Lo lắng khung giá đất tại Hà Nội và TP.HCM chỉ bằng 30-50% thực tế

Trong văn bản mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Thủ tướng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND TP.HCM góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024.

Hiệp hội này nhận định khung giá đất tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM còn nhiều hạn chế, dẫn đến tình trạng giá đất chỉ bằng 30-50% giá thực tế.

Trong khi đó, các khung giá đất hiện hành không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường nên cần phải nâng mức trần giá đất lên.

Cần có khung giá riêng cho Hà Nội và TP.HCM

Theo HoREA, hiện nay việc phân chia vùng kinh tế quá rộng, chưa hợp lý, trong khi nên phân chia ra nhiều vùng hơn với các đặc điểm tương đồng. Do đó, hiệp hội đề xuất phân thành 12 vùng, để tính khung giá đất. Đối với 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM đề nghị quy định khung giá đất riêng.

Hiện nay, quy định khung giá đất của 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM có mức giá như nhau là không hợp lý và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của hai thành phố này.

Giá nhà ở TP.HCM tăng mạnh từ năm 2014 đến nay. Ảnh: Vn Media

Ngoài ra, văn bản cũng phân tích "Vùng trung du miền núi phía Bắc" nên phân chia thành 3 gồm: "Vùng trung du phía Bắc", “Vùng miền núi phía Đông Bắc” và “Vùng miền núi phía Tây Bắc”. “Vùng đồng bằng sông Cửu Long” cần phân chia thành “Vùng đồng bằng bắc sông Hậu” và “Vùng đồng bằng nam sông Hậu” hay có thể cân nhắc thêm “Vùng Đồng Tháp Mười”. 

Riêng với TP.HCM, HoREA khuyến nghị áp dụng phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu, tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với hiện tại bởi khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, giá sẽ ở mức hợp lý. 

Ví dụ, hệ số khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần thì giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tương ứng: Giá đất ở tối đa 700 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 559,7 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 419,7 triệu đồng/m2.

Cùng lúc đó, khi xin ý kiến đóng góp vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội, UBND TP Hà Nội cũng đưa ra đề xuất tăng bình quân 30% các loại giá đất.

Giá đất giao dịch khác xa bảng giá đất

Cũng nhận định về các đề xuất tăng giá đất, bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá của Savills, cho rằng: "Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM". 

HoREA khuyến nghị giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa đối với bảng giá đất tại TP.HCM. Ảnh: Danviet.vn

Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần.

Chính vì vậy, bà Khánh Linh cho rằng hai đề xuất của UBND TP. Hà Nội và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường, do đó đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 đến nay.

Với phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa của HoREA, với hệ số điều chỉnh tối đa hiện nay tại TP.HCM là 2,5 lần, giá đất tối đa sau điều chỉnh và nhân với hệ số là 700 triệu đồng/m2. Bà Khánh Linh cho rằng đây cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất hiện tại tại TP.HCM.

Người bị thu hồi đất chịu thiệt thòi

Với khung giá đất hiện tại được đánh giá là chưa phản ánh chính xác giá thị trường, bà Khánh Linh cho rằng điều này khiến người bị thu hồi đất chịu thiệt thòi và dẫn đến không đồng thuận. 

"Việc này dẫn đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động", bà phân tích thêm. 

Trong khi đó, bà cũng cho biết theo Luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đồng đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính, chính vì vậy việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Tuy nhiên HoREA cũng cảnh báo khung giá đất tác động trực tiếp đến giá cả của thị trường bất động sản, điều đặc biệt cần quan tâm là giá nhà sẽ ở sẽ tăng theo, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Ngoài ra, tăng khung giá đất, bảng giá đất sẽ đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

►TP.HCM điều chỉnh bảng giá nhà ở, giá nhà lại tiếp tục tăng?

►Chuyên gia CBRE: Giá đất quận 1, quận 2, quận 9 đang tăng mạnh

►Thị trường đất nền 2020: Lộ diện những tâm điểm thu hút đầu tư

Nguồn Zing