Địa ốc Hoàng Quân "hạn" với nhà ở xã hội

Ít người nghĩ rằng một công ty phát triển bất động sản nhà ở xã hội có nhiều dự án như Địa ốc Hoàng Quân (HQC) lại có giá cổ phiếu từ mức 9.000 đồng giảm còn hơn 3.000 đồng. Đà giảm này kéo dài trong 3 năm qua, nhưng đã bất ngờ phục hồi mạnh mẽ vào cuối năm ngoái rồi tiếp tục trồi sụt, kéo theo đó là sự hoang mang về giá trị cổ phiếu của Công ty. Thắc mắc này cũng được cổ đông đặt ra tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2017 của HQC diễn ra vừa qua.

Cổ phiếu giảm sàn

Gần đây nhất, vận hạn đến với HQC là vào tháng 4.2017 khi kiểm toán điều chỉnh các con số tài chính. Ngoài việc lưu ý một số vấn đề về thuế, doanh thu thuần đạt 1.019 tỉ đồng, giảm 27% so với năm trước và giảm 200 tỉ đồng so với báo cáo công bố trước đó. Còn lợi nhuận sau thuế của HQC chỉ đạt 19,6 tỉ đồng, trong khi trước đó ghi nhận 119 tỉ đồng. Sai sót ở chỗ doanh thu cho các căn hộ đã hoàn thành và sẵn sàng bàn giao cho khách hàng phải được ghi nhận vào tháng 1.2017 chứ không phải vào thời điểm cuối năm 2016.

Tại Đại hội cổ đông thường niên, một cổ đông đặt câu hỏi rằng tại sao cổ phiếu HQC ở mức thấp vô lý như hiện nay trong khi Công ty đang kinh doanh bình thường. Ở góc độ giá cổ phiếu, lãnh đạo HQC giải thích một phần vì các nhà đầu tư trên sàn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bán, dẫn đến hiện tượng bán giải chấp và kéo theo đà giảm mạnh mẽ vào cuối năm ngoái.

Tuy nhiên, về khía cạnh kinh doanh, có thể nói vận xui theo chân HQC kể từ sau khi chính sách 30.000 tỉ đồng gói hỗ trợ dành cho nhà ở thương mại giá dưới 1,05 tỉ đồng và nhà ở xã hội kết thúc giải ngân vào cuối năm ngoái. Đây rõ ràng là một cú sốc đối với HQC, công ty hiện có nguồn thu chính từ các dự án nhà ở xã hội. Chưa có chính sách hỗ trợ nào tiếp theo dẫn đến tác động tâm lý khách hàng và sức mua sụt giảm, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị HQC, lý giải trong hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân được tổ chức cuối năm 2016.

Giá cổ phiếu thấp kỷ lục không chỉ ảnh hưởng đến tâm lý cổ đông, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh. HQC dừng việc phát hành cổ phiếu huy động vốn vì thị giá cổ phiếu quá thấp và đã phải giãn tiến độ một số dự án.

Trên thực tế, HQC cũng gặp trục trặc tài chính. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2016 đạt 15% và 4% kế hoạch đề ra, trong khi dòng tiền của công ty này hiện ở mức âm. Dù vậy, ban lãnh đạo HQC vẫn tin tưởng vào kết quả kinh doanh trong năm nay với mục tiêu doanh thu và  lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt mức 2.000 tỉ đồng và 200 tỉ đồng. Hiểu rõ tình trạng bi đát của cổ phiếu, ông Tuấn cho biết ban lãnh đạo HQC vẫn đang tích cực tìm giải pháp để cải thiện tình hình.

Giải hạn

HQC vẫn khẳng định sẽ kiên trì làm nhà giá rẻ. Cho đến nay, Công ty sở hữu 22 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân ở khu vực phía Nam với tổng mức đầu tư hơn 20.000 tỉ đồng. Trong Đại hội, cũng có cổ đông đặt câu hỏi: “Đầu tư nhà ở xã hội lợi nhuận không cao, vì sao HQC tiếp tục đầu tư?” Theo ông Tuấn, HQC hiện chỉ gặp rủi ro về chính sách tín dụng, riêng mảng đầu tư này lại nhận được chính sách ưu đãi khác mang tính ổn định, dài hạn khác, bên cạnh yếu tố nhân văn.

Thực tế, thông tin tích cực đến với HQC vào hồi tháng 4. Chính sách trợ giá lãi suất cho các khoản vay mua nhà ở xã hội có bước chuyển mới khi Bộ Tài chính đang xúc tiến làm việc với các cơ quan liên quan như Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng. Hồi tháng 5, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 630 về lãi suất cho vay ưu đãi 4,8%/năm khi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội năm 2017. Tuy nhiên, quãng đường cho đến thực thi ở các ngân hàng thương mại vẫn còn khá dài. “Ý chí thực hiện chương trình cho vay nhà ở xã hội vẫn còn vững chắc. Tuy nhiên, do không có thời hạn cụ thể, chúng tôi cho rằng khoản giải ngân đầu tiên sẽ không sớm hơn năm sau”, Công ty Chứng khoán SSI nhận định.

Điều này đồng nghĩa với việc HQC phải tự lực trong năm nay. Từ cuối năm ngoái, Công ty cũng quyết định trước mắt sẽ thay thế ngân hàng “bù” lãi suất cho khách hàng. Theo đó, khách hàng vay mua nhà với lãi suất thương mại 10% sẽ chỉ phải trả 6%, phần còn lại sẽ được HQC trả thay. Khi đó, theo tính toán của HQC, Công ty sẽ mất khoảng 60-80 tỉ đồng mỗi năm để hỗ trợ cho trên 5.000 khách hàng. HQC cũng đề nghị được phép hạch toán trực tiếp vào chi phí vốn dự án.

Một giải pháp khác của HQC là đa dạng hóa sản phẩm. Dự kiến nhà ở xã hội tiếp tục mang về 50% doanh thu, còn lại sẽ là những dự án phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản vừa ở vừa kinh doanh, căn hộ, khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi. 

Công ty kiểm toán E&Y đang là đơn vị tư vấn chiến lược tái cấu trúc cho HQC. Trong năm nay, Công ty hiện có kế hoạch thoái vốn các công ty con để tránh sở hữu chéo. HQC cũng quyết định mua vào 6 triệu cổ phiếu quỹ để gia tăng niềm tin trên thị trường và gọi thêm vốn bằng cách phát hành trái phiếu trị giá 2.000 tỉ đồng trong thời gian tới. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn đặt dấu hỏi về tính khả thi của những giải pháp này.

Trong khi đó, tính đến hết quý I/2017, kết quả kinh doanh của HQC vẫn chưa có dấu hiệu khả quan. Theo báo cáo tài chính hợp nhất, doanh thu thuần đạt 229 tỉ đồng, giảm gần 24% so cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt gần 21 tỉ đồng, giảm tới 60%.

Thanh Phong