Nhà ở Mỹ: rẻ, nhưng không dễ mua

Theo chỉ số giá nhà Standard & Poor’s/Case-Shiller, giá nhà đất tại Mỹ đã giảm 17,1% trong tháng 5.2009 so với cùng kỳ năm ngoái (giá nhà tại Las Vegas giảm mạnh nhất, tới 1/3). Giá nhà ở Mỹ giảm đã thu hút một số người Việt Nam nhảy vào thị trường nhà ở. Đối tượng chủ yếu là các bậc cha mẹ mua nhà cho con đang du học ở Mỹ.

Cơ hội kiếm lời

Ông James Trần, Giám đốc Điều hành công ty môi giới bất động sản tại Mỹ VN-US Real Estate, cho biết, hiện nay, người nước ngoài mua nhà tại Mỹ để cho thuê chiếm 28-29%, diện đầu tư và nghỉ dưỡng chiếm khoảng 12-13%, trong khi các bậc cha mẹ mua nhà cho con đi học chiếm hơn 50%. Hơn nữa, trong số các kênh đầu tư tại Mỹ, bất động sản là hạng mục đang có giá đầu vào thấp hơn nhiều so với vàng, USD. Hiện 70% nhà được bán tại Mỹ thuộc diện bị ngân hàng phát mãi. Vì vậy, nhiều người đã đổ về đây để tìm mua các bất động sản tiềm năng, nhất là những căn hộ gần trường học, bệnh viện, khu giải trí và xa lộ…

Ông James Trần đưa ra dẫn chứng, một khách hàng ở Việt Nam có con học ở Mỹ đang thuê một căn hộ 2 phòng ngủ với giá 1.200 USD/tháng đã được ông tư vấn mua căn hộ 160 m2, gồm 4 phòng ngủ và 2 phòng tắm với giá 80.000 USD. Sau khi mua căn hộ, vị khách hàng này đã dành 1 phòng cho con ở, 3 phòng còn lại cho sinh viên khác thuê lại với giá khoảng 900 USD/tháng. Ngoài ra, công ty ông cũng môi giới cho một khách hàng ở TP.HCM mua căn hộ 3 phòng ngủ với giá chỉ 250.000 USD. Sau đó, vị khách hàng này đã bán ra và kiếm lời hơn 150.000 USD.

“Nếu làm một phép toán thì việc mua nhà có lợi nhiều hơn đi thuê. Không những vậy, sau một thời gian con cái học hành ra trường thì có thể được nhập quốc tịch vì Chính phủ Mỹ đã nới lỏng luật nhập quốc tịch cho du học sinh… Nếu mua một căn hộ giá 250.000 USD, trừ các loại phí, mỗi tháng nhà đầu tư có thể hưởng lời khoảng 1.175 USD”, ông James Trần tính toán.

“Giấc mơ Mỹ”: khó thành hiện thực!

Tại Hội thảo về “Mua nhà và đầu tư bất động sản tại Mỹ” do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức vào cuối tháng 7 vừa qua, một khách hàng nữ ở Đồng Nai tỏ ra lo lắng khi đã đặt tiền cọc mua nhà tại Mỹ hơn tháng nay nhưng vẫn chưa nhận được nhà. Cụ thể, khách hàng này đang tiến hành thủ tục mua nhà với diện tích 2.700 m2 ở bang Massachusetts với giá 264.000 USD. Mặc dù đã chi gần 20.000 USD để làm thủ tục, đặt cọc cho nhà môi giới… nhưng đến nay, sau 4 lần bay đi bay lại giữa Việt Nam và Mỹ, chị vẫn chưa làm xong thủ tục mua nhà. Để mua nhà tại Mỹ, chị đã nhiều lần chuyển tiền qua con đường du lịch vì luật pháp Việt Nam không cho phép chuyển USD ra nước ngoài đối với cá nhân.

“Nhiều công ty quảng cáo mua nhà ở Mỹ rất dễ, nhưng khi tiến hành thủ tục mua nhà thì rất khó khăn, nhất là việc chuyển tiền. Tôi đang có nguy cơ mất trắng 20.000 USD do vướng vào quá nhiều luật lệ trong quá trình mua nhà”, chị này cho biết.

Chị Phi Yến, một Việt kiều Mỹ mới về nước, cho biết, nếu trước đây 1 căn nhà ở bang California hướng ra biển có giá 500.000 USD thì nay chỉ còn hơn 350.000 USD. Nếu gia đình có con học ở Mỹ thì nên mua nhà. Như vậy, người mua sẽ không phải mất tiền thuê nhà cho con trong những năm du học tại Mỹ. Hơn nữa, khi không còn nhu cầu sử dụng, họ có thể bán lại để kiếm lời. Tuy nhiên, theo chị Yến, nhà đầu tư nên mua nhà riêng rẻ của các gia đình đang cần tiền nên phải bán nhà.

Chị Yến cũng chia sẻ, nếu muốn qua Mỹ mua nhà thì phải có vốn tiếng Anh khá tốt và phải chú ý đến vị trí của căn nhà, nếu không sẽ dễ bị “hớ” và lỗ nặng. Khách hàng cũng có thể chọn những dự án mới hoặc đang được xây dựng (mặc dù giá có đắt hơn các căn hộ bị ngân hàng siết nợ) vì chủ đầu tư các dự án này đang phải cạnh tranh khốc liệt trong việc tìm kiếm khách hàng.

Tuy nhiên, ông James Trần lưu ý, các khoản phải chi liên quan đến việc mua nhà cũng không nhỏ. Chẳng hạn, chủ sở hữu phải mua các loại bảo hiểm bất động sản như bảo hiểm động đất, lũ lụt và hỏa hoạn. Tuy nhiên, nhà đầu tư không cần phải mua hết 3 loại bảo hiểm này. Chẳng hạn, ở bang Florida, khách hàng chỉ cần mua bảo hiểm lũ lụt, ở bang California thì mua bảo hiểm hỏa hoạn…

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng phải trả các loại thuế. Cụ thể, thuế bất động sản dao động từ 0,5-3% mỗi năm/tổng giá trị căn hộ (tùy theo từng tiểu bang). Nếu mua nhà để cho thuê thì phải trả 30% thuế thu nhập, lợi nhuận từ việc bán bất động sản cũng bị thu 15%. “Nếu người Việt Nam muốn mua nhà tại Mỹ thì nên tìm đến các chuyên gia môi giới tại đây vì họ am hiểu thị trường và luật pháp”, ông James Trần khuyến cáo.

LÀM GÌ KHI MUA NHÀ Ở MỸ? ÔNG NGUYỄN THÀNH TUẤN, Giám đốc Điều hành Global Realty, Công ty môi giới bất động sản tại Mỹ Ông Tuấn cho biết, hiện tại, đa số khách hàng ở Việt Nam (nhà đầu tư lẫn những người có nhu cầu) vẫn ở dạng tìm hiểu do con đường tiếp cận đến các thị trường nước ngoài vẫn còn một số trở ngại, đặc biệt là việc chuyển tiền ra nước ngoài (luật pháp Việt Nam chưa cho phép chuyển tiền ra nước ngoài đối với cá nhân). Có thể chia đối tượng mua nhà ở Mỹ thành 2 nhóm: Mua nhà sử dụng (cho con đi học): Có 3 vấn đề mà người mua cần quan tâm. Trước tiên là thủ tục: (1) Hai bên làm hợp đồng mua bán nhà (2) Thông qua một đơn vị trung gian (escrow), chịu trách nhiệm quản lý giấy tờ và tài khoản giao dịch của hai bên. (3) Thông qua đơn vị xác minh hình thức sở hữu nhà (title). Nếu căn nhà có giấy tờ hợp lệ, đơn vị này sẽ cấp bảo hiểm hợp đồng mua bán nhà. Thứ hai là nguồn tiền: Người mua phải chứng minh được tính hợp pháp của nguồn tiền. Thứ ba là việc vay để mua nhà. Ở đây, người mua phải chứng minh được nguồn lợi tức để trả nợ. Với đối tượng mua bất động sản để đầu tư, lượng tiền vay sẽ bị khống chế (khoảng 60% giá trị căn nhà) và phải trả lãi suất cao. Còn với những người có nhu cầu thực sự thì được vay 80-90% giá trị căn nhà với lãi suất thấp. Do đó, những người mua nhà ở Mỹ thường nhờ người quen tại đây đứng tên bất động sản. Mua bất động sản đầu tư: Ông Tuấn nhận định, từ nay đến năm 2010, nhiều cơ sở và trung tâm thương mại sẽ bị phát mãi. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, có 3 vấn đề cần chú ý: Nhà đầu tư, doanh nghiệp có nhu cầu nên làm việc với Bộ Kế hoạch - Đầu tư để triển khai các thủ tục cần thiết (giấy phép, giải quyết nguồn tiền…). Liên hệ với chuyên viên “săn lùng” tài sản phát mãi. Bất động sản phát mãi là một loại hình rất phức tạp vì đôi khi tài sản này được thế chấp ở nhiều nơi. Và hơn ai hết, những chuyên viên “săn lùng” thường nắm rõ hồ sơ các bất động sản đó. Mỗi tiểu bang sẽ có những hình thức thế chấp và phát mãi khác nhau. Chẳng hạn, ở bang California, trước khi thực hiện phát mãi bất động sản vài ngày, tất cả các khoản nợ và chủ nợ sẽ được bố cáo. Theo đó, các khoản nợ sẽ được sắp xếp theo thứ tự ưu tiên (ngày chủ tài sản mang thế chấp), ngân hàng luôn là “chủ nợ” được đứng đầu bảng sắp xếp này. Bất kỳ ai có nhu cầu sở hữu tài sản này đều có thể điều đình với các chủ nợ (giữa các chủ nợ với nhau cũng có thể điều đình) để thanh toán tất cả các khoản (con số điều đình có thể thấp hơn khoản nợ).