Viễn cảnh "hậu COVID" của bất động sản

Dịch bệnh COVID-19 đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Nhìn lại các cuộc khủng hoảng tương tự như cú sốc năm 2008-2009 hay giai đoạn trầm lắng năm 2011-2012, thời điểm này buộc các doanh nghiệp phải đánh giá lại chiến lược phát triển, cũng như tái cơ cấu bộ máy hoạt động cho giai đoạn “hậu COVID-19”.

BÃO COVID - 19 QUÉT QUA SÀN

Chưa bao giờ bất động sản có màn khởi động khó khăn toàn diện như vậy khi từ chủ đầu tư, sàn giao dịch đến các nhà đầu tư thứ cấp đều tê liệt vì dịch bệnh quét qua. Mới đây, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) công bố “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM quý I/2020” trình bày những diễn biến đáng chú ý của thị trường vừa qua, đồng thời đưa ra một số dự báo cho quý II sắp tới. Chịu ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản quý II ghi nhận sự sụt giảm thấp kỷ lục về nguồn cung mới và sức cầu chung so với các quý trước. 

Khảo sát của NCĐT cho thấy, nguồn cung trên thị trường đang chững lại do nhiều doanh nghiệp cho biết tạm dừng kế hoạch triển khai dự án, đợi tình hình ổn định sẽ mở bán lại (dự đoán phải mất thêm 1-2 tháng nữa). Một số sàn môi giới vẫn đăng tin rao bán, nhưng là sản phẩm đến từ các dự án cũ đã triển khai các năm trước hay khách nhờ bán hộ.

Dịch bệnh COVID-19 cũng ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng. Hầu hết các loại hình bất động sản bán và cho thuê đều có mức độ quan tâm sụt giảm, chỉ có nhu cầu tìm căn hộ chung cư bán và cho thuê tăng lần lượt là 13,6% và 6,8%. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hơn 300 trên tổng số 1.000 sàn giao dịch bất động sản trên cả nước đóng cửa. Ngoài ra, 500 sàn cũng hoạt động cầm chừng do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Bên cạnh đó vẫn là nỗi lo hàng tồn kho của các doanh nghiệp. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết tính đến cuối năm 2019, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết lên đến 223.474 tỉ đồng, tăng 38% so với năm 2018, trong đó có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỉ đồng.

Trước tình cảnh ế ẩm hoặc buộc phải đóng cửa của nhiều trung tâm thương mại, một số chủ đầu tư đã thông báo giảm mạnh chi phí cho thuê mặt bằng để hỗ trợ người thuê trong mùa đại dịch. Tập đoàn Hưng Thịnh đã quyết định giảm 40% giá thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại để hỗ trợ khách thuê từ tháng 2 đến 4.2020. Vincom Retail dành 300 tỉ đồng hỗ trợ cho các đối tác thuê mặt bằng trung tâm thương mại trên toàn quốc thông qua hình thức giảm phí thuê, tăng khuyến mãi cho khách hàng đến mua sắm…

Một số chủ đầu tư đang hướng tới chính sách hỗ trợ vay vốn Nhà nước. Nhưng theo ông Đặng Hồng Anh, Phó chủ tịch Tập đoàn TTC, điều tối kỵ với các doanh nghiệp là sử dụng các khoản vay ngân hàng để duy trì thanh khoản và dòng tiền trong lúc khủng hoảng như thế này vì dấu hiệu và thời điểm phục hồi chưa rõ ràng. Các khoản vay nên dùng để phục hồi kinh doanh sau khi khủng hoảng kết thúc.

Thay vì đó, ông Đặng Hồng Anh cho rằng doanh nghiệp nên thực hiện “ngủ đông” để duy trì được dòng tiền tối thiểu vượt qua khủng hoảng, giữ được bộ máy chủ chốt hoạt động để có thể phục hồi kinh doanh ngay sau khi khủng hoảng chấm dứt. “Lúc này, khi chưa biết khủng hoảng khi nào kết thúc thì giải pháp ngủ đông là cần thiết và cấp bách cho tất cả các doanh nghiệp lớn hay nhỏ, dù có hay không có áp lực mất thanh khoản hay khủng hoảng dòng tiền", ông Đặng Hồng Anh nhấn mạnh.

DÒ ĐÁY TÌM CƠ HỘI, GIỮ TẦM NHÌN DÀI HẠN

Nhìn lại các khủng hoảng tương tự như cú sốc năm 2008-2009 hay giai đoạn trầm lắng năm 2011-2012, thị trường khó khăn cũng là cơ hội để các doanh nghiệp đánh giá lại chiến lược phát triển, cũng như tái cơ cấu bộ máy hoạt động. Thậm chí, đối với nhà đầu tư may mắn tích lũy một lượng tiền mặt lớn, thời điểm này lại mang đến cơ hội mua lại các tài sản hấp dẫn với giá rẻ bất ngờ.

“Nhà đầu tư cũng có tâm lý chờ đợi và dè chừng hơn trong các quyết định đầu tư. Sức mua chỉ có thể được cải thiện một khi dịch bệnh được ngăn chặn và làn sóng đầu tư mạnh mẽ quay lại thị trường”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định.

Theo khảo sát của Công ty CBRE mới đây, COVID-19 khiến cho nhà đầu tư gia tăng tìm kiếm các cơ hội bỏ vốn vào tài sản có dòng thu nhập ổn định như văn phòng cho thuê. Mối quan tâm đến bất động sản kho bãi, logistics cũng gia tăng khi nhu cầu mua sắm online ngày càng cao. Nhà đầu tư cũng quan tâm nhiều hơn đến các kho lạnh do nhu cầu gia tăng doanh thu bán rau củ quả và thực phẩm tươi sống trực tuyến. Các trung tâm dữ liệu cũng là tài sản thu hút nhiều hơn  sự chú ý.

Sự thích ứng kịp thời cũng được kỳ vọng sẽ đóng vai trò quan trọng hơn trong việc điều hành kho vận khi mà nhiều nhà cung cấp gặp phải sự gia tăng đột biến nhu cầu trong những tuần theo sau sự bùng phát dịch bệnh. Ở Trung Quốc, chuỗi bán lẻ đa kênh của Alibaba, Hema, đã tuyển dụng các nhân viên tạm thời nghỉ việc ở các nhà hàng để có thể đáp ứng sự gia tăng đột biến của các đơn hàng trực tuyến.

Đại dịch virus gây chết người dự kiến còn thay đổi hành vi của người tiêu dùng theo hướng chú ý hơn đến môi trường và sức khỏe. Theo dự đoán của CBRE Vietnam, với việc ngày càng nhiều khách thuê chú trọng sức khỏe của nhân viên, các tòa nhà với chứng nhận tiêu chuẩn xanh như LEED và WELL sẽ thu hút nhu cầu đầu tư mạnh mẽ hơn. Nhà đầu tư sẽ tăng cường tập trung vào tòa nhà chất lượng có các đặc tính như trên và đồng thời bổ sung tiêu chuẩn về giá trị bền vững và sức khỏe vào chiến lược đầu tư giá trị gia tăng nhằm đảm bảo những tòa nhà này theo được xu hướng đầu tư lâu dài.

Một số nhà đầu tư đã bắt đầu lấn sân sang các mảng khác có tiềm năng lên ngôi, đặc biệt mà bất động sản công nghiệp khi làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam dự kiến sẽ tăng nóng sau dịch. Đơn cử như Đất Xanh từ năm nay sẽ mở rộng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, bất động sản khai thác cho thuê và đầu tư vào các khu đô thị có quy mô từ 100 ha trở lên. Tập đoàn không loại trừ sử dụng công cụ M&A để nhanh chóng tham gia vào sân chơi mới.

Tăng trưởng của ngành công nghiệp ô tô có thể mang tới cú hích cho bất động sản công nghiệp. Theo Công ty Chứng khoán Mirae Asset, với mật độ xe ô tô trên đầu người còn thấp so với các nước trong khu vực, dự kiến ngành công nghiệp ô tô sẽ tạo nhu cầu đất khu công nghiệp trong tương lai. Trong thời gian vừa qua, nhiều hãng sản xuất ô tô đã đầu tư mở rộng thêm nhiều nhà máy, điển hình như: VinFast xây nhà máy tại Hải Phòng (335 ha), Toyota Vietnam mở rộng nhà máy tại Vĩnh Phúc (9,1 ha), Huyndai mở rộng nhà máy tại Ninh Bình (100 ha), Thaco xây thêm nhà máy Mazda tại Quảng Nam (30ha), Mitsubishi xây dựng nhà máy thứ 2 tại Nghệ An.

Hay như mảng đầu tư công với các dự án hạ tầng kỳ vọng được Chính phủ đẩy mạnh giải ngân trong thời gian tới có thể là cơ hội cho doanh nghiệp để bù đắp tổn thất. Mới đây, Công ty Xây dựng Hòa Bình đã mua lại 57% cổ phần của Công ty Hạ tầng 479. Trong năm nay, dự kiến trong cơ cấu lợi nhuận của công ty nhóm xây dựng dân dụng sẽ hạ dần tỉ trọng khi chỉ còn chiếm 60-65%, còn mảng xây dựng công nghiệp, hạ tầng sẽ tăng tỉ trọng lên 35-40%.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, cho rằng du lịch Việt Nam hiện đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch. Tuy nhiên, nếu căn cứ theo các sự kiện tương tự trước đó, đây cũng là ngành có khả năng phục hồi nhanh hơn so với những ngành nghề khác.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang có tỉ trọng lớn về nguồn khách nội địa (chiếm khoảng 82,5% tổng lượt khách trong năm 2019) cũng như các nguồn khách từ thị trường Trung Quốc và Hàn Quốc. Đây được xem là những yếu tố có lợi cho Việt Nam bởi sau đại dịch, đây có thể sẽ là những nhóm khách đầu tiên phục hồi trở lại. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần giữ thái độ lạc quan cùng với tầm nhìn dài hạn trong thời gian tới.

“Có thể nói những khó khăn hay biến động thị trường trong ngắn hạn chính là những thử thách giúp sàng lọc, tìm kiếm nhà đầu tư thật sự có năng lực quản trị và tài chính cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, vốn là thị trường được đánh giá có nhiều tiềm năng và thu hút được sự quan tâm cả trong và ngoài nước”, ông Mauro Gasparotti chia sẻ với NCĐT.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho rằng, tác động tiêu cực của dịch COVID-19 chỉ là ngắn hạn, còn về lâu dài bất động sản luôn là một kênh đầu tư tiềm năng. "Điều này đã được chứng minh trong cuộc khủng hoảng nhà đất năm 2008 - 2011, những người bắt đáy có tầm nhìn xa đều thu được lợi nhuận lớn. Chính vì vậy, dù hiện nay dịch COVID-19 ảnh hưởng đến nhiều ngành kinh tế, nhưng vẫn có làn sóng nhà đầu tư âm thầm mua nhà đất giữ tiền", ông Châu cho biết.

Theo đánh giá chung, thị trường bất động sản hiện nay có dòng tiền ổn định, được Chính phủ kiểm soát tốt nên khó có khả năng đóng băng như các đợt khủng hoảng trước (2008 - 2009 và 2011 - 2013). Các chủ đầu tư lớn hiện nay đều có thực lực và có kịch bản ứng phó, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp không quá phụ thuộc nguồn tiền vay ngân hàng như trước đây. Đáng chú ý, theo báo cáo nghiên cứu mới công bố của Savills Việt Nam, gói kích cầu 250.000 tỉ đồng trong dịch bệnh COVID-19 của Chính phủ sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam cũng khẳng định, Chỉ thị số 11/CT-TTg hỗ trợ các doanh nghiệp đang chịu thiệt hại do dịch COVID-19 cũng sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các doanh nghiệp bất động sản. “Với mọi doanh nghiệp, thủ tục hành chính được xem là gánh nặng nhiều năm. Đây thực sự là giải pháp vực dậy doanh nghiệp trong giai đoạn dịch bệnh, là thứ mà doanh nghiệp luôn cần”, ông Khương cho biết.