Đánh thuế nhà ở: Lợi và hại

Một tin khá sốc cho nhiều nhà đầu tư và những người có chút dư dả là Chính phủ đang cân nhắc đánh thuế tài sản lên các tài sản có giá trị cao như nhà ở, ô tô, du thuyền, máy bay... Đối với nhà ở, mức giá bắt đầu chịu thuế có thể từ 700 triệu đồng với thuế suất 0,4%, trong khi ô tô có giá từ 1,5 tỉ đồng sẽ là đối tượng điều chỉnh của sắc thuế này.

Cụ thể, Dự thảo Luật Thuế tài sản để trình Quốc hội trong đó đề xuất phương án áp dụng mức thuế tài sản chung (gồm cả đất và nhà) với tỉ lệ 0,3% nếu xác định ngưỡng nhà không chịu thuế dưới 1 tỉ đồng hoặc áp dụng tỉ lệ 0,4% nếu ngưỡng nhà không chịu thuế là 700 triệu đồng. Phương án thứ 2 dự kiến mang về cho ngân sách khoảng 31.000 tỉ đồng. Đây cũng là phương án đang được Bộ Tài chính đề xuất áp dụng.

Đây là lần đầu tiên Việt Nam cân nhắc đánh thuế trực tiếp vào tài sản có giá trị mà cá nhân tích lũy được hoặc có cơ hội nhận được. Hàng chục ngàn tỉ đồng thu được từ thuế tài sản sẽ giúp giảm bớt áp lực ngân sách đang bị thâm hụt nặng, cũng như kỳ vọng sẽ hạn chế phần nào xu thế đầu cơ trên thị trường. “Tạo hiệu quả sử dụng tài sản, đặc biệt đất đai, hạn chế lãng phí tài sản công, đẩy mạnh minh bạch, công khai. Đề xuất này cũng là giải pháp phòng chống tham nhũng, mở rộng nguồn thu cho ngân sách nhà nước”, Bộ trưởng Bộ Tài chính Đinh Tiến Dũng giải thích tác dụng của thuế tài sản.

Nhưng xung quanh chính sách mới về thuế, vẫn còn đó những hoài nghi về tính hiệu quả. Thực tế, khá nhiều các quốc gia trong khu vực đã áp thuế tài sản như Úc, Ấn Độ, Malaysia, Philippines. Đặc khu kinh tế Hồng Kông cũng có chính sách áp thuế tài sản lên nhà ở nhưng chỉ thu thuế khi chủ sở hữu có phát sinh thu nhập từ khai thác tài sản đó như kinh doanh cho thuê.

Ở châu Âu và Mỹ, thuế bất động sản nhà ở thường dao động từ 1-3% giá trị căn nhà nhưng bù lại, chính phủ các nước này không thu thuế sử dụng đất. Đáng chú ý là ở Trung Quốc, mặc dù thị trường nhà ở tại các thành phố lớn tăng trưởng nóng trong thời gian qua nhưng quốc gia này vẫn không đánh thuế tài sản. Mức độ phức tạp của sắc thuế tài sản, vì thế là điều dễ nhìn thấy!

Tất nhiên, mặt tích cực của chính sách này là giúp điều chỉnh dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản, giảm bớt phần nào tình trạng đầu cơ. Nhưng mặt khác, nếu không tính toán kỹ lưỡng, việc áp thêm một thuế suất mới có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường, tâm lý của các nhà phát triển dự án. Thị trường vì thế có thể bị đình trệ và gián tiếp ảnh hưởng đến nguồn thu hằng năm của một số địa phương vốn đang phụ thuộc rất lớn vào tiền giao đất, sử dụng đất.

Hiện bất động sản ở Việt Nam đang chịu khá nhiều thuế phí như thuế VAT, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập khi chuyển nhượng nhà ở, thuế sử dụng đất, phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo Tổng cục Thống kê, trong năm 2017, các hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng khá mạnh: 4,07% so với năm trước, đóng góp đến 0,21% vào tổng mức tăng GDP của cả nước. Một lượng không nhỏ tín dụng của hệ thống ngân hàng cũng được thế chấp bằng các tài sản là bất động sản.

Ngoài yếu tố kỹ thuật có thể ảnh hưởng đến năng lực triển khai của sắc thuế này như thiếu hụt cơ sở dữ liệu về nhà ở, kém minh bạch của thị trường, khâu thẩm định giá còn gặp không ít thách thức thì việc quy định mức giá sàn bắt đầu chịu thuế là 700 triệu đồng gây không ít băn khoăn cho nhiều người.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mức khởi điểm 700 triệu đồng là chưa thực sự hợp lý nếu định hướng của thuế tài sản là hướng đến các đối tượng có thu nhập cao. Hiện nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình thấp cũng đã xoay quanh vùng giá từ dưới đến chạm ngưỡng 1 tỉ đồng. “Do vậy, nếu đánh thuế tài sản chỉ nên áp dụng đối với nhà có giá một tỉ đồng trở lên nhằm tránh tạo thêm gánh nặng cho người có thu nhập trung bình thấp trong xã hội. Mặt khác, đối với nhà ở cấp 3, cấp 4, không kiên cố và kết cấu đơn giản, thô sơ, cũng không nên đánh thuế tài sản”, ông Châu nhận định.

Theo HoREA, việc đánh thuế tài sản còn dẫn tới thuế chồng thuế, tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Bởi lẽ, theo ông Châu, hiện nay, tiền sử dụng đất đang chiếm tỉ trọng khá lớn đối với bất động sản nhà ở. Cụ thể, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, chiếm trên dưới 30% giá trị nhà phố. Riêng đối với biệt thự, tiền sử dụng đất đang chiếm 50% giá trị căn nhà. “Việc đánh thuế tài sản chỉ nên áp dụng đối với giai đoạn từ năm 2020 trở đi vì các điều kiện và cơ sở để đánh thuế tài sản hiện nay chưa hội đủ”, ông Châu cho biết.

Theo một số chuyên gia, phù hợp nhất là đánh thuế vào những người có tích lũy nhiều tài sản, tức từ bất động sản thứ 2 trở đi. Ví dụ, ở Singapore, khi mua bất động sản, người mua sẽ phải trả 3%. Tuy nhiên, khi mua từ bất động sản thứ 2 trở đi thì người dân nước này sẽ phải trả thuế thêm là 7%, tức tổng cộng là 10% cho việc sở hữu ngôi nhà thứ 2.