Bản đồ dẫn vốn bất động sản 2025

Trong 11 tháng năm 2024, bất động sản đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI với gần 5,63 tỉ USD. Dòng vốn mạnh mẽ cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt nhà đầu tư nước ngoài. Những thay đổi lớn trong năm 2024 về chính sách, xu hướng đầu tư hay bối cảnh kinh doanh là cơ sở để lạc quan hơn về thị trường bất động sản Việt Nam. Khi các tín hiệu tích cực xuất hiện rõ hơn là lúc tái khởi động dòng vốn vào các giao dịch và sẵn sàng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Hội thảo “Ra quyết định trong kinh doanh bất động sản” do Tạp chí NCĐT vừa tổ chức đưa ra những góc nhìn cụ thể hơn. Đó là phân khúc nhà ở trên đà hồi phục, pháp lý hoàn thiện hơn, vốn FDI đổ vào bất động sản tăng mạnh là những xu hướng tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam năm nay và triển vọng năm 2025.

Bất động sản nhà ở: Tín hiệu điều chỉnh giá 

Cách đây 4 năm, chuyên viên tư vấn truyền thông Nguyễn Hoàng Phương Trúc (35 tuổi) quyết định mua một căn nhà tại huyện Nhà Bè (TP.HCM) với giá 2,5 tỉ đồng. Trong đó, Trúc vay ngân hàng 1,2 tỉ đồng, trả góp 10 năm. Nguồn tài chính còn lại gồm gia đình hỗ trợ và số tiền chị tích cóp suốt 10 năm đi làm.

“Dù văn phòng công ty ở quận 3 nhưng tôi chấp nhận mua nhà tại vùng ven. Và tôi đã đúng, căn nhà hiện có giá 3,5 tỉ đồng”, Trúc nói về khoản lời của bất động sản nhưng chị phải thừa nhận thực tế là người đi làm đang rất khó tiếp cận nhà ở tại đô thị lớn nhất nước này. “Quỹ đất eo hẹp, giá bất động sản bị thổi phồng, trong khi thu nhập tăng chậm hơn nhiều lần so với tốc độ tăng giá nhà. Cửa mua nhà của người trẻ gần như đóng kín”, Trúc nói.

Một xu hướng sẽ trở nên phổ biến trong bất động sản nhà ở thời gian tới là các sáng kiến thân thiện với môi trường. Ảnh: TL.

Báo cáo thị trường bất động sản của Savills cho thấy trong nhiều năm qua giá nhà luôn tăng  và các dự án phân khúc vừa túi tiền ngày càng thu hẹp. Tình trạng này vẫn tiếp diễn trong năm 2024 khi phân khúc B tại TP.HCM chiếm 60% thị phần, tương đương với mức giá 68 triệu đồng/m2. Tính trung bình một căn hộ 50 m2 đã có giá hơn 3 tỉ đồng. Đó là chưa kể vị trí ngày càng xa trung tâm, khi 58% nguồn cung nằm ở khu Đông (thành phố Thủ Đức) và 20% ở khu Tây (quận 6, Bình Tân). Với tầm như vậy, 90% rổ hàng mới là nhà cao cấp, phân khúc giá khoảng 3 tỉ đồng tại TP.HCM dần biến mất khỏi thị trường.

Thị trường vẫn còn điểm nghẽn về nguồn cung và chưa được tháo gỡ nên các dự án có pháp lý rõ ràng mới được đưa ra thị trường dẫn đến tình trạng mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng cho các giai đoạn mở sau. “Giá giảm là câu chuyện khó xảy ra. Bài toán nhà ở vừa túi tiền dành cho các đô thị trên 10 triệu dân là rất phức tạp, không chỉ riêng Hà Nội và TP.HCM”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, cho biết.

Theo đại diện của Savills, cốt lõi để giá bất động sản phù hợp với thu nhập người dân và phát triển bền vững là quỹ đất phải mở rộng. Tương tự như vậy là bài toán nhà ở xã hội, vẫn quay về câu chuyện quỹ đất. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý phải cải thiện. 2 yếu tố này tác động đến 60% cơ cấu giá. Ví dụ, một dự án ban đầu có giá vốn 3.000 USD/m2 nhưng vì yếu tố pháp lý kéo dài, xin thủ tục khó khăn hiện phải hơn 5.000 USD/m2. Khi giá vốn cao thì không thể nào có giá bán phù hợp với thu nhập đại đa số người dân.

Theo ông Khương, bài toán nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội thực sự là thử thách với quỹ đất hiện nay và điều này tạo ra áp lực rất lớn đối với thế hệ trẻ. “Câu chuyện căn hộ giá 20-30 triệu đồng/m2 đã là quá khứ. Hiện nay, vợ chồng trẻ đi làm để dành 10 năm để mua căn hộ ở TP.HCM là điều rất khó”, ông Khương nhấn mạnh.

Chính phủ đã có động thái tháo gỡ các vướng mắc trên thông qua quyết tâm tinh giảm bộ máy nhà nước. Đây là tín hiệu tích cực đối với các nhà phát triển bất động sản vì chi phí thủ tục pháp lý là một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu vào.

Mặt khác, đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông nối các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Cần Giờ đang là lực đỡ rất lớn cho thị trường bất động sản. Cùng với quy hoạch TP.HCM năm 2040, tầm nhìn năm 2060 đang chờ duyệt, 2 yếu tố này sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong chu kỳ phát triển bất động sản thời gian tới. “Các yếu tố này phải đồng bộ vì hạ tầng giao thông, kỹ thuật phát triển không phải để bất động sản hưởng lợi mà chính tính liên kết vùng mạnh mẽ làm kinh tế phát triển, thì lúc đó bất động sản mới hưởng lợi, mới bền vững”, ông Khương nói.

Ông Marc Townsend, Cố vấn Cấp cao của Arcadia Consulting Vietnam, cho rằng có thể lấy bài học Trung Quốc để phát triển bất động sản. Các công trình cơ sở hạ tầng, sân bay thậm chí là trung tâm dữ liệu, trường đại học đều được kết nối rất hiệu quả. Vấn đề chính, theo ông Townsend, là các nhà phát triển, đầu tư bất động sản đừng mất tập trung vào các dự án không phục vụ cho số đông, như phát triển sân golf chẳng hạn. Khi được hỏi về đề án phát triển 8 tuyến metro ở TP.HCM và cơ hội phát triển bất động sản dọc các tuyến này, ông cho rằng cần kiên nhẫn. Bởi vì, từng ở Việt Nam hơn 20 năm, ông đã chứng kiến sự phát triển của TP.HCM qua nhiều giai đoạn và hiểu rất rõ các dự án bất động sản đi theo hạ tầng cần thời gian để hình thành.

“Tôi vẫn mất 90 phút di chuyển từ nhà đến sân bay. Điều đó cũng phản ánh các nhà đầu tư nên xoay xở như thế nào khi đầu tư ở Việt Nam”, ông Townsend nói.

Đồng quan điểm, theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, có thể rút ra bài học đắt giá từ Trung Quốc. Điển hình là nhiều đại đô thị hình thành xung quanh các tuyến Metro phát triển rất mạnh ở Trung Quốc, nhưng vẫn không giải quyết được bài toán giãn dân. “Người dân vẫn quay lại các thành phố chính để giải trí, mua sắm và Chính phủ Trung Quốc vẫn đang tìm lời giải cho vấn đề này. Lợi thế đi sau là Việt Nam có thể rút kinh nghiệm từ bài học nói trên”, bà Trang Bùi nói.

Ngoài ra, một xu hướng sẽ trở nên phổ biến trong bất động sản nhà ở thời gian tới là các sáng kiến thân thiện với môi trường. Theo ông Lee Leong Seng,  Giám đốc Bộ phận Phát triển Bất động sản nhà ở, Khối Bất động sản của Keppel Việt Nam, bất động sản là sản phẩm đặc thù và có tính địa phương rất cao.

Từ góc nhìn 30 năm ở thị trường Việt Nam, đại diện Keppel Việt Nam cho biết bất động sản cao cấp cần thời gian phát triển mạnh mẽ để trở thành dòng sản phẩm dẫn dắt thị trường nên yếu tố phát triển bền vững sẽ là điều được nhiều khách hàng quan tâm. 

Một thống kê tại Việt Nam chỉ ra, 59% người tiêu dùng muốn gia tăng sản phẩm xanh trong tương lai; 44% người tiêu dùng sẵn sàng trả giá cao hơn 5-10% để hỗ trợ tiêu dùng bền vững. Do đó, các nhà phát triển bất động sản trên thị trường cần nắm được xu hướng này. Ví dụ, dự án gần đây ở quận 7 (TP.HCM) của Công ty sử dụng bê-tông phát thải thấp giúp giảm 2.800 tấn CO2 tương đương việc trồng 46.000 cây xanh trong 10 năm.

Đối với dự án Saigon Centre, Keppel tăng cường sử dụng năng lượng tái tạo thông qua các tấm pin mặt trời, giúp giảm phát thải carbon. Bên cạnh đó, tòa nhà này còn sở hữu hệ thống xử lý nước tháp giải nhiệt không hóa chất tại tháp 1, từ đó cải thiện hiệu suất tiêu thụ nước và năng lượng của hệ thống làm lạnh. Hệ thống xử lý nước tháp này giúp nâng cao 4,5% hiệu quả hoạt động của hệ thống làm lạnh và giảm 55% nước xả đáy (nước được xả từ thiết bị làm mát để loại bỏ cặn khoáng).

“Chúng tôi muốn đồng hành cùng Chính phủ Việt Nam trong mục tiêu giảm thải carbon. Chúng tôi có niềm tin rằng việc tiên phong của Keppel sẽ là động lực thúc đẩy các doanh nghiệp cùng ngành tham gia, từ đó tạo ra các sản phẩm không phải chỉ cho nhu cầu hôm nay mà còn là tương lai”, ông Lee Leong Seng nói.

Bất động sản công nghiệp: Tiếp tục là điểm sáng

Tháng 3/2024, quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust đã chi 68,4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên, có vị trí chiến lược giáp ranh TP.HCM và Hà Nội. 2 tháng sau, Tập đoàn Tripod Technology của Đài Loan (Trung Quốc) đã thuê lại 18 ha đất tại Khu công nghiệp Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu với tổng vốn đăng ký 250 triệu USD nhằm xây dựng nhà máy sản xuất các loại mạch điện tử và bảng mạch điện tử. Tại Bắc Ninh, Tập đoàn Đài Loan Johnson Health Tech cũng đã đăng ký dự án đầu tư với tổng vốn 100 triệu USD vào Khu công nghiệp Thuận Thành 1 nhằm xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể dục thể thao...

Những con số trên tiếp tục khẳng định vị thế của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp, Việt Nam đã đẩy mạnh lên gần 150.000 ha trong năm 2024 và dần khẳng định vị thế là một trong những trung tâm sản xuất hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á.

Tính đến tháng 11/2024, FDI vào Việt Nam đạt 27,26 tỉ USD, tăng gần 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc và Hong Kong (Trung Quốc) là những nhà đầu tư dẫn đầu. Thống kê từ năm 2020 đến tháng 9/2024, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản đạt 2,94 tỉ USD, trong đó bất động sản công nghiệp là loại hình dẫn đầu với tỉ trọng 40%. Chỉ tính riêng các thương vụ M&A 9 tháng đầu năm 2024, bất động sản công nghiệp chiếm đến 91% tổng giá trị giao dịch 178 triệu USD, theo ghi nhận của Cushman & Wakefield.

Tin vui cho ngành công nghiệp này còn đến từ việc ông Donald Trump chiến thắng cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ. Điều này ghi nhận ở giai đoạn 2017-2018, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hưởng lợi từ các chính sách của chính quyền Trump 1.0. Các nhà sản xuất lớn toàn cầu đã thực thi kế hoạch mở rộng cơ sở sản xuất ngoài Trung Quốc trong chiến lược “Trung Quốc + 1” và “đa dạng hóa chuỗi cung ứng”. Những loại hình bất động sản công nghiệp được dự báo tăng sức hút gồm các khu công nghiệp với quỹ đất công nghiệp sạch, sẵn sàng cho thuê với thời hạn lâu dài, hạ tầng hoàn thiện và kết nối tốt.

Bên cạnh đó, lĩnh vực thương mại điện tử sẽ cần đến các nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tại nơi dễ tiếp cận với mạng lưới nhà cung ứng cũng như trung tâm phân phối, hậu cần tại những nơi có kết nối giao thông thuận lợi tới các đô thị lớn.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2024-2027 nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng đáng kể, tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường M&A. Cụ thể, đối với các tỉnh thuộc Vùng Kinh tế trọng điểm miền Bắc và Vùng Kinh tế trọng điểm miền Nam, nguồn cung đất công nghiệp sẽ có thêm 10.600 ha, với tốc độ tăng trưởng 7,5%/năm. Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn sẽ tăng thêm nguồn cung lần lượt là 1,9 triệu m² sàn và 2,6 triệu m² sàn, có tốc độ tăng trưởng 5,9%/năm và 10,1%/năm.

Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp.

Bà Trang Bùi đưa ra 3 lý do củng cố cho lập luận này. Đầu tiên là Chính phủ Việt Nam chủ trương phát triển bất động sản công nghiệp nên thủ tục đầu tư thân thiện hơn. Lấy ví dụ về Thái Lan, đất nước này tập trung du lịch, dịch vụ và xuất khẩu nông nghiệp hơn là công nghiệp. Thứ 2 là trong thời gian qua, Việt Nam là nước ký nhiều hiệp định thương mại nhất khu vực Đông Nam Á. Thứ 3 là chi phí sản xuất ở Việt Nam vẫn đang cạnh tranh. “Trong một thập kỷ tới, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn là điểm sáng dù hạ tầng còn đang từng bước cải thiện”, bà Trang Bùi nói.

Bất động sản văn phòng: Mệnh lệnh xanh hóa

Sau cú sốc dịch bệnh với những văn phòng trống rỗng, nguồn cung hạng A bắt đầu đa dạng hơn kể từ nửa cuối năm 2023 đến nay, mở rộng từ trung tâm quận 1 ra hướng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, với các dự án mới như The Nexus, The Mett, The Hallmark và Riverfront Financial Centre...

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy trong quý III/2025, sẽ có gần 13.000 m2 nguồn cung mới trong lĩnh vực bất động sản văn phòng được tung ra thị trường, nâng tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B ở thành phố vượt qua mốc 1,6 triệu m2.

Tỉ lệ lấp đầy ở cả 2 phân khúc hạng A và B đều ở mức cao là 85% và 87,3%. Tương tự như vậy, mức giá cả hạng A lẫn hạng B đều giữ ổn định trong bối cảnh tăng giá như hiện nay. Dự đoán trong 3 năm tới, nguồn cung các dự án hạng A sẽ tiếp tục phân bố ở khu vực trung tâm và phía Nam thành phố, kéo theo áp lực cạnh tranh đối với các tòa nhà hiện hữu.

Khác với căn hộ, khi yếu tố xanh đang dần trở thành xu hướng thì trong bất động sản văn phòng, đó là yếu tố bắt buộc. Theo đại diện của Cushman & Wakefield, đến năm 2050, trên thế giới sẽ có 6,6 tỉ m2 sàn thương mại đưa vào hoạt động và với cách xây dựng hiện nay, nhóm này sẽ chiếm 40% khí thải CO2. Vì thế, các công ty niêm yết, các quỹ đầu tư toàn cầu đang phải giải quyết vấn đề này trong vòng chưa đầy 3 thập kỷ tới với tổng kinh phí khoảng 180.000 tỉ USD.

Theo Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC), đến cuối năm 2019 số lượng công trình xanh tại Việt Nam chỉ bằng 1/3 Thái Lan và 1/15 Singapore, với 70 dự án. Tuy nhiên, những năm gần đây, số lượng dự án xanh tại Việt Nam đã tăng đáng kể. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, có hơn 400 dự án xanh được ghi nhận tính đến năm 2024. Con số này vượt xa mục tiêu ban đầu là 80 dự án đến năm 2025. Dù khởi động muộn hơn các nước trong khu vực, song Việt Nam đã đạt được những tiến bộ đáng kể, thể hiện nỗ lực của toàn ngành bất động sản trong xanh hóa các công trình.

Việc nắm bắt xu hướng và chuyển đổi xanh sẽ giúp chủ đầu tư có lợi thế trong việc thu hút và giữ chân khách hàng, đạt tỉ lệ lấp đầy nhanh hơn và có thể chào bán, cho thuê với chi phí tốt hơn. Các dự án xanh không chỉ phục vụ mục tiêu chung của toàn cầu và Chính phủ về phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, mà còn phục vụ nhu cầu thực tế của người dân, doanh nghiệp.

Theo khảo sát của Savills về các giao dịch thuê văn phòng tại TP.HCM trong quý III/2024, phần lớn (73%) các giao dịch nhằm mục đích di dời đến các tòa nhà có chất lượng tốt hơn. Ngành tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản (FIRE) dẫn đầu với 39% thị phần giao dịch, tiếp theo là ICT (31%) và sản xuất (13%). Một tỉ lệ lớn (75%) khách thuê là các công ty nước ngoài, chủ yếu từ Mỹ, Hàn Quốc và Nhật, trong khi các công ty trong nước chỉ chiếm 25%. 

Chứng nhận xanh đang là mối quan tâm của các dự án văn phòng cao cấp tại TP.HCM khi 63% nguồn cung hạng A và B sắp khai trương sẽ tập trung đáp ứng tiêu chuẩn này để phục vụ khách thuê lớn nước ngoài.

Thậm chí, ở TP.HCM thời gian qua các chủ đầu tư tòa nhà văn phòng không chỉ chú trọng đến yếu tố xanh mà còn chuyển sang giai đoạn chú ý đến sức khỏe và trải nghiệm của người sử dụng. Vì thế, chứng nhận về sức khỏe như WELL và Fitwel đã trở nên phổ biến trên thị trường văn phòng TP.HCM, thu hút sự quan tâm từ cả người thuê lẫn chủ nhà.

Trong bối cảnh như vậy, theo lãnh đạo của Cushman & Wakefield, trong thời gian tới, nếu các văn phòng cho thuê không có yếu tố xanh sẽ nằm ngoài danh sách được khách hàng lựa chọn. “Vì quốc tế hóa đang diễn ra rất nhanh. Doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam phải tuân thủ các quy định toàn cầu. Ngược lại, doanh nghiệp Việt Nam muốn niêm yết trên thị trường nước ngoài cũng phải đi theo các quy định này”, bà Trang Bùi nói.

Chậm còn hơn không

Dù được nhìn nhận ở khía cạnh nào thì cả 3 loại hình bất động sản gồm nhà ở, công nghiệp và văn phòng đều cần có sự kết nối giao thông.  Khi các chuyến Metro đầu tiên Bến Thành - Suối Tiên khởi hành cũng mang theo kỳ vọng của người dân về giấc mơ có nhà. Bởi vì, khi các đoàn tàu lăn bánh, mô hình phát triển đô thị TOD (Transit Oriented Development - phát triển đô thị dựa trên định hướng phát triển giao thông công cộng) cũng bắt đầu được triển khai trên thực tế. TOD không chỉ là lời giải cho việc hình thành đô thị nén mà còn làm gia tăng giá trị đất đai, điều chỉnh không gian đô thị một cách cân bằng hơn.

Nhu cầu di chuyển lớn nhưng giá nhà ở khu vực trung tâm đang ở mức quá cao so với thu nhập của người dân. Điều này buộc người đi làm phải mua bất động sản ở khu vực ngoại thành, làm tăng mật độ xe và quãng đường phương tiện cá nhân phải di chuyển trên đường. Theo ước tính, riêng TP.HCM thiệt hại khoảng 6 tỉ USD/năm do ùn tắc giao thông. Như vậy, với quy mô GRDP đạt khoảng 65,5 tỉ USD trong năm 2023, nạn kẹt xe gây ra thiệt hại kinh tế hơn 9% GRDP.

Nhưng bao nhiêu năm nữa thì các nan đề đan xen về nhà ở và hạ tầng giao thông nói trên sẽ được giải quyết? Bởi vì, một quốc gia đang phát triển như Việt Nam sẽ còn cân nhắc tới nguồn lực tài chính trước khi thực hiện các dự án lớn. “Một dự án được các quốc gia khác thực hiện trong thời gian ngắn nhưng Việt Nam mất tới 15-20 năm. Nhưng có làm còn hơn không”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương trả lời. “Cứ làm thôi và hy vọng vào tương lai”, ông kỳ vọng.

Còn ông Townsend của Arcadia Consulting đưa ra lời khuyên đơn giản cho các bên liên quan: “Hãy sang Trung Quốc mà học cách nước bạn làm. Đây là nơi mà các đô thị đã kết hợp được yếu tố công nghiệp với hạ tầng, nhà ở, giáo dục cùng sự hỗ trợ tốt từ hệ thống giao thông gồm những tuyến đường trục, cầu, hầm chui...”.

Tại Việt Nam, những đơn đô thị sẽ chuyển thành các đô thị đa trung tâm khi hệ thống giao kết nối tốt được thiết lập. Theo ông Townsend, dù tiến trình chuyển đổi này có thể chậm nhưng nếu không cải thiện hạ tầng giao thông, các nhà đầu tư sẽ quay lưng. Bởi vì, không ai muốn mất 1,5 giờ đồng hồ trên đường chỉ để di chuyển ra sân bay cả. Nếu Việt Nam muốn thịnh vượng, không thể để khoảng thời gian tồn tại.

Thái Lan hình thành xong hệ thống tàu điện trên cao năm 1999, hệ thống tàu điện ngầm đầu tiên năm 2004. Việt Nam đang ở vị trí phía sau nước bạn nhưng sẽ bắt kịp. “Khi tình hình hạ tầng giao thông được cải thiện, tôi có thể đã lên chức ông nội hoặc ông cố nội. Mọi thứ đều cần thời gian. Hãy lạc quan và kiên nhẫn”, ông Townsend nói.