Nhà nước thoái vốn khu công nghiệp

Trong đó có những cuộc bán thành công với giá cao hơn giá khởi điểm, nhưng cũng có trường hợp ế hàng chỏng chơ. Đâu là nguyên nhân chính? Và thị trường năm tới sẽ như thế nào?

Người cười...

Tháng 5.2017, Tổng Công ty Viglacera (VGC) mở đầu một năm bội thu của việc bán vốn nhà nước tại các công ty phát triển khu công nghiệp lớn bằng khối lượng đăng ký gấp 3 lần khối lượng chào bán. Lực cầu lớn đã đẩy giá trúng bình quân lên gần 16.200 đồng/cổ phần, tăng hơn 30% so với giá khởi điểm. Với tổng khối lượng bán thành công qua đợt đấu giá 120 triệu cổ phần, Nhà nước đã thu được hơn 1.900 tỉ đồng từ việc giảm tỉ lệ sở hữu ở VGC. Đây được gọi là cuộc bán vốn thành công nhất tại VGC bởi trước đó, vào năm 2014 Công ty chỉ bán được 25% trong tổng số 76 triệu cổ phần chào bán.

Tiếp nối VGC là cuộc cổ phần hóa thành công của Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO - IDC) thông qua phát hành cổ phần lần đầu (IPO) vào tháng 10.2017. IDICO cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, khi khối lượng đặt mua gấp 5 lần khối lượng chào bán, đem lại mức giá trúng bình quân cao hơn giá khởi điểm đến 33%, lên đến gần 24.000 đồng/cổ phần. Chỉ trong đợt IPO này, Nhà nước đã thu về được 1.320 tỉ đồng sau khi bán thành công 55 triệu cổ phần.

Phân tích về sự thành công của các đợt thoái vốn tại VGC và IDICO, bà Đoàn Thị Thanh Trúc, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Rồng Việt, đưa ra 6 yếu tố có ảnh hưởng quan trọng nhất được chia làm 2 nhóm bên trong và bên ngoài doanh nghiệp. Nhóm bên trong bao gồm (1) quy mô của đợt chào bán nhỏ; (2) định giá cổ phiếu vừa phải; (3) ngành kinh doanh cốt lõi vào chu kỳ tăng trưởng, mà cụ thể là ngành vật liệu xây dựng và bất động sản khu công nghiệp; (4) sự cởi mở về thông tin như tổ chức roadshow, quảng bá; và (5) một điều khá quan trọng là Nhà nước có lộ trình thoái vốn dưới mức chi phối rõ ràng sẽ góp phần gia tăng sức hấp dẫn của cổ phiếu. Trong khi đó, yếu tố bên ngoài chính là lựa chọn thời điểm khi nguồn vốn trên thị trường chứng khoán dồi dào.

Để nhìn rõ ảnh hưởng của các yếu tố này, bà Trúc phân tích trường hợp của VGC. Tại đợt chào bán đầu tiên năm 2014, VGC chào bán 76 triệu cổ phần trong đợt IPO nhưng chỉ bán thành công 25%, huy động được 200 tỉ đồng trong điều kiện thị trường chứng khoán không sôi động. 

Tuy nhiên, với sự cởi mở về thông tin và sự sôi động của thị trường chứng khoán năm 2016 và 2017, VGC đã thành công trong 2 đợt phát hành tiếp theo, thu về 418 tỉ đồng đợt 2, với mức giá trúng 14.000 đồng/cổ phần và đợt 3 thu về hơn 1.900 tỉ đồng với mức giá trúng cao hơn, 16.000 đồng/cổ phần. VGC đã rất cởi mở trong việc tạo cơ hội cho nhà đầu tư tiềm năng tìm hiểu thông qua roadshow, tổ chức đi thăm các nhà máy, cũng như cung cấp đầy đủ các thông tin được quan tâm. Ngoài ra, cổ phiếu còn để lại nhiều dư địa tăng giá cho nhà đầu tư về sau, khi mức định giá theo P/E và P/B là không quá cao, trung bình chỉ 10 lần và 1,3 lần.

... Kẻ khóc

Trong khi VGC và IDICO chào bán thành công thì tình hình tại Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) lại không thuận lợi. Tháng 11.2017, khi ông trùm khu công nghiệp này tiến hành cổ phần hóa, những tưởng đây sẽ là quả bom tấn vì Becamex IDC là công ty sở hữu diện tích khu công nghiệp lớn nhất nước. Thế nhưng, Becamex IDC chỉ bán được 6% trong tổng số 311 triệu cổ phiếu chào bán, thu về 587 tỉ đồng từ đợt đấu giá này.

Giải thích cho mức đăng ký mua quá thấp tại Becamex IDC, bà Trúc cho rằng đó là do sự mất cân bằng về thông tin cùng mức định giá khá cao tại đây. Becamex IDC được định giá P/E ở mức 30 lần và P/B lớn hơn 3 lần, trong khi P/E và P/B bình quân ngành lần lượt chỉ khoảng 8 lần và khoảng 1 lần. Bên cạnh đó, việc Nhà nước vẫn nắm giữ mức chi phối cao tại những đơn vị này cũng hạn chế sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư tài chính.

Cổ đông nhà nước tại doanh nghiệp cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến sự thành công của đợt thoái vốn, theo nhận xét của một chuyên gia phân tích ngành bất động sản tại một quỹ đầu tư hàng đầu Việt Nam. VGC và IDICO có đặc điểm chung là được sở hữu bởi Trung ương - Bộ Xây dựng, do đó có động lực để thoái vốn một cách hiệu quả nhất và minh bạch thông tin. Ngược lại, Becamex IDC được chính quyền địa phương sở hữu, nên thiếu đi động cơ nói trên.

Dù thế nào, không thể phủ nhận bất động sản khu công nghiệp sẽ vẫn là miếng đất màu mỡ trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút mạnh vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong dài hạn. Với đặc điểm là ngành có rào cản gia nhập ngành cao và thời gian phát triển dự án lâu, Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam (KIS) cho rằng điều này sẽ là lợi thế cạnh tranh trong trung hạn đối với các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê trong thời gian tới. Ngoài ra, nhờ vào chi phí và thời gian giải tỏa mặt bằng thấp hơn so với miền Bắc, các khu công nghiệp phía Nam có được lợi thế hơn so với ở phía Bắc.

Cơ hội vẫn còn cho những nhà đầu tư quan tâm đến mảng bất động sản khu công nghiệp, khi còn 2 công ty lớn trong 5 công ty dẫn đầu là Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp Sonadezi (SNZ) và Tập đoàn Cao su Việt Nam (VRG) sẽ có khả năng thoái vốn tiếp vào năm 2018. SNZ do chính quyền địa phương nắm giữ, còn VRG do trung ương quản lý. 

Hiện nay cổ đông nhà nước đang nắm giữ hơn 99% tại SNZ. Đã từng huy động vốn không thành công vào năm 2015 do thị trường kém sôi động, nhiều khả năng Nhà nước sẽ tiếp tục thoái phần vốn 34% tương đương với 130 triệu cổ phần còn lại từ đợt trước nhằm tranh thủ không khí nhộn nhịp trên thị trường chứng khoán. Nắm giữ lượng quỹ đất lớn, với tiềm năng tăng trưởng nhiều khi còn đến gần 3.000ha diện tích cho thuê, SNZ khá thu hút ở mức định giá hiện tại, với P/E và P/B lần lượt là 14 và 1,2 lần.

Trường hợp VRG lại khá đặc biệt, khi chỉ đứng thứ 2 về diện tích khu công nghiệp, nhưng đang nắm giữ trong tay 475.000ha bao gồm đất có thể chuyển đổi thành khu công nghiệp. VRG có lẽ sẽ sớm tổ chức lại đợt IPO đã bị hủy vào cuối năm nay. Hấp dẫn về quỹ đất lớn là vậy, nhưng VRG cũng là thách thức cho nhà đầu tư vì cần huy động số tiền rất lớn để sở hữu cổ phần đáng kể tại doanh nghiệp có vốn điều lệ lên đến 40.000 tỉ đồng này. 

Tuy nhiên, cho dù quy mô như thế nào hay cổ đông nhà nước là ai, thì công thức chung cho một đợt thoái vốn thành công của Nhà nước, đặc biệt đối với những công ty có quy mô lớn, là cần chú ý đến 4 yếu tố: (1) mức định giá; (2) lộ trình thoái vốn; (3) kế hoạch kinh doanh cụ thể; và (4) sự chia sẻ thông tin. Đây sẽ là những yếu tố quan trọng gia tăng tính hấp dẫn đối với các đợt thoái vốn doanh nghiệp nhà nước.