, đất nền. Tuy nhiên, trước những lo ngại về việc siết chặt tăng trưởng tín dụng vào những tháng cuối năm và những thắc mắc về điểm dừng của gói kích cầu cũng như giả định về một cơn bão tài chính lại tiếp tục ập đến, nhiều chủ đầu tư chưa mạnh dạn trong việc triển khai dự án. Họ lo ngại áp lực về tài chính sẽ khiến họ khó giữ được cam kết với khách hàng, từ đó sẽ làm ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp. Do đó, trong quý III/2009, có thể sẽ có hiện tượng thiếu nguồn cung.

Tuy nhiên, điều này cũng tùy thuộc vào từng hạng mục và khu vực. Tôi cho rằng, nhà ở cao cấp, chất lượng tốt vẫn là tâm điểm của giới đầu tư trong thời gian tới, đặc biệt ở những khu vực hoàn chỉnh và đồng bộ về hạ tầng như khu Nam Sài Gòn. Còn ở quận 2, quận 9, các sản phẩm có mức giá từ 1.200 USD/m2 trở xuống sẽ tạo sức hút rõ ràng hơn, trong khi các dự án cao cấp ở đây có hấp dẫn hay không còn tùy thuộc vào tiến độ xây dựng các hạ tầng trọng điểm như Đại lộ Đông - Tây, đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, các công trình liên quan đến khu đô thị Thủ Thiêm…



Cập nhật tin Đầu Tư, Bất Động Sản, tin nhanh kinh tế chứng khoán, kiến thức Doanh Nghiệp tại Fanpage.

Tin cùng chuyên mục

Tin nổi bật trong ngày

Tin mới

Biz Tech

Nhân vật