Ai sẽ mua 23 dự án "đất vàng"?

Năm 2016, ngành bất động sản Việt Nam sẽ ghi nhận tin nóng ở hàng loạt phân khúc, từ căn hộ, nghỉ dưỡng cho đến bán lẻ. Riêng ở TP.HCM, không thể không kể đến tâm điểm lớn nhất của thị trường là đợt đấu giá 23 lô “đất vàng” thuộc sở hữu Nhà nước tại các quận 1, 5, 7, Bình Chánh và Thủ Đức. Tổng diện tích của những dự án này lên đến 137.700 m², phần lớn nằm ở vị trí đắc địa, sẵn sàng chào đón các nhà đầu tư.

Quyết định bán đấu giá các lô “đất vàng” rõ ràng là một động thái đúng đắn, khi các nhà điều hành vĩ mô đang cố gắng giải quyết 2 bài toán cấp bách. Một là, các dự án bất động sản hiện nay tại TP.HCM nhìn chung vẫn chưa tương xứng với tầm vóc của một đô thị có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất nước. Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Jones Lang LaSalle, ông Stephen Wyatt, cho biết tính đến cuối năm 2015, các dự án có kiến trúc đẹp tượng trưng cho một thành phố hiện đại kiểu mẫu của TP.HCM chỉ dừng lại ở con số 9, rất khiêm tốn so với các thành phố khác trong khu vực. Điều này đã tạo ra áp lực chính đáng cho các nhà điều hành vĩ mô trong việc kiến thiết quy hoạch đô thị. Chính vì vậy, nếu được khai khác tốt sau khi đấu giá, 23 lô “đất vàng” nói trên sẽ có tiềm năng trở thành những điểm nhấn quan trọng về mặt kiến trúc, cải thiện vẻ mỹ quan cho TP.HCM.

Kế đến, việc bán đi các quỹ đất trống chưa khai thác sẽ mang lại một nguồn thu ngân sách dồi dào cho TP.HCM, vốn đang cần hàng tỉ USD để phát triển cơ sở hạ tầng khác. Trước mắt là tuyến giao thông ngầm metro, vốn đã nhận nguồn vốn từ Nhật.

Chậm chân sẽ mất cơ hội

Dù các dự án “đất vàng” đang là tâm điểm, nhưng năm qua, TP.HCM đã khá chậm trong việc tận dụng cơ hội thị trường bất động sản phục hồi để bán đấu giá tài sản. Trong khi đó, Hà Nội rất sôi động với nhiều phiên đấu giá bán tài sản tại nhiều vị trí đắc địa, gây tiếng vang lớn như khách sạn Kim Liên, khu “đất vàng” ở địa chỉ 120 Quán Thánh (Ba Đình). Và tổng số tiền mà Hà Nội thu về trong năm 2015 từ bán đấu giá quyền sử dụng đất đã lên đến hơn 3.200 tỉ đồng.

Còn TP.HCM chỉ ghi nhận thương vụ đấu giá mảnh “đất vàng” tại địa chỉ 23 Lê Duẩn (quận 1) của Công ty Xổ số Kiến thiết TP.HCM. Nhưng điều đáng buồn là thương vụ này lại thất bại khi người thắng cuộc là Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã từ chối chi trả số tiền đấu giá kỷ lục 1.430 tỉ đồng để sở hữu mảnh đất hơn 3.000 m², chấp nhận mất luôn tiền cọc hàng chục tỉ đồng đã chi ra trước đó.

Thất bại của thương vụ này gợi lên nhiều điểm hạn chế liên quan đến chính sách đấu giá của TP.HCM. Không chỉ đơn thuần là công tác tổ chức và sàng lọc đầu vào năng lực của nhà đầu tư, mà còn nằm ở chỗ các cơ quan thẩm quyền phải có các chính sách rõ ràng hơn về khả năng quy hoạch được cho phép sau khi tư nhân đấu thầu thành công dự án. Đặc biệt là chính sách rõ ràng về chiều cao công trình, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng được phép xây sau khi đấu thầu và nhất là tỉ lệ dự án là nhà ở được phép bán. Tập đoàn Tân Hoàng Minh rút lui sau khi đấu giá thành công bởi họ nhận ra rằng không được phép thực hiện “quá đà” các quy chuẩn không được biết trước đó. Và thế là trong đợt đấu giá năm 2016, mảnh đất 23 Lê Duẩn lại phải vất vả tìm kiếm chủ mới.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Nhà Thủ Đức, khi nhận định về các thương vụ đấu giá “đất vàng” tại Khu Đô thị Thủ Thiêm cũng cho rằng, nếu TP.HCM cho phép nâng tỉ lệ nhà ở lên trên 30% thì chắc chắn sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia hơn, vì khả năng thu hồi vốn nhanh hơn. Trong khi đó, chính sách sau đấu thầu của dự án này buộc tư nhân phải đảm bảo tỉ lệ xây dựng là cao ốc thương mại chiếm 10%, văn phòng 80% và nhà ở tối đa không quá 10%.

Ai sẽ mua “đất vàng”?

Thời điểm 2016 được giới chuyên gia đánh giá tiếp tục thuận lợi cho ngành địa ốc. Nhưng số lượng 23 khu “đất vàng” mà TP.HCM cần bán thật sự là quá lớn. Tính trung bình mỗi tháng, Thành phố sẽ phải tổ chức hơn 2 thương vụ đấu giá. Đó sẽ là áp lực không hề nhỏ cho các tổ chức tư nhân cũng như cho các nhà phát triển bất động sản, khi phải chuẩn bị trước một nguồn vốn lớn để tham gia cuộc chơi này.

Vậy những chủ đầu tư nào có nhiều tiềm năng để trở thành chủ nhân mới của những khu đất cao giá này? Và liệu sự cố của đợt đấu giá hồi năm ngoái có khả năng xảy ra lần nữa?

Cuộc chơi này đang “điểm mặt” một số đại gia trong nước và có thể có cả quốc tế. Phải nhắc đến đầu tiên là Novaland, một công ty liên tục thâu tóm các mảnh đất có vị trí tốt ở quận 4, từng hợp tác đầu tư với Công ty Bia rượu Sài Gòn (Sabeco) để phát triển dự án phức hợp tại mảng “đất vàng” trên đường Hai Bà Trưng. Với tiềm lực tài chính mạnh cộng kinh nghiệm vốn có, Novaland sẽ là một trong những đơn vị có tiềm năng nhất tham gia các cuộc đấu giá cao cấp này.

Một tay chơi tiềm năng khác sẽ có thể là Vingroup, khi tập đoàn này đang cần nhiều các khu “đất vàng” để phát triển chuỗi trung tâm thương mại của mình. Hiện nay, Vingroup là một trong số ít tập đoàn đang đẩy rất nhanh hoạt động trong lĩnh vực bán lẻ, trường học, khu nghỉ dưỡng...

Tập đoàn BRG của “nữ tướng” Nguyễn Thị Nga, với những thương vụ thâu tóm ấn tượng trong năm qua, cũng được xem là có triển vọng lớn. Năm 2014, cổ đông chính của BRG là Công ty Bất động sản Phú Cường đã thâu tóm thành công 38,69% cổ phần của Công ty In Trần Phú, một doanh nghiệp nhà nước đang sở hữu hơn 19.200 m² diện tích đất tại nhiều quận trung tâm của TP.HCM.

Bên cạnh đó, Công ty Cơ điện lạnh REE cũng là một ứng viên đấu giá “nặng ký”, khi Chủ tịch Nguyễn Thị Mai Thanh rất mong muốn mở rộng mảng kinh doanh văn phòng của Công ty. Trước đó, REE đã từng tham gia đấu giá khách sạn Kim Liên trong năm 2015 tại Hà Nội nhưng không thành công, khi Tập đoàn Thái Group của doanh nhân Nguyễn Đức Thụy đã “chịu chơi” hơn.

Đối với khối ngoại, việc nhà đầu tư nước ngoài có được phép tham gia các đợt đấu giá lần này hay không vẫn chưa thể xác định. Nhưng nếu được phép, họ cũng sẽ là những ứng cử viên tốt, nhất là các nhà đầu tư lớn đến từ Singapore, Hàn Quốc hay Nhật. Nguồn vốn này đang dành sự quan tâm đặc biệt đến tiềm năng của bất động sản Việt Nam, nhờ chu kỳ kinh tế đang đưa ngành này quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng cao.

Ví dụ, trong năm 2014, Keppel Land (Singapore) đã gia tăng tỉ lệ cổ phần trong một liên doanh với Tiến Phước từ 55% lên 98%. Liên doanh này là để thực hiện các giai đoạn mở rộng của dự án The Estella. Tập đoàn Creed (Nhật) đầu tư vào Công ty Bất động sản Năm Bảy Bảy; còn Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) cũng đã thay thế người đồng hương Posco để trở thành đối tác nước ngoài trong liên doanh sở hữu tòa nhà trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp Diamond Plaza, với tỉ lệ sở hữu 70%.

Mặc dù vậy, nếu những khúc mắc cơ bản đã nêu không được TP.HCM giải quyết, cũng không loại trừ khả năng các phiên đấu giá sắp tới sẽ khó thành công và cuối cùng, lại diễn ra việc chỉ định một nhà đầu tư “đặc biệt” nào đó mua lại. Dĩ nhiên, giải pháp này không phải là một lựa chọn tốt, bởi số tiền ngân sách thu về sẽ không đạt được mức lớn nhất như mong đợi.

Đơn cử, năm ngoái, TP.HCM đã xin Thủ tướng cho phép chỉ định nhà đầu tư thực hiện Dự án Khu phức hợp Sóng Việt (Thủ Thiêm) do khó tìm đủ số lượng nhà đầu tư tham gia đấu giá. Nhà đầu tư xin phép thực hiện dự án này là Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát, một công ty tư nhân. Cũng tại khu đô thị này, TP.HCM đã phải kiến nghị chỉ định nhà đầu tư thực hiện xây dựng một số dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng.

Nguyễn Sơn