Nhà đất chờ 3 luật

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 sẽ tháo gỡ được khó khăn về pháp lý cho nhiều dự án, thúc đẩy niềm tin nhà đầu tư và tiếp sức cho thị trường bất động sản phục hồi vào cuối năm nay.

Gánh nặng vướng mắc pháp lý 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết thị trường bất động sản đang rất cần sự tiếp sức, đồng thời, nhiều nhà đầu tư mong chờ thông qua 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội và Chính phủ, các bộ, ngành nhanh chóng ban hành các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan.

“Khi hệ thống pháp luật trên bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát sao sẽ nhanh chóng xử lý được vướng mắc của hầu hết các dự án và đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư, khắc phục tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm trong bộ phận cán bộ, công chức hiện nay”, ông Châu nói.

Giám đốc một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM cũng thừa nhận, nếu còn tâm lý sợ sai, né trách nhiệm của cán bộ địa phương trong quản lý đất đai, thì thị trường bất động sản rất khó tăng trưởng bền vững. Vị này mong muốn các địa phương cần ban hành quy định để cụ thể hóa việc khuyến khích, bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung.

“Vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Ví dụ, pháp luật chưa quy định chính thức “phương pháp định giá đất hàng loạt” trong Luật Đất đai để xác định giá trị của đất đai hoặc phần giá trị gia tăng từ đất đai để điều tiết vào ngân sách nhà nước”, bà Thúy Nga, Giám đốc Pháp chế của Công ty Cổ phần Xây dựng và Địa ốc An Phát (TP.HCM), chia sẻ. “Cơ quan quản lý chưa ban hành tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp nộp. Vì thế, dự án của chúng tôi cũng đành nằm im chờ đợi”, bà nói thêm.

Trong khi đó, những vướng mắc gây khó cho doanh nghiệp chưa được giải quyết trong Luật Đất đai 2024 có thể kể đến gồm quyền sở hữu cá nhân, đấu thầu, cho thuê đất, quy hoạch đất ở, thu hồi đất và tài chính đất đai...

Theo HoREA, trong quý I/2024, tại TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 m2 và cũng chỉ có 1 dự án hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ. Ngoài 62 dự án nhà ở thương mại đã triển khai trước đây với 28.462 căn hộ, không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tương tự, cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng.

2 kịch bản của thị trường

“Các bộ luật mới và 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội sẽ tháo gỡ phần lớn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đủ độ rõ dễ hiểu, dễ làm hay nói chính xác là chỉ có một cách hiểu, xử lý được các vướng mắc từ thực tiễn. Nếu được thông qua sớm, áp dụng sớm sẽ tháo gỡ nhanh chóng vướng mắc pháp lý, tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi”, ông Châu khẳng định.

Khả năng thứ 2, nếu Quốc hội chưa thông qua áp dụng sớm 3 luật trên từ ngày 1/7/2024 sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm thêm khoảng 6 tháng. Ngoài ra, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Điều này làm kiệt quệ nguồn cung dự án. Còn các chủ đầu tư thì thiệt hại đáng kể do đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị nhưng không được triển khai thực hiện, bị đội vốn và bị mất cơ hội kinh doanh. Nguy cơ tình trạng thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết đối với phân khúc nhà ở, nguồn cung quý I/2024 đạt 20.541 sản phẩm. Trong đó, có 4.300 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn của giai đoạn mở bán trước.

Nếu quý I có phần nhộn nhịp thì bước sang tháng 4, thị trường có dấu hiệu chậm lại. Tâm lý mua vì FOMO (sợ bỏ lỡ vì giá tiếp tục tăng) tại TP.HCM đã hạ nhiệt, người mua chuyển sang nghe ngóng, chờ thời. Người bán cũng quan sát, điều chỉnh giá kỳ vọng. Giá chung cư tại TP.HCM có xu hướng tăng trong 2 tháng gần đây. Tuy nhiên, đến nay, sóng chung cư dường như đã ngừng. Theo batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm mua bất động sản TP.HCM giảm 3%, lượng tin đăng bán nhà đất TP.HCM giảm 4%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc một sàn kinh doanh bất động sản tại thành phố Thủ Đức, thừa nhận, tâm lý mua chung cư giảm nhiệt so với 4 tuần trước, một phần vì rổ hàng mới ít ỏi, giá bán vẫn neo cao, hầu hết là chung cư cao cấp nên người mua chỉ xem, tham khảo mà không chốt hàng.

Dòng tiền đang chuyển dịch chậm vào thị trường và chiến dịch truyền thông của bên bán cũng giảm bớt. “Tâm lý sẵn sàng chốt cọc xuống tiền ngay đã biến mất, nhà đầu tư cá nhân nhận ra giá nhiều dự án không đi đôi với quảng cáo, một số dự án bị đẩy giá vượt quá giá trị thực tế. Người mua có tâm lý chờ đợi thị trường tăng nguồn cung mới sau khi một số luật mới chính thức có hiệu lực”, bà Hằng chia sẻ.

Bà Vũ Thu Hiền, nhân viên môi giới bất động sản tại quận 1, cho hay khoảng 4 tuần qua, phần lớn trong rổ hàng chỉ có sản phẩm chung cư cao cấp với giá từ 100-150 triệu đồng/m2 tập trung quanh quận Bình Thạnh, thành phố Thủ Đức. Thay vì chốt mua nhanh, người mua lưỡng lự xem xét, phân tích mức giá hoặc chọn thuê chung cư nội đô hay mua nhà ở vùng ven với giá hợp lý hơn.