Toàn cảnh thị trường bất động sản 2019: Sốt đất cục bộ, bùng phát dự án ma

Năm 2019 được đánh giá là một năm ảm đạm của thị trường bất động sản. Sau cơn sốt đất vào đầu năm, thị trường rơi vào trầm lắng khi nguồn cung dự án nhà ở sụt giảm sụt giảm ở mức kỉ lục, không ít doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn...

1. Cơn sốt đất lan rộng cả nước trong năm 2019

Râm ran từ năm 2018, bước sang năm 2019 cơn sốt đất nền lan rộng trên cả nước, đặc biệt dự kiến trở thành khu hành chính – kinh tế mới, vùng ven TP.HCM, và một số tỉnh ở phía Bắc.

Cụ thể, sốt đất cục bộ bắt đầu từ Đà Nẵng vào tháng 1/2019, đến Vân Đồn vào tháng 2/2019 sau khi khánh thành nhiều công trình lớn, và tiếp sau là Bình Thuận với thông tin dự kiến thành lập sân bay tại Phan Thiết hay tại Phú Quốc xin chủ trương thành lập thành phố.

Tháng 8/2019, cơn sốt đất xảy ra tại tỉnh Đồng Nai, đặc biệt ở địa bàn Long Thành sau khi có thông tin chốt thời hạn khởi công sân bay Long Thành và Nhơn Trạch chốt phương án xây dựng cầu Cát Lái.  Các tháng cuối năm, Bình Dương có thông tin 2 thị xã lên thành phố…

Sau cơn sốt, các vùng này đã thiết lập mặt bằng giá nhà đất mới, cùng với việc tăng giá đột biến ở ba khu vực dự kiến trở thành đặc khu, nhiều ý kiến còn cho rằng thị trường đang rơi vào cảnh “bong bóng”.

Cơn sốt đất nền xảy ra tại nhiều địa phương trên cả nước khi có thông tin quy hoạch tại các tỉnh. Ảnh: batdongsan.com.vn

2. Nguồn cung dự án giảm mạnh, thiếu nhà ở giá rẻ

Số liệu thống kê cho thấy, trong năm 2019, toàn quốc chỉ có 5 triệu m2 sàn xây dựng, sụt giảm gần 200% so với mức 14 triệu m2 trong năm 2018.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2019, TP.HCM chỉ có 8 dự án mới đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi Hà Nội là 22. Theo một số đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM giảm 74% cùng kỳ năm trước và thấp nhất trong 3 năm gần đây. Nguồn cung dự án căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm, không có sản phẩm. Tình trạng này kéo dài từ cuối năm 2018 đến nay.

Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung thị trường được nhận định là ảnh hưởng bởi quá trình phê duyệt pháp lý dự án, phần khác do thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Đáng chú ý trong năm qua, TP.HCM đã cho phép 124 dự án tạm dừng để rà soát, thanh kiểm tra, điều tra trong tổng số hơn 160 dự án được triển khai trở lại. Tuy nhiên, 124 dự án này chưa được công khai danh tính.

3. Bùng phát dự án ma, phân lô bán nền tràn lan

Cơn sốt đất năm 2019 tiếp diễn, khiến nhiều nhà đầu tư gom tiền vào mua. Điều này kéo theo tình trạng phân lô bán nền, dự án "ma" rầm rộ xuất hiện ở nhiều tỉnh, thành, nhất là khu vực phía Nam như Bình Thuận, TP HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai... Đặc biệt, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu có tới 113 dự án “ma” là đất nông nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân tự ý mở đường, phân lô bán trái phép.

Tháng 9/2019, giới đầu tư bất động sản xôn xao trước thông tin Chủ tịch Alibaba Nguyễn Thái Luyện bị bắt phục vụ cho công tác điều tra các sai phạm đất đai của Công ty CP Địa ốc Alibaba. 

Được biết, dưới sự chỉ đạo của ông Luyện, Công ty Alibaba đã thu mua số lượng lớn đất nông nghiệp với tổng diện tích khoảng 600ha, rồi giao cho các cá nhân là người nhà của ông Luyện đứng tên. Với số đất này, Alibaba đã vẽ ra trên 40 dự án không có thật tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận.

Những dự án này đều chưa làm thủ tục pháp lý, chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép cho làm dự án…, nhưng lại được Alibaba tổ chức quảng cáo và mở bán rầm rộ. Tính đến ngày 30/6, Công ty Alibaba đã ký hợp đồng bán nền đất cho hơn 6.700 khách hàng, thu được hơn 2.500 tỉ đồng.

Ngay sau cú lừa của Alibaba, hàng loạt công ty ma khác tiếp tục được phanh phui. Cùng với đó, cơ quan chức năng đã tiến hành khởi tố, bắt tạm giam nhiều doanh nghiệp lừa đảo mua bán dự án "ma" khác như Angel Lina hay mới đây nhất là Hoàng Kim Land.

4. Cocobay Đà Nẵng tuyên bố “vỡ trận’ cam kết lợi nhuận khủng

Cuối tháng 11/2019, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) - Chủ đầu tư Tổ hợp Cocobay Đà Nẵng thông báo đến khách hàng từ đầu năm 2020 sẽ chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết 12%/năm do gặp khó khăn về tài chính.

Cùng với đó, Empire Group đề xuất các giải pháp như tiếp tục hợp tác, thanh lý hợp đồng tự kinh doanh, thanh lý hợp đồng hoàn lại tiền hoặc tự đề xuất giải pháp khác. Thông báo này của Empire Group đã đánh dấu sự đổ vỡ của mô hình cam kết lợi nhuận từng bùng nổ cách đây 2-3 năm.

Theo các chuyên gia, sự đổ vỡ này cho thấy, thị trường condotel sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn phía trước, khi mà chiêu bài lợi nhuận bộc lộ nhiều điểm yếu. Trong khi đó, hàng loạt vấn đề khác của condotel vẫn chưa gỡ được nút thắt như pháp lý, vận hành – quản lý… 

Trong khi đó, nhiều ý kiến lo ngại rằng, Cocobay sẽ không phải là trường hợp duy nhất, và các nhà phát triển condotel cần tập trung vào chất lượng sản phẩm, vận hành dự án thay vì chỉ vin vào mức lợi nhuận trên mây như trước đây.

5. Siết tín dụng vào bất động sản

Ngân hàng nhà nước đã thực hiện theo chỉ đạo của Quốc hội và Chính phủ thông qua việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật như tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản, kiểm soát dư nợ, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung hạn…

Cụ thể, tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn hiện đã hạ xuống mức 45% và chỉ còn 40% kể từ ngày 1/1/2019. Lộ trình sửa đổi Thông tư 36 gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn sẽ xuống còn 30%.

Mới đây, NHNN đã công bố dự thảo lấy ý kiến với Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn của các nhà băng với đề xuất nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%.

Việc siết tín dụng vào bất động sản khiến các doanh nghiệp đua nhau đẩy mạnh việc phát hành trái phiếu để đảm bảo cho các dự án. Tính tới tháng 10/2019, tổng lượng trái phiếu phát hành là 178.732 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản phát hành 61.269 tỷ đồng, chiếm 34,4%.

►Thị trường bất động sản 2020: Dòng tiền sẽ đổ về đâu?

►Thị trường đất nền 2019: Giao dịch giảm mạnh sau cơn sốt đất

►Thị trường bất động sản đang bất ổn do mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng

Nguồn Tổng hợp