Thuế "o bế" giá bất động sản

Ngày 27.9, Thông tư 161 quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản bắt đầu có hiệu lực. Quy định này được dự báo sẽ có tác động mạnh đến giá nhà đất trên thị trường.

Thuế sẽ cộng vào giá?

Ông Lâm Văn Chúc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Phúc Đức, cho rằng: “Thông tin về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã có từ hơn nửa năm nay. Tuy nhiên, khi Thông tư 161 chính thức có hiệu lực, chắc chắn sẽ có những tác động nhất định lên giá nhà đất. Mức thuế trên mỗi sản phẩm bất động sản được chuyển nhượng sẽ được hai bên mua bán thỏa thuận cộng thêm vào giá nhà đất”.

Ông Chúc đưa ra ví dụ: Lô đất 150 m2 ở Khu đô thị An Phú - An Khánh hiện nay khoảng 5,2 tỉ đồng (35 triệu đồng/m2). Hai bên mua bán sẽ chọn hình thức đóng thuế 2% trên tổng giá trị lô đất là 104 triệu đồng và số tiền thuế này sẽ được cộng vào giá của lô đất (cả hai bên thống nhất là ghi đúng giá chuyển nhượng chứ không ghi thấp hơn để lách thuế). Lúc này, giá trị thực của lô đất sẽ là 5,3 tỉ đồng.

Cũng sẽ có trường hợp các bên chuyển nhượng tìm cách kê khai trong hợp đồng mức giá chuyển nhượng thấp hơn để nộp thuế ít hơn. Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Vinaland, cho biết: “Để thu thuế theo đúng tinh thần Thông tư 161, đối với các bất động sản có giá trị lớn, cơ quan thuế phải trưng cầu thẩm định giá. Khi đã có chứng thư thẩm định giá, việc thu thuế sẽ dễ dàng, minh bạch hơn”.

Tuy nhiên, theo giám đốc của một doanh nghiệp địa ốc (không muốn nêu tên), hiện có hơn 70% giao dịch chuyển nhượng nhà đất vẫn chưa qua sàn. Vì vậy, đối với những trường hợp mua bán bằng giấy tay, thông qua các văn phòng môi giới nhỏ lẻ, rất khó xác định giá chuyển nhượng thực. Đây cũng là một lý do khiến cho việc thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản gặp khó khăn.

Bên cạnh đó, Thông tư 161 cũng quy định thu thuế đất theo giá trị chuyển nhượng, không phải thu theo bảng giá do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố đưa ra. Quy định này, theo ông Nguyễn Hoàng Bắc, Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Đạt, sẽ làm tăng giá trị chuyển nhượng đất nền tùy theo mức thuế phải đóng. Chẳng hạn, giá đất tại Khu dân cư Phú Mỹ (Q.7) hiện từ 27-30 triệu đồng/m2; sắp tới, nếu đóng thuế thu nhập cá nhân theo Thông tư 161 thì giá chắc chắn sẽ tăng lên từ 28-32 triệu đồng/m2. Đó là chưa kể giá đất tăng mạnh sau khi cầu Phú Mỹ khánh thành vào ngày 2.9 vừa qua”.

Thiếu một hệ thống liên thông về quản lý bất động sản trên cả nước cũng là một lý do khiến việc thu thuế gặp khó khăn. Theo Thông tư 161, nếu người chuyển nhượng chỉ có một bất động sản duy nhất thì được miễn thuế. Đây là kẽ hở để người chuyển nhượng bất động sản không kê khai nộp thuế mặc dù họ sở hữu không chỉ một bất động sản.

70% Số giao dịch chuyển nhượng nhà đất vẫn chưa qua sàn.

Về vấn đề này, ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Trung tâm Thông tin đăng ký nhà đất và tài nguyên môi trường TP.HCM, cho biết: “Nếu có một hệ thống quản lý bất động sản liên thông và hoàn chỉnh, có thể cập nhật đầy đủ chủ sở hữu của bất động sản, ngành thuế sẽ dễ dàng phát hiện những trường hợp gian lận thuế. Nhưng do chưa làm được việc này, ngành thuế đành phải đưa ra giải pháp người chuyển nhượng bất động sản tự khai, tự chịu trách nhiệm và sẽ bị xử lý nếu bị phát hiện gian lận thuế”.

Ông Nguyễn Văn Thành, chủ của văn phòng môi giới nhà đất T.P tại phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, nhận định: “Mỗi năm, văn phòng của tôi giới thiệu giao dịch thành công khoảng 100 nền đất nông nghiệp và nhà ở có giá trị khoảng từ 300-500 triệu đồng/căn. Khoảng 80% trong số các vụ giao dịch này đều bằng giấy tay. Trong trường hợp này, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hầu như là không thể”.

Theo ông Thành, chỉ riêng quận 12, có khoảng gần 100 văn phòng môi giới địa ốc có quy mô nhỏ như T.P rải rác khắp các phường và đây cũng là một kênh giao dịch nhà đất phổ biến. Do đó, cập nhật được thông tin chuyển nhượng bất động sản qua hệ thống đăng ký nhà đất là điều không khả thi. Đây là một lỗ hổng khá lớn trong việc áp dụng các quy định để thu thuế nhà đất.

Ông Lê Văn Hoàng, Giám đốc Công ty Địa ốc Thịnh Vượng ở quận 12, cũng nhận định: “Do thị trường bất động sản còn thiếu cơ chế về quản lý và kiểm soát, nên việc thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản vẫn chỉ tập trung ở hai mảng gồm các dự án căn hộ và nền đất do các doanh nghiệp lớn đầu tư. Còn đối với các mảng nhà phố nhỏ lẻ hoặc nền đất nông nghiệp, hầu như ngành thuế chưa thể thu thập thông tin đầy đủ được”.

Chuyển nhượng nhà đất chưa hình thành: Phải đóng thuế

Khoản 4 điều 3 của Thông tư 161 quy định: “Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà, nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản”. Nội dung này có ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư tại nhiều dự án của các nhà đầu tư thứ cấp.

Một chủ sàn giao dịch lớn có trụ sở tại quận Phú Nhuận (không muốn nêu tên) cho biết: “Lâu nay, các nhà đầu tư thứ cấp thường chọn phương án đầu tư vào các sản phẩm bất động sản chưa hình thành để có được lợi nhuận qua nhiều giai đoạn của dự án. Vì vậy, việc tập trung đánh thuế vào các sản phẩm bất động sản chưa hình thành sẽ tác động rất lớn đến hoạt động đầu tư của nhà đầu tư trung gian. Việc đánh thuế này cũng sẽ khiến cho giá nhà đất tại các dự án tăng lên”.

Theo vị này, thông thường khi một chủ đầu tư chào bán sản phẩm thuộc dự án của mình, đối tượng đầu tiên họ nhắm đến là những nhà đầu tư thân quen. Nếu những nhà đầu tư này tham gia mua sản phẩm của dự án, sẽ có khả năng kích thích sức mua trong toàn bộ quá trình tiếp thị và bán dự án ra thị trường. “Như vậy, việc đánh thuế sẽ không chỉ tác động đến các nhà đầu tư thứ cấp, mà còn gián tiếp giảm sức hấp dẫn của các dự án đối với xã hội”, vị này nhận định.

Ông Nguyễn Xuân Châu, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam (Him Lam Land), cho rằng, đối với các dự án có sức hút mạnh như Sunrise City, Him Lam - Kênh Tẻ, Phú Mỹ Hưng, việc các nhà đầu tư thứ cấp tham gia đầu tư và sẵn sàng trích một phần lợi nhuận để nộp thuế là chuyện không mấy khó khăn. Song, đối với nhiều dự án khác, việc tính toán đầu tư và phải nộp một khoản thuế theo quy định hiện hành là điều mà nhiều nhà đầu tư thứ cấp sẽ rất cân nhắc. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng sẽ tính toán sự “cân nhắc” nói trên của các nhà đầu tư trước khi chọn “điểm rơi” để tung ra sản phẩm của một dự án mới.

Thông tư 161/2009/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 12.8.2009 và có hiệu lực vào ngày 27.9.2009 quy định một số điểm như sau: Có hai phương thức tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: 1) Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng. 2) Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cá nhân chuyển nhượng tự khai và ghi rõ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc khai có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng.