Thị trường thuê đất khu công nghiệp 2025: Chưa thể phục hồi?

Nguồn cung dự kiến sẽ mở rộng

Trong năm 2024, đã có 8 khu công nghiệp mới bắt đầu hoạt động, với tổng diện tích 3.029 hecta, tăng 3,3% so với tổng diện tích các khu công nghiệp đang hoạt động, theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. 

Hơn nữa, đã có 27 dự án đầu tư cho các khu công nghiệp trên toàn quốc được Thủ tướng chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích là 8.886 hecta, nâng tổng diện tích các khu công nghiệp cả nước lên 18.800 hecta (tăng 9% so với cùng kỳ). Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2025. Tuy nhiên, có sự chuyển dịch đáng kể từ các khu công nghiệp ở các vùng trọng điểm 1 sang các khu công nghiệp ở các vùng trọng điểm 2, khi phần lớn các dự án mới đều nằm ở các tỉnh như Bắc Giang, Hà Nam, Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu và Tây Ninh.

Dòng vốn FDI vào Việt Nam đã chậm lại trong năm 2024​. Nguồn: SSI Research.

Quá trình cấp phép thành lập các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tăng tốc vào năm 2025. Vào tháng 11/2024, Quốc hội đã thông qua luật sửa đổi và bổ sung 4 luật khác nhau (quy hoạch, đầu tư, PPP, đấu thầu). Đáng chú ý, luật sửa đổi Luật Đầu tư quy định chuyển quyền phê duyệt dự án đầu tư khu công nghiệp cho Ủy ban Nhân dân Tỉnh thay vì Thủ tướng, giúp đẩy nhanh việc thành lập các khu công nghiệp mới, đặc biệt có lợi cho các công ty có sở hữu diện tích đất lớn như các doanh nghiệp trồng cây cao su. 

Theo Trung tâm Phân tích, Công ty Chứng khoán SSI (SSI Research), việc chuyển đổi đất trồng cây cao su thành các khu công nghiệp đã bước đầu có tín hiệu tích cực. Trong năm 2024, 3 khu công nghiệp mới Hiệp Thành ở tỉnh Tây Ninh, Xuân Quế Sông Nhạn và Bầu Cạn Tân Hiệp ở tỉnh Đồng Nai, đã nhận được chấp thuận đầu tư để chuyển đổi từ đất trồng cây cao su, với tổng diện tích là 2.495 hecta. Dự báo các doanh nghiệp trồng cây cao su như GVR, TRC và DPR (với khu công nghiệp Bắc Đồng Phú mở rộng và khu công nghiệp Nam Đồng Phú mở rộng) sẽ bắt đầu tạo ra doanh thu từ việc chuyển nhượng đất trồng cây cao su thành các khu công nghiệp bắt đầu từ năm 2025. 

Nhu cầu thuê có thể chưa phục hồi trong 2025 

SSI Research dự báo diện tích đất công nghiệp cho thuê dự kiến sẽ giảm vào năm 2025. Dòng vốn FDI vào Việt Nam đã chậm lại trong năm 2024. Tổng vốn FDI đăng ký đạt mức 31,4 tỉ USD, chỉ tăng 1% so với cùng kỳ trong 11 tháng qua.

Tổ chức này đã chỉ ra những lý do chính dẫn đến sự chậm lại trong việc mở rộng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào các khu công nghiệp trong năm 2024 và dự báo có thể kéo dài trong năm 2025. 

Đầu tiên là biến động tỉ giá. Sự biến động của tỉ giá hối đoái có thể ảnh hưởng đáng kể đến hiệu suất tổng thể của các dự án, tạo ra sự không chắc chắn cho các doanh nghiệp có vốn FDI. 

Cải cách chính sách FDI là cần thiết để thu hút vốn nước ngoài vào các ngành mục tiêu. Hiện tại, Việt Nam phải đối mặt với sự cạnh tranh về dòng vốn FDI từ các nước láng giềng như Indonesia, nước đã thực hiện Luật Omnibus, và Thái Lan cũng đã thành lập quỹ tăng cường năng lực cạnh tranh và áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10%. Trong khi việc thực hiện các quy tắc thuế tối thiểu toàn cầu (GMT) tại Việt Nam đã bắt đầu vào năm 2024. Nghị định về quỹ hỗ trợ đầu tư, được biết đến với việc cung cấp các giải pháp để giải quyết các vấn đề của GMT, cũng dự kiến sẽ được ban hành trong tháng 12 này.

Thứ hai, cơ ở hạ tầng hạn chế ở miền Nam. Việc phát triển cơ sở hạ tầng diễn ra khá chậm, dẫn đến chi phí logistics tăng cao, ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của các khoản đầu tư. Tuy nhiên, Việt Nam đang nỗ lực nâng cao cơ sở hạ tầng để kết nối tốt hơn các trung tâm công nghiệp, thông qua việc xây dựng đường cao tốc Bắc-Nam và đường sắt nối Trung Quốc và Việt Nam.

Thứ ba, diện tích đất có sẵn trong các trung tâm khu công nghiệp hạn chế gây khó khăn trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư tối ưu. Diện tích đất sẵn sàng cho thuê trong các khu vực khu công nghiệp trọng điểm đã giảm, với tỉ lệ lấp đầy trung bình đạt 81% ở miền Bắc và 92% ở miền Nam tính đến quý III/2024 (CBRE). 

“Chúng tôi dự báo nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ chưa phục hồi trở lại trong năm 2025 do nhiều yếu tố ảnh hưởng đến các khách thuê chính từ Hoa Kỳ và Trung Quốc”, SSI Research nhận định. 

Có thể bạn quan tâm 

Sóng FDI đẩy bất động sản công nghiệp

Nguồn Theo SSI Research