Hủy
Bất động sản

“Đồng sàng dị mộng”

Thứ Hai | 28/09/2009 09:15

Nhiều chuyên gia bất động sản đã dùng hình tượng “đồng sàng dị mộng” để cảnh báo nguy cơ không “cùng chung một giấc mơ” trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Việc vay mượn không dễ dàng, thủ tục hành chính rắc rối và cung cầu mất cân đối là 3 khó khăn đang cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Về vốn vay, theo ông Ken Atkinson, Chuyên gia của Tập đoàn Grant Thornton Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư và ngân hàng đều đã và đang rơi vào cảnh “đồng sàng dị mộng”. Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là “bảo chứng” tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.

47
tỉ đồng

Mức thiệt hại của Đất Lành do thời gian làm thủ tục kéo dài tại dự án 3,5 ha ở Q.12.

Ông Atkinson nhận định: “Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiều vấn đề tranh chấp”. Ông cũng nhấn mạnh, bên cạnh vốn vay trung và dài hạn từ ngân hàng, vốn sở hữu tư nhân là một nguồn vốn quan trọng để thúc đẩy các dự án bất động sản phát triển. Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án… phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn. “Liên doanh” này sẽ tốt đẹp nếu cả chủ đầu tư và khách hàng “có cùng một giấc mơ”, còn nếu không thì cũng sẽ rơi vào cảnh “đồng sàng dị mộng”, ông cho biết.

Còn ông William Ross, Trưởng bộ phận quản lý tài chính ngân hàng HSBC khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thì dùng cụm từ “Thị trường bất động sản công bằng” khi đề cập đến việc cho vay vốn và vấn đề đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Theo ông, muốn đảm bảo tính công bằng cho các dự án phát triển, phải phân định rõ các khái niệm “đầu tư” và “đầu cơ”. Nếu doanh nghiệp có thiện chí đầu tư và đầu tư thực sự, ngân hàng cần phải cho vay dài hạn ít nhất từ 10-20 năm. Còn nếu doanh nghiệp vay với ý định đầu cơ thì ngân hàng phải hết sức thận trọng. “Ở Hàn Quốc, những khu vực nào có dấu hiệu đầu cơ, các ngân hàng chỉ cho vay thế chấp một lần, vì nếu cho vay tràn lan, sẽ rất dễ xảy ra hiệu ứng domino (một quân bài đỗ sẽ khiến tất cả các quân bài đều bị sụp) khi có một vài trường hợp vỡ nợ”.

Ông Ross cũng cho rằng, nếu thị trường bất động sản tăng giá quá nhanh thì cũng sẽ giảm giá nhanh. Khi có quá nhiều nhà đầu tư nước ngoài được giao đất (trong đó có một số là nhà đầu cơ), thị trường sẽ mất tính công bằng vì các nhà đầu tư này sẽ lấn át vị thế của các nhà đầu tư trong nước.

Thủ tục hành chính cũng là một yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp nghĩ rằng họ đang “đồng sàng dị mộng” với các cơ quan có thẩm quyền. Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, “giấc mơ” về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, đã đưa ra con số thống kê về việc chậm trễ thủ tục hành chính đối với một dự án có diện tích 3,5 ha của Công ty (tọa lạc tại số 1/45 đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM). Ông cho biết: “Dự án xây dựng khu căn hộ diện tích nhỏ, giá thấp của Đất Lành xin đầu tư xây dựng từ ngày 6.10.2006. Qua nhiều thủ tục như thỏa thuận địa điểm, cấp thông tin quy hoạch, xét duyệt quy hoạch 1/500 của quận, thẩm định và phê duyệt quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc… và nhiều bước lòng vòng khác, đến tháng 9.2009 dự án mới được “tạm khởi công”. Các bước thủ tục nói trên đã “ngốn” mất một khoảng thời gian 35 tháng 16 ngày. Tính ra, theo ông, Đất Lành bị thiệt hại hơn 47 tỉ đồng, trong đó 44,1 tỉ đồng là lãi vay và 3,15 tỉ đồng chi phí quản lý dự án bị “đội” lên do thời gian quản lý dự án bị kéo dài.

Còn Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Liên hiệp Quốc HABITAT tại Việt Nam, thì nhận định: “Phương pháp quy hoạch của Việt Nam vẫn còn mang nhiều tính “xin-cho”. Quy hoạch chủ yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường. Quy hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho phép làm những gì Nhà nước quy định”. Theo ông, quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển, đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can thiệp tùy tiện của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu của xã hội.

Cung - cầu mất cân đối cũng là một vấn đề đáng quan tâm. Ông K.P. Singh thuộc Công ty Colliers International, cho rằng: “Thị trường bất động sản hiện có những bước phát triển lệch lạc. Cách đây 2 năm, khi phân khúc căn hộ “nóng” lên, các khu căn hộ cao cấp được các chủ đầu tư đua nhau xây dựng, trong khi nhu cầu của đại đa số cư dân đô thị là phân khúc căn hộ giá trung bình và giá thấp. Vì vậy, đến nay, khi thị trường nguội lạnh, số vụ giao dịch chuyển nhượng đối với loại căn hộ cao cấp đã giảm 30-35%. Các phân khúc thị trường khác cũng giảm sút nghiêm trọng. Giá căn hộ dịch vụ cho thuê, chẳng hạn, đã giảm từ 25-30%”.

Nhận định về những rủi ro hiện nay trong việc đầu tư kinh doanh Bất động sản, ông Marc Townsend, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn và Tiếp thị Bất động sản CBRE Việt Nam, cho rằng, thuế chuyển nhượng bất động sản đang làm nhiều nhà đầu tư thứ cấp e ngại. Ông Huỳnh Trần Nguyên Khang, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Vạn Phát Hưng, cho biết: “Trong vòng 10 ngày qua, khi có thông tin đánh thuế từ chuyển nhượng bất động sản, tại hầu hết các dự án đã triển khai xây dựng nhưng chưa hoàn thành, các khách hàng đều tranh thủ đến các công ty để chuyển tên trên hợp đồng góp vốn cho người thân của mình hoặc “chốt” nhanh các giao dịch với bên mua. Các chủ đầu tư đều thu phí chuyển tên hợp đồng cho các trường hợp này, khoảng từ 5-8 triệu đồng/trường hợp”.

Những cảnh “đồng sàng dị mộng” nói trên cần những giải pháp căn cơ từ phía các cấp có thẩm quyền, nếu không tính minh bạch của thị trường bất động sản sẽ khó được cải thiện.

MỘT VÀI CON SỐ

Nhu cầu nhà ở hằng năm tại Việt Nam là 37,5 triệu m2. Nguồn vốn cần để xây dựng được diện tích nhà nói trên là 500.000 tỉ đồng/năm (Ông Bùi Phạm Khánh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng).

Trong 8 tháng đầu năm 2009, hệ thống ngân hàng đã cho vay đầu tư các dự án bất động sản và mua nhà ở là 157.000 tỉ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ cho vay; 27% trong số đó là vốn cho vay trung và dài hạn (theo ông Phạm Hữu Phương, Vụ trưởng, Trưởng đại diện phía Nam của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam).

Cập nhật tin Đầu Tư, Bất Động Sản, tin nhanh kinh tế chứng khoán, kiến thức Doanh Nghiệp tại Fanpage.

Tin cùng chuyên mục

Tin nổi bật trong ngày

Tin mới

Biz Tech

Nhân vật