KBC trở lại

Thành lập từ năm 2002, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) là một trong những doanh nghiệp đầu tư phát triển khu công nghiệp lớn nhất tại phía Bắc. Theo Mirae Asset, quỹ đất của doanh nghiệp này và các công ty liên kết đang quản lý lên đến 5.188ha, tương đương 5,5% tổng diện tích khu công nghiệp cả nước. Ngoài bất động sản công nghiệp, Kinh Bắc còn triển khai nghiệp vụ dịch vụ đô thị, với quỹ đất chuyên dụng vào khoảng 1.058ha. Với làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ nước ngoài, nhóm khách hàng FDI nổi bật gồm có LG, Foxconn, Sentec và Canon…

Bắt đầu từ tháng 6.2019, bằng việc cắt giảm lực lượng lao động tại nhà máy Huệ Châu (Trung Quốc), đại gia sản xuất smartphone hàng đầu thế giới Samsung dường như đã sẵn sàng với quyết định di dời dây chuyền sản xuất hoàn toàn ra khỏi Trung Quốc. Theo kế hoạch, nhà máy Huệ Châu, nhà máy cuối cùng của Samsung tại Trung Quốc, dự kiến đóng cửa vào tháng 9.2019. Động thái trên được hiểu như một phần của xu thế mới: sự dịch chuyển đơn hàng ra khỏi Trung Quốc sang các nước châu Á khác. Theo đó, đích nhắm mới của các đại gia công nghệ, sản xuất như Samsung sẽ là các quốc gia có chi phí lao động rẻ hơn và là nơi trú ẩn an toàn trước “sóng gió” thương mại Mỹ - Trung. Việt Nam nổi lên như một ứng viên vô cùng phù hợp, khi có chi phí lương cạnh tranh và sở hữu những “lớp đệm an toàn” FTA trước tác động tiêu cực từ thương chiến.

Ước tính trong 9 tháng năm 2019, các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút được 397 dự án đầu tư nước ngoài với số vốn đăng ký đạt 10,1 tỉ USD... Theo đó, các khu công nghiệp vẫn tiếp tục hưởng lợi nhờ (1) chiến tranh thương mại, ngoài ra hiệp định EVFTA có hiệu lực sẽ thu hút nguồn vốn FDI vào trong nước; (2) giá cho thuê tăng trung bình từ 7-15%; (3) giá nhân công cạnh tranh thu hút các ngành thâm dụng lao động.

Trong 9 tháng đầu năm, báo cáo chuyên đề về khu công nghiệp của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, những địa phương thu hút FDI nổi bật gồm có Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Hải Phòng… Trong đó, tại phía Bắc, các tỉnh như Bắc Ninh và Bắc Giang ghi nhận nguồn vốn FDI tăng mạnh mẽ, lần lượt hơn 79% và 52%.

Vì nguyên nhân đó, giá cho thuê bất động sản khu công nghiệp có sự gia tăng ổn định qua các năm và tăng mạnh từ năm 2018 đến nay, trong đó có thị trường phía Bắc. Theo JLL, cụ thể đối với khu vực phía Bắc, giá cho thuê quý I/2019 đạt 93 USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 2,16 triệu đồng), tăng 7,6%. Tại khu vực phía Nam, giá thuê lên đến 95 USD/m2/chu kỳ thuê (2,2 triệu đồng), tăng 15,8%. Trong đó, khu vực TP.HCM có giá cho thuê cao nhất nước ở mức 162 USD/m2/chu kỳ thuê (3,76 triệu đồng) do nhu cầu tăng mạnh trong khi nguồn cung hạn hẹp.

Theo báo cáo của VDSC, nhóm cổ phiếu doanh nghiệp quy mô nhỏ (D2D, SZL, TIP) hầu như  không còn diện tích cho thuê mới trong kỳ. Trong khi đó, kết quả kinh doanh của các nhà phát triển khu công nghiệp phía Bắc lại khá ấn tượng như doanh thu cho thuê của Kinh Bắc tăng trưởng 66%; Viglacera ghi nhận diện tích cho thuê đạt 101,5ha...

Nằm giữa điểm giao thoa của “địa lợi” là quỹ đất lớn và “thiên thời” là dòng vốn FDI mạnh mẽ, Kinh Bắc đang từng bước dấn tới mục tiêu kinh doanh đề ra. Kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm khả quan cho thấy Công ty được hưởng lợi từ thương chiến Mỹ - Trung và các hiệp định CPTPP và EVFTA đã ký gần đây. Theo Mirae Asset, trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận rất ấn tượng với doanh thu đạt 1.569 tỉ đồng (tăng trưởng 66% so với cùng kỳ), lợi nhuận sau hợp nhất đạt 512 tỉ đồng (tăng trưởng 76% so với cùng kỳ).

Chi tiết hơn, doanh thu của Kinh Bắc chủ yếu đến từ việc kết quả kinh doanh cải thiện mạnh mẽ, diện tích cho thuê đạt 62ha (tăng trưởng 19%), phân bổ tại các khu công nghiệp gồm: Quang Châu (32ha), Tân Phú Trung (20ha) và phần còn lại từ Tràng Duệ và Quế Võ. Trong ngắn hạn, quỹ đất thương phẩm của Kinh Bắc vẫn khá dư dả, bảo đảm doanh thu ổn định cho ít nhất 4 năm tới. Theo dự phóng của VDSC, doanh thu cả năm 2019 của doanh nghiệp này là 2.829 tỉ đồng với lợi nhuận sau thuế 847 tỉ đồng.

Theo nhận định của VNDirect, khi đúc kết về quan điểm đầu tư, Kinh Bắc nổi lên là lựa chọn đầu tư khá tốt tại thời điểm hiện tại với các yếu tố sau: (1) kinh nghiệm dày dặn trong khai thác khu công nghiệp tại miền Bắc và các khách thuê nổi tiếng trong ngành công nghệ; (2) tăng trưởng kép EPS (thu nhập mỗi cổ phiếu) ấn tượng ở mức 18,7% trong năm 2019-2020. Theo đó, giá mục tiêu của KBC là 17.500-18.000 đồng/cổ phiếu với khuyến nghị là mua.

Về động lực tăng giá cổ phiếu, các yếu tố hỗ trợ tích cực gồm nguồn cung đất dồi dào trong ngắn hạn và dài hạn; vị trí địa lý thuận lợi tại phía Bắc để đón đầu dòng vốn FDI;  tiềm năng từ triển khai dự án Phúc Ninh tốt hơn và phê duyệt Khu công nghiệp Tràng Duệ 3. Về rủi ro điều chỉnh giá, cần lưu ý các yếu tố kém tích cực gồm trì hoãn kéo dài quy hoạch Khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh và bàn giao Phúc Ninh; sự chững lại của dòng vốn FDI.