Bỏ khung giá đất: Lợi và hại

Một trong những chính sách được cho rằng sẽ tác động lớn nhất đến thị trường địa ốc là việc Chính phủ bỏ khung giá đất.

Trước đây, Chính phủ sẽ ban hành mức giá thấp nhất và cao nhất cho mỗi loại đất cụ thể theo chu kỳ 5 năm. Dựa trên cơ sở đó, Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố sẽ xây dựng bảng giá đất cho từng địa phương để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính đơn giá đất khi thu hồi đất, thuế chuyển nhượng bất động sản. Nhưng thực tế cho thấy khung giá đất thường lạc hậu và có độ trễ nhất định so với diễn biến thị trường vì giá đất xây dựng tại mỗi địa phương không được vượt quá 30% so với mức giá tối đa trong khung giá.

Chính vì lẽ đó, tác động tích cực đầu tiên của việc bỏ khung giá đất là giá đất được quy định bởi Nhà nước sẽ theo sát mặt bằng giá thực tế, từng bước xóa bỏ “cơ chế 2 giá” vốn gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. Trách nhiệm ban hành bảng giá đất giờ đây vẫn thuộc về Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố nhưng họ sẽ thoải mái hơn trong việc xây dựng các mức giá hợp lý hơn, đặc biệt ở những thị trường tăng nóng như TP.HCM.

Ngoài ra, khâu đền bù giải tỏa sẽ thuận lợi hơn, từ đó thúc đẩy các dự án hạ tầng, khu đô thị trọng điểm. Ví dụ, tại Khu Đô thị Tây Bắc TP.HCM mặc dù được quy hoạch hàng chục năm qua nhưng đến nay chỉ mới đền bù được một phần rất nhỏ trên tổng diện tích khoảng 1.674,2 ha, gây thất thoát lãng phí tài nguyên và làm chậm tiến độ triển khai.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, khi giao đất, quá trình đền bù trước đây được tính toán đơn giản vì đã có khung giá đất quy định sẵn. Tuy nhiên, điều này đôi khi gây ra việc đền bù không thỏa đáng và sinh ra nhiều chi phí phát sinh, dẫn đến chậm trễ kế hoạch phát triển dự án. 

Việc bỏ khung giá đất cũng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn. Với Luật sửa đổi, chủ bất động sản sẽ được nhận giá trị tiệm cận với giá thị trường, đẩy nhanh quá trình đền bù và xây dựng các dự án mới. Điều đó còn tạo cơ sở để khu đất đó được tính thuế đầy đủ - lỗ hổng mà trước giờ gây thất thu một khoản lớn cho Ngân sách Nhà nước.

Bước thay đổi đó đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung và giúp thu hút nhà đầu tư. “Những quy định này đã được ứng dụng trên toàn thế giới. Vì vậy, Việt Nam đang ở vị trí thuận lợi để hưởng lợi từ kinh nghiệm của mọi quốc gia khác và thực hiện một hệ thống thực sự có lợi cho xã hội”, ông Troy Griffiths nói.

Chủ đầu tư bất động sản cũng có lợi ở khía cạnh thuế phí. Lý do là ở các dự án thương mại, trước đây chủ đầu tư thường đền bù cho người dân theo giá thị trường. Nhưng chi phí đền bù này chưa được phản ánh đầy đủ vào công thức tính nghĩa vụ tài chính phải nộp vào Ngân sách Nhà nước khi quyết toán cũng như nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (thường tính theo phương pháp thặng dư) và thường chỉ bằng 20% số tiền thực bỏ ra. Vì vậy, nếu khoản chi phí này được thừa nhận hợp lý hơn, số tiền mà chủ đầu tư nộp cho Nhà nước sẽ giảm đi đáng kể.

Nhưng cũng có một số ý kiến lo ngại trước thay đổi có tính bản lề khi chuyển định giá đất theo khung giá quy định sẵn sang khung theo giá thị trường. Việc giao toàn bộ trách nhiệm cho các địa phương xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh K mỗi năm có thể sẽ trở nên phức hợp hơn vì khối lượng thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản sẽ tăng lên.

Giá đất của Nhà nước tăng lên đồng nghĩa với các giao dịch mua bán nhà đất sẽ chịu tiền thuế chuyển nhượng cao hơn. Cộng với triển vọng thuế đánh người sở hữu nhiều tài sản dự tính sẽ được áp dụng, tâm lý của người mua sẽ bị ảnh hưởng và thanh khoản thị trường sẽ có thể giảm nhẹ trong ngắn hạn.

Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư sẽ tăng lên, vì thế ảnh hưởng đến mong muốn chuyển đổi loại hình đất của người dân. Đồng thời, các chủ đầu tư trước đây đã gom được một lượng lớn đất nông nghiệp sẽ phải chịu chi phí chuyển đổi đất trong dự án tăng lên và cuối cùng mức giá bán cho khách hàng có thể tăng thêm.

Các địa phương còn phải mất thêm một khoản thời gian để chờ đợi hướng dẫn cụ thể từ Bộ Tài Chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng để tránh sai sót khi xác định giá đất. Tiến độ một số dự án trong năm sau có thể sẽ chịu ảnh hưởng. “Đây là bài toán cân bằng giữa các bên trong xã hội, giúp cho thị trường minh bạch hơn. Bỏ khung giá đất có thể khiến chi phí đất ở những dự án tăng lên. Nhưng trong tương lai, các địa phương có thể sẽ trì hoãn cấp phép các dự án, các khu đô thị để chờ hướng dẫn rõ ràng hơn”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định