Bất động sản "bên nóng, bên lạnh"

Thị trường bất động sản vẫn tiếp tục dò đáy về thanh khoản. Theo báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam về thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận, tháng 4/2023, tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 63%. Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng: “Nhà đầu tư trong giai đoạn này khá thận trọng và đang trong trạng thái phòng thủ, chờ đợi. Do đó, dòng tiền đổ vào mua bất động sản sẽ không nhiều vì chỉ một bộ phận người có sẵn tiền mặt mới tích cực tham gia thị trường”.

Thanh khoản thấp kỷ lục 
Thị trường bất động sản đang có thanh khoản thấp kỷ lục vì niềm tin của người mua sụt giảm mạnh. Ngoài những sự cố của thị trường trái phiếu bất động sản, lạm phát và lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng tới khả năng chi trả của người mua nhà, càng khiến thị trường ảm đạm. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, nhận định: “Nhìn vào thanh khoản thị trường nhà ở phía Nam gần 6 tháng nay là bức tranh màu xám, gợi nhớ đến đáy khủng hoảng gần nhất 2013”.

Cuộc khủng hoảng về dòng tiền đang đẩy nhiều doanh nghiệp vào thế khó trong bối cảnh thị trường vẫn có nhu cầu cao về nhà ở. Nghịch lý này kéo dài từ giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Chính vì vậy, bên cạnh chờ đợi các chính sách, doanh nghiệp bất động sản đang tự xoay xở bằng nhiều giải pháp để thúc đẩy thanh khoản: tiến độ dự án đúng hẹn, pháp lý hoàn thiện, phương thức thanh toán linh hoạt hơn... Ngoài ra, các nhà phát triển phải đưa ra những sản phẩm vừa túi tiền, nhắm vào nhu cầu thật, có phương án thanh toán vừa phải, dung hòa lợi ích giữa bên bán và bên mua.

Hiện nay, trên thị trường có nhiều thông tin cho thấy nhiều chủ đầu tư buộc phải áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh. Một số dự án giảm giá là do hàng tồn kho nhiều, hoặc thời gian qua đã bị đẩy giá quá cao, thanh khoản kém. Trước đó, báo cáo quý I của Bộ Xây dựng điểm tên một số dự án tại TP.HCM có giá giảm so với quý trước. Trong đó có thể kể đến The Grand Manhattan (quận 1) giảm khoảng 4,4% (xuống mức 163,6 triệu đồng/m2), The Western Capital (quận 6) giảm khoảng 3,8% (xuống mức 36,1 triệu đồng/m2), Saigon Intela (huyện Bình Chánh) giảm khoảng 3,9% (xuống mức 27,5 triệu đồng/m2)... Ngoài chính sách về giá, nhiều dự án chấp nhận hình thức thanh toán linh hoạt theo tiến độ từng đợt chỉ khoảng 0,25% như Avatar Thủ Đức, hoặc thanh toán 15% nhận nhà như dự án Origami Vinhomes...

Tất nhiên chính sách chiết khấu hoặc thanh toán linh hoạt hơn chủ yếu tập trung ở một số dự án, không phải toàn bộ thị trường. Sự thiếu hụt nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra neo giá của nhiều dự án. Chẳng hạn, theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý I/2023 chỉ đạt hơn 2.040 căn, giảm 30% theo quý và 27% theo năm. Khi nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm và giá sơ cấp trung bình neo cao tại mức 52 triệu đồng/m2 đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018-2022, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Đến quý I/2023, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp tới 48%. Từ năm 2020-2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36%/năm, điều này sẽ thúc đẩy nguồn cầu trên thị trường thứ cấp.

Chờ tín hiệu rõ ràng hơn

“Từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp đang nóng lên cả ở TP.HCM và Hà Nội. Chúng tôi đang chứng kiến một số đợt tăng giá thứ cấp trên khắp TP.HCM, lên đến hơn 5%, đặc biệt là tại các quận như Tân Bình, quận 11”, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết.

Có thể thấy, thị trường vẫn đang chờ đợi những tín hiệu rõ ràng và tích cực hơn khi có nhiều chính sách hỗ trợ đang được thực hiện. Đó là một số cơ chế, chính sách mới về chào bán, giao dịch trái phiếu; gói tín dụng 1.200 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Mặc dù vậy, theo ông Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ Công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quý III là thời điểm đánh giá quan trọng khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không. Ông Khôi dự báo nếu lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản nếu niềm tin của người mua được cải thiện. Tiến sĩ Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, nhận định: “Các giải pháp từ pháp lý đến hỗ trợ tài chính chung hay từng gói hỗ trợ riêng lẻ cũng như quyết tâm tái cấu trúc thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ dần dần được hiện thực hóa và đi vào cuộc sống. Cùng với đó, nếu đầu tư công, cơ chế đặc thù cho từng địa phương phát huy tốt thì nửa cuối năm, thị trường bất động sản có thể tích cực hơn”.

Nhìn dài hạn hơn, nhiều chuyên gia cho rằng giải pháp căn cơ cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là cần tăng nguồn cung, điều tiết giá... để phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân.