Trung tâm thương mại ngược gió

Minh Đức Thứ Tư | 10/04/2024 15:00

VRE quản lý danh mục trung tâm mua sắm và thương mại đa dạng bao gồm các hệ thống Vincom Mega Mall, Vincom Center, Vincom Plaza và Vincom+. Ảnh: Quý Hòa

Nguồn cung trung tâm thương mại dự báo sẽ tăng liên tiếp trong 3 năm tới để đáp ứng sự bùng nổ của nhiều thương hiệu bán lẻ quốc tế.

Vincom Retail (VRE) sẽ không còn là công ty con của Vingroup sau khi Hội đồng Quản trị Vingroup đã thông qua kế hoạch chuyển nhượng tối đa 100% vốn điều lệ được sở hữu bởi Vingroup và các công ty con tại SDI (sở hữu hơn 99% vốn điều lệ của Sado Trading - cổ đông nắm giữ 41,5% cổ phần của VRE). Tổng giá trị giao dịch được xác định là 39.080 tỉ đồng.

Giá thuê tiếp tục tăng

VRE là công ty cho thuê mặt bằng bán lẻ hàng đầu tại Việt Nam, sở hữu 83 trung tâm thương mại và tổng diện tích sàn bán lẻ vượt 1,75 triệu m2 (tính đến tháng 1/2024). VRE quản lý danh mục trung tâm mua sắm và thương mại đa dạng bao gồm các hệ thống Vincom Mega Mall, Vincom Center, Vincom Plaza và Vincom+.

Vì vậy, thương vụ chuyển nhượng doanh nghiệp dẫn đầu thị trường như VRE đặt ra những câu hỏi về thị trường mặt bằng bán lẻ trong bối cảnh ngành này gặp nhiều khó khăn. Thực chất, Ban lãnh đạo Vingroup cho biết sẽ duy trì nắm giữ 18,8% cổ phần của VRE. Đồng thời, không có sự thay đổi nào trong các hoạt động kinh doanh của VRE và VRE sẽ tiếp tục là đối tác chiến lược với các công ty trong hệ sinh thái của Vingroup.

Theo báo cáo của các công ty tư vấn bất động sản, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn mạnh dù có thời điểm ế ẩm sau dịch bệnh. Dữ liệu của Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho thấy trong năm 2023, thị trường Hà Nội có thêm gần 90.000 m2 tổng diện tích mặt bằng bán lẻ mới, dẫn đến tổng diện tích cho thuê tăng lên 116 ha. Tại TP.HCM, diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê tăng thêm khoảng 45.000 m2 , nâng tổng diện tích lên 114,2 ha.

Cả 2 thị trường đều ghi nhận sức hấp thụ tốt, khi tỉ lệ lấp đầy tiếp tục phục hồi. Ở Hà Nội, tỉ lệ lấp đầy trung bình trong năm 2023 đạt 97,1% trong khu vực trung tâm và nội thành (+6,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ) và 86,5% (+2,2 điểm phần trăm) tại khu vực ngoại thành. Đối với TP.HCM, tỉ lệ lấp đầy trung bình trong cả năm đạt 93,8% tại khu vực trung tâm và nội thành (+2 điểm phần trăm) và 90% (+2,1 điểm phần trăm) trong khu vực ngoại thành.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, kể từ năm 2019, thị trường không ghi nhận thêm bất kỳ nguồn cung mới nào đối với các dự án bán lẻ trong khu vực trung tâm (lõi quận 1). Chính vì vậy, các trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa, được quản lý và đầu tư hình ảnh bài bản đều có tỉ lệ lấp đầy cao.

Về triển vọng bất động sản thương mại, các chuyên gia cho biết nguồn cung trung tâm thương mại chất lượng cao sẽ tăng liên tiếp tại Hà Nội và TP.HCM trong 3 năm tới. Ảnh: Quý Hòa

Nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế khiến giá thuê tiếp tục tăng. Giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm và nội thành TP.HCM năm 2023 cao hơn gần 60% so với năm 2021, trong khi giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm và nội thành Hà Nội đã tăng hơn 46%.

Trong giai đoạn 2024-2025, thị trường dự kiến sẽ có thêm tổng diện tích mặt bằng bán lẻ khoảng 70-95 ha tại TP.HCM và tương ứng là 50-96 ha tại Hà Nội. “Chúng tôi tin rằng tỉ lệ lấp đầy của 2 thị trường này sẽ tiếp tục ở mức trên 90% trong các khu vực trung tâm và nội thành và trên 85% tại khu vực ngoại thành. Bởi vì, nhu cầu thuê vẫn được hỗ trợ bởi Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các thương hiệu quốc tế, đặc biệt trong mảng thời trang cao cấp và nhà hàng, ẩm thực, khi xét đến nền kinh tế đang tăng trưởng với tốc độ nhanh và dân số thuộc tầng lớp trung lưu ngày càng tăng”, báo cáo của VNDIRECT nhận định.

Trong khi đó, theo báo cáo của JLL, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm sáng thu hút các thương hiệu bán lẻ quốc tế với gần 100 triệu dân, được xếp vào nhóm các quốc gia có tầng lớp trung lưu tăng trưởng mạnh và tốc độ đô thị hóa nhanh. Thị trường bán lẻ Việt Nam ước tính trị giá 49,7 tỉ USD mỗi năm và đang tăng trưởng với tốc độ 10-12%/năm.

Về triển vọng bất động sản thương mại, các chuyên gia cho biết nguồn cung trung tâm thương mại chất lượng cao sẽ tăng liên tiếp tại Hà Nội và TP.HCM trong 3 năm tới. Tuy nhiên, thách thức từ nguồn cung hạn chế ở trung tâm thành phố vẫn tồn tại. Dữ liệu của Savills cho thấy chỉ 0,4% nguồn cung tương lai nằm ở khu vực trung tâm, đòi hỏi các nhà bán lẻ phải tiếp tục tìm kiếm giải pháp sáng tạo, linh hoạt khi chọn vị trí và mô hình kinh doanh.

Thị trường trọng điểm tại Đông Nam Á

“Về dài hạn, chúng tôi dự kiến nhu cầu bất động sản bán lẻ sẽ dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm thành phố khi nguồn cung tại khu vực trung tâm và nội thành trở nên khan hiếm, cũng như việc thị trường bất động sản tại các khu vực ngoại thành ngày càng phát triển. Các nhà bán lẻ sẽ đòi hỏi không gian cho thuê tại những vị trí đắc địa ở khu vực ngoại thành”, báo cáo của VNDIRECT nhận định.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, trung tâm thương mại đang là mặt bằng bán lẻ có nhiều ưu thế, nhất là những mặt bằng chất lượng cao, đầy đủ pháp lý và đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Điểm mấu chốt nằm ở việc trung tâm thương mại có thể phân khu khách thuê khoa học, tổ chức bài bản từ chiến lược quảng cáo đến quản lý vận hành. Bởi khách hàng không chỉ tìm kiếm nơi mua sắm, mà còn muốn trải nghiệm tổng hợp với các hoạt động giải trí và ẩm thực.

Trong năm 2023, VRE là nhà phát triển bất động sản bán lẻ cho thuê đầu tiên hợp tác với các thương hiệu quốc tế lớn như Lush, ADLV, Wulao và có 10 cửa hàng flagship cho các thương hiệu Nike Live, Pizza 4P’s Premium, Aldo, Swarovski được mở tại các trung tâm thương mại của Vincom. Trong năm 2024, VRE dự kiến đưa vào hoạt động 6 trung tâm thương mại mới, hầu hết trong số đó được đặt tại khu dân cư trong các dự án bất động sản do Vinhomes phát triển.

Cũng trong năm này, nhiều thương hiệu quốc tế lớn như Macy’s, Tiffany, Cartier... có kế hoạch mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam. Hiện nay, các tập đoàn Thái Lan đang ra sức đẩy nhanh tốc độ chiếm lĩnh thị trường bán lẻ của Việt Nam. Theo Euromonitor, CRC đã trở thành nhà bán lẻ chiếm thị phần cao nhất trong mảng đại siêu thị với thương hiệu Tops Market (trên 62% thị phần), đồng thời đang nhắm tới tham vọng dẫn đầu trong phân khúc trung tâm thương mại vào năm 2027. Cùng với người Thái, nhà bán lẻ Nhật AEON và Lotte của Hàn Quốc cũng đều có kế hoạch mở rộng tại Việt Nam.

Cụ thể, AEON đã có 6 siêu thị quy mô lớn, cùng hàng loạt chuỗi siêu thị quy mô nhỏ, trung tâm bách hóa tổng hợp, siêu thị tinh gọn và cửa hàng chuyên doanh trên toàn quốc. Năm 2024, AEON Mall Huế dự kiến được đưa vào hoạt động với gần 138.000 m2 diện tích sàn, cũng là trung tâm thương mại đầu tiên tại miền Trung. Lotte thì đang điều hành 4 trung tâm mua sắm ở Đông Nam Á gồm 1 ở Indonesia và 3 ở Việt Nam. Sau thành công ban đầu của Lotte Mall West Lake Hà Nội, tập đoàn này cũng đang xem xét mở thêm 1-2 trung tâm mua sắm cao cấp khác tại Việt Nam. Ông Shin Ju Back, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Trung tâm Thương mại Lotte Việt Nam, mới đây cũng bày tỏ ý định nghiên cứu và mở rộng đầu tư, kinh doanh của Lotte tại miền Trung và Quy Nhơn (Bình Định) là một lựa chọn.

Theo đánh giá của Bộ phận Bán lẻ khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại Savills, thị trường Việt Nam đang có lợi thế để bật cao hơn so với những thị trường lớn trong Đông Nam Á như Singapore và Thái Lan. Hầu hết các thương hiệu nổi tiếng quốc tế đều đã có mặt tại những thị trường này. Từ các hãng bình dân như H&M, Zara đến những nhãn hàng cao cấp như Louis Vuitton, Dior đều đã có 5-6 cửa hàng tại Singapore và Bangkok. Trong khi đó, các thương hiệu này chỉ mới mở khoảng 1-2 cửa hàng tại các thành phố lớn của Việt Nam. Đây chính là cơ hội cho các nhãn hãng, thương hiệu đến Việt Nam và mở rộng thị trường.

Đại diện Savills nhận định: “Thị trường bán lẻ năm 2024 và 2025 sẽ ngày càng sôi động hơn, khi Việt Nam đang được đánh giá là thị trường trọng điểm trong Đông Nam Á để các đơn vị bán lẻ quốc tế mở rộng hoạt động, kéo theo nguồn cầu thị trường lớn”.

f | Chia sẻ bài viết

Cập nhật tin Đầu Tư, Bất Động Sản, tin nhanh kinh tế chứng khoán, kiến thức Doanh Nghiệp tại Fanpage.

Theo dõi Nhịp Cầu Đầu Tư