CIO Metain:“Cốt lõi của mô hình chia nhỏ bất động sản là cơ hội đầu tư an toàn, minh bạch”

Gia tăng tính thanh khoản trong bối cảnh bất động sản Việt Nam đã qua chu kỳ tăng trưởng nóng đang là đề tài được thảo luận sôi động. Chia nhỏ khoản đầu tư là một trong các giải pháp được khởi xướng từ năm 2020 và hiện đã có các đơn vị tham gia cung cấp giải pháp.

Không chỉ các công ty bất động sản truyền thống kết hợp công nghệ mà còn có các công ty blockchain tham gia. Bên lề sự kiện Proptech Vietnam Summit 2022 NCĐT Online đã có dịp trao đổi với Ông Khánh Nguyễn, người có 15 kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, từng quản lý danh mục tài sản trị giá 200 triệu USD của Mapletree Việt Nam, hiện là CIO (Giám đốc Đầu tư) Công ty METAIN về các vấn đề liên quan.

Hiện có rất nhiều giải pháp chia nhỏ bất động sản ứng dụng blockchain trên thị trường, mô hình này và mô hình quỹ tín thác bất động sản REITS các nhà đầu tư nên nhìn thận thế nào cho đúng?

Việc chia nhỏ giá trị đầu tư để tăng tính thanh khoản cho việc đầu tư đã được hình thành trên thị trường từ lâu, với nhiều hình thức khác nhau như mua cổ phần công ty, phát hành trái phiếu, mua chung bất động sản, mua chung thông qua LLC, hoặc mô hình “sở hữu kỳ nghỉ”… gọi chung là fractional ownership.

Giải pháp chia nhỏ bất động sản ứng dụng trên blockchain cũng giống như các hình thức trên, tuy nhiên việc này không thực hiện trên thị trường tài chính thông thường mà được thực hiện hoàn toàn trên nền tảng blockchain. Mặc dù giúp tăng tính thanh khoản và giúp doanh nghiệp tiếp cận được các nhà đầu tư ở phạm vi toàn cầu, cũng giống như các hình thức đầu tư chung khác, giải pháp này còn nhiều điểm hạn chế trong luật pháp hiện hành, đặc biệt là trong việc bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư:

Thứ nhất là quyền sở hữu bất động sản đầu tư chung. theo quy định của pháp luật, một bất động sản được phép có nhiều người đồng sở hữu. Nhưng số lượng người đồng sở hữu được đứng tên trên sổ đỏ tại Việt Nam còn bị hạn chế. Khi mua chung bất động sản trên blockchain, các nhà đầu tư cá nhân sẽ cùng uỷ quyền quản lý sổ đỏ cho một bên thứ 3 (thường là doanh nghiệp đứng ra huy động vốn). Nếu đơn vị quản lý sổ đỏ ôm tiền huy động được bỏ trốn hoặc bán bất động sản đó cho một bên khác thì những người mua chung coi như mất trắng.

Trong trường hợp cần bán bất động sản để thu lợi nhuận cần có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. Nếu có 1 người không muốn thì giao dịch sẽ tắc lại, chưa kể đến các vấn đề về ly hôn hay thừa kế.

Thứ hai là rủi ro lợi nhuận. Việc đưa các dự án bất động sản lên blockchain để mời gọi đầu tư thông qua hình thức mua chung với cam kết lợi nhuận cao bất thường so với mặt bằng chung nhưng không minh bạch về phương thức đầu tư kinh doanh tạo nguồn thu có thể dẫn đến rủi ro về lợi nhuận của nhà đầu tư.

Trong trường hợp bất động sản mua chung là căn nhà, nếu bên nhận ủy quyền không có các hoạt động khai thác kinh doanh hiệu quả, khiến giá trị tài sản giảm thì tất cả những nhà đầu tư chung sẽ chịu thiệt và cam kết lợi nhuận trong trường hợp này là không khả thi. Nếu bất động sản mua chung ở dạng hình thành trong tương lai, rủi ro khó thu hồi vốn có thể lớn hơn trong trường hợp dự án bị đình trệ do đặc thù của việc phát triển dự án bất động sản phụ thuộc nhiều yếu tố khách quan (giấy phép, quỹ đất, nguồn vốn khai thác...)

Còn hình thức đầu tư thông qua Real Estate Investment Trust (REITs) hay Quỹ tín thác bất động sản là một hình thức đầu tư chung bất động sản truyền thống. REIT cho phép các nhà đầu tư cá nhân gián tiếp sở hữu một phần đất động sản thông qua việc mua chứng chỉ quỹ REIT với nguồn vốn nhỏ.

Ông Khánh Nguyễn, CIO công ty Metain. Nguồn: T.L

REIT được đánh giá là kênh đầu tư an toàn đứng thứ 2 thế giới chỉ sau trái phiếu của Mỹ. Tại Mỹ, Canada, Singapore và các thị trường khác, mô hình REIT rất phát triển, vốn hóa chứng khoán của các quỹ REIT trên thế giới trên 3,500 tỉ USD và giá trị tài sản được các quỹ REIT quản lý thì lớn hơn gấp nhiều lần. Đây là con số biết nói, chứng minh rằng, đầu tư bất động sản thông qua REIT là một kênh đầu tư hiệu quả và rất phổ biến trên thế giới.

Ngoại trừ sự tương đồng hình thức đầu tư chung, mô hình REITs vận hành khác biệt so với các mô hình chia nhỏ bất động sản trên blockchain hiện nay. Các quỹ REITs tập trung vào việc nâng cao lợi nhuận thông qua quản lý, khai thác kinh doanh danh mục bất động sản mà quỹ đang nắm giữ. Đồng thời, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư thông qua các định chế vận hành chặt chẽ, có sự tham gia của các bên thứ 3 để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư.

Điểm hạn chế của mô hình REIT tại Việt Nam là chưa có đủ chính sách bổ trợ từ các ngành có liên quan, đặc biệt là chính sách ưu đãi về thuế như các thị trường khác, làm cho mô hình REIT khó phát triển.

Liệu có thể kết hợp hai mô hình với nhau không thưa ông?

Hoàn toàn có thể kết hợp được. Hình thức kết hợp này sẽ làm cho việc đầu tư có tính thanh khoản cao hơn, trở nên an toàn hơn bởi các định chế, nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư của mô hình REIT, nhưng hiệu quả hơn khi quản lý vận hành bằng công nghệ blockchain; trong đó việc con người can thiệp vào quy trình vận hành các giao dịch là không thể xảy ra khi sử dụng smart-contract. Đồng thời, sự kết hợp này giúp tiếp cận được với các nhà đầu tư trên kênh đầu tư truyền thống lẫn trong thế giới crypto trên phạm vi toàn cầu.

Nhưng liệu việc kết hợp với mô hình REIT, tức là một mô hình truyền thống thì mức lợi nhuận có đủ hấp dẫn các nhà đầu tư như các mô hình blockchain hay không?

Bản chất công nghệ, lợi nhuận cao không phải là giá trị cốt lõi khi thế giới phát minh ra công nghệ blockchain. Tính duy nhất, bảo mật và cho phép giám sát trong công nghệ blockchain là cốt lõi của công nghệ này. Blockchain không được tạo ra để trở thành một cơ hội kinh doanh, mà là cách để doanh nghiệp trong nền kinh tế hiện đại thay đổi để trở thành một hệ thống đáng tin cậy, minh bạch và hiệu quả hơn trong việc vận hành các giao dịch.

Mức lợi nhuận cá nhân khi đầu tư mô hình REIT ở Đông Nam Á khá cao, từ 15-25%. Ảnh:saigonrealestate.vn.

Về nguyên tắc đầu tư, tất cả các nhà đầu tư đều biết rằng để có lợi nhuận cao hơn sẽ chịu mức rủi ro cao hơn. Mức lợi nhuận của các nhà đầu tư cá nhân khi đầu tư vào mô hình REIT dao động từ 3-9% tại thị trường Mỹ, 4-10% tại thị trường EU, riêng thị trường Đông Nam Á mức lợi nhuận dao động khá cao, từ 15-25%. Đây là những tài sản thực, trong thế giới thực, đã được khảo sát dựa trên lịch sử phát triển và tăng trưởng của bất động sản.

Do vậy việc so sánh mức lợi nhuận với các lớp tài sản kỹ thuật số trong thế giới crypto là khập khiễng vì nó phụ thuộc vào khẩu vị đầu tư của nhà đầu tư. Những người thích đầu tư vào quỹ REIT là do tính chất ổn định, rủi ro thấp của mô hình này, nhưng các hạn chế trước khi công nghệ xuất hiện khiến họ khó tiếp cận được hoặc chưa có lòng tin vào tính minh bạch, thì nay là cơ hội.

Còn đối với những người thích những mô hình rủi ro cao lợi nhuận lớn thì sẽ không quan tâm đến bất động sản hoặc REIT.

Xin cảm ơn ông