MegaStory

N ăm 2021 Climate Central cảnh báo TP.HCM cùng với 8 thành phố ven biển khác có thể bị chìm dưới mực nước biển vào năm 2030. Đã có nhiều nỗ lực từ chính quyền như Bộ Tài nguyên và Môi trường chứng minh tình hình không tệ đến vậy, rằng thành phố sẽ không chìm. Nhưng khí hậu đang biến đổi là một thực tế không cần chứng minh và không thể dự đoán. Cơn bão lửa tại thành phố Los Angeles, bang California của Mỹ vào đầu tháng 1/2025, thời điểm không thường xảy ra cháy, nuốt chửng hơn 12.000 công trình với thiệt hại ước tính 150 tỉ USD là một minh chứng.

Thời tiết khắc nghiệt đang ảnh hưởng đến các thành phố như thế nào? Và Việt Nam có thể học hỏi gì để giảm thiểu tác động từ tình trạng nóng lên toàn cầu?

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BIẾN ĐỘNG CÙNG THIÊN TAI

Các sự kiện thời tiết khắc nghiệt gây ra những rủi ro lớn cho lĩnh vực bất động sản. Những sự kiện thời tiết khắc nghiệt này bao gồm lượng mưa và lũ lụt cực lớn, bão và cháy rừng, cũng như các rủi ro kinh niên như sụt lún và mực nước biển dâng ở những vùng trũng thấp. Rủi ro vật lý đối với lĩnh vực bất động sản liên quan đến thiệt hại gây ra cho các tài sản do các sự kiện thời tiết gia tăng trước biến đổi khí hậu.

“Rủi ro tài chính còn vượt ra khỏi những hư hỏng nhất thời”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, bình luận với NCĐT. Các tòa nhà bị ảnh hưởng bởi thời tiết khắc nghiệt thường xuyên sẽ bị hao mòn nhanh hơn, làm giảm tuổi thọ kết cấu của công trình. Điều này có thể làm tăng chi phí bảo trì bổ sung, gây gián đoạn dòng tiền. Những tài sản bị thiệt hại, dù chỉ tạm thời, có thể phải để trống lâu hơn, làm giảm doanh thu và đình trệ hoạt động.

Theo Chương trình Môi trường Liên Hiệp Quốc (UNEP), nhiều tài sản bất động sản có giá trị cao cũng nằm ở các khu vực ven biển ngày càng dễ bị ảnh hưởng bởi bão và lũ lụt. Ví dụ, một đánh giá rủi ro khí hậu của Dự án Kinh doanh Rủi ro ước tính rằng giá trị bất động sản từ 66-160 tỉ USD tại Mỹ sẽ nằm dưới mực nước biển vào năm 2050, tăng lên mức từ 238-507 tỉ USD vào năm 2100.

“Bất động sản nằm ở các khu vực dễ bị ảnh hưởng bởi thiên tai sẽ khó giao dịch và bị định giá thấp hơn so với khu vực có thời tiết, khí hậu ổn định”, bà Trần Thị Khánh Linh, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, nhận xét. Ở khía cạnh bảo hiểm, bất động sản ở khu vực có rủi ro cao thường chịu mức phí bảo hiểm cao hơn. UNEP cho biết ước tính các bất động sản chịu ảnh hưởng của mực nước biển dâng ở Mỹ được bán với mức chiết khấu 7% so với các bất động sản ít bị ảnh hưởng hơn.

Mặt khác, lãnh đạo của Avison Young Việt Nam cho rằng môi trường cho vay cũng bị ảnh hưởng, khi các ngân hàng và tổ chức tài chính có thể giảm hoặc từ chối cung cấp tín dụng cho bất động sản tại những khu vực rủi ro cao. Rủi ro khí hậu cũng làm giảm sức hút đầu tư của bất động sản khi nhà đầu tư không chắc chắn về giá trị và khả năng sinh lợi. “Nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm ở những nơi có rủi ro khí hậu thấp vì như vậy, khả năng thất thoát tài chính sẽ giảm đi”, CEO của Avison Young Việt Nam phân tích. Ví dụ, trong vụ cháy rừng ở California vào năm 2020, nhà đầu tư đã rút khỏi các khu vực dễ cháy do lo ngại về an toàn của tài sản và khả năng bảo hiểm, cuối cùng gây suy giảm niềm tin thị trường ở những khu vực bị ảnh hưởng.

Ngập lụt không xảy ra ở bờ biển mà thường phát sinh từ các cơn bão ven biển hoặc các trận mưa lớn. Ngập lụt tại đô thị càng tăng khi dân số tăng, kết hợp với mức độ đô thị hóa cao. Biến đổi khí hậu, với lượng mưa lớn, đã khuếch trương nguy cơ ngập lụt và các cơn ngập lụt lớn gần đây đã xảy ra ở Hàn Quốc, Pakistan, Mỹ, châu Âu và Nam Phi.

UNEP cho biết ngập lụt do mưa lớn có thể xảy ra ở bất cứ đâu. Đô thị hóa đã phủ bê tông kín mặt đất và nhiệt độ tăng cao là nguyên nhân chính. Một nghiên cứu của Swiss Re cho thấy tổn thất được bảo hiểm toàn cầu do lũ lụt đã tăng nhanh chóng. Ví dụ, từ năm 1991-2000 những khoản tổn thất như vậy lên tới khoảng 30 tỉ USD. Tuy nhiên, từ năm 2011-2020 con số này đã tăng mạnh lên đến 80 tỉ USD.

Tuy giá bất động sản bị ảnh hưởng bởi lũ lụt nhưng tác động này có vẻ không kéo dài. UNEP cho biết giá bất động sản bị ảnh hưởng thường trở lại mức bình thường sau 5 năm. Điều tương tự đang xảy ra tại TP.HCM, nơi tập trung 9 triệu người trên diện tích 2.056 km2 khiến nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao. “Vì nhu cầu cao, một số nghiên cứu tại đây đã cho thấy giá nhà tại khu vực bị ngập hay triều cường hầu như không có khác biệt đáng kể so với các khu vực khác”, Tiến sĩ Nguyễn Lưu Bảo Đoan, Giám đốc Chương trình và Trưởng Bộ môn Bất động sản Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, nói với NCĐT.

Tuy nhiên, những thiệt hại do thời tiết khắc nghiệt là điều các nhà đầu tư bất động sản cần phải tính tới. Theo báo cáo của HSBC, tác động do biến đổi khí hậu nói riêng dự kiến có thể ảnh hưởng đến 433.000 người/năm, gây thâm hụt 3,6 tỉ USD GDP vào năm 2030. Đặc biệt là TP.HCM nằm trong nhóm 10 thành phố chịu ảnh hưởng nặng nề nhất thế giới do biến đổi khí hậu. Dự kiến tới năm 2050, hàng triệu người dân TP.HCM sẽ phải hứng chịu rủi ro từ những hiện tượng liên quan tới khí hậu như ngập lụt, hạn hán và bão nhiệt đới.

Do đó, rủi ro khí hậu có thể làm thay đổi nhu cầu, hành vi của nhà đầu tư. Bà Trần Thị Khánh Linh của Savills Việt Nam cho biết nhà đầu tư bất động sản sẽ ngày càng quan tâm đến những khu vực ít bị ảnh hưởng bởi thiên tai, có hệ thống thoát nước tốt và các công trình chống chịu thiên tai. Xu hướng tìm kiếm các bất động sản được xây dựng theo tiêu chuẩn xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường sẽ ngày càng tăng. Đặc biệt, các địa phương buộc phải điều chỉnh quy hoạch đô thị để thích ứng với biến đổi khí hậu, hạn chế xây dựng ở những khu vực có nguy cơ thiên tai cao.

NHỮNG THÀNH PHỐ ĐANG CHÌM

Báo cáo có tên “Tương lai chúng ta không mong muốn” của C40, một mạng lưới gần 100 thành phố lớn trên thế giới liên minh với nhau để hành động chống lại rủi ro khí hậu, đã nêu vài ví dụ về những thành phố có nguy cơ chìm cao.

Khi bão Sandy tấn công New York vào năm 2012, lũ lụt ven biển đã ảnh hưởng đến khoảng 90.000 tòa nhà chỉ riêng tại thành phố này, trong khi 2 triệu người bị mất điện, gây ra thiệt hại lớn, gián đoạn hoạt động thương mại và khiến thành phố thiệt hại hơn 19 tỉ USD. Khi nước tràn vào Manhattan, các nhà ga tàu điện ngầm và các trạm biến áp điện bị ngập, ảnh hưởng đến những dịch vụ quan trọng như bệnh viện; một số trong số đó phải sơ tán.

Thủ đô Jakarta của Indonesia cũng từng bị ngập lụt vào các năm 1976, 1990, 1996, 2002, 2007 và 2012 và đang phải đối mặt với những vấn đề tương tự như Dar es Salaam (Tanzania), nhưng ở quy mô siêu đô thị. Ở phía Bắc Jakarta, gần 90% khu vực đô thị đã nằm dưới mực nước biển và hơn 60% trong số 10,6 triệu cư dân của thành phố, nhất là những người sống ở Kampungs, những khu định cư nghèo, không chính thức, mật độ cao, dễ bị ngập lụt.

C40 cho biết Jakarta đặc biệt dễ bị ảnh hưởng bởi mực nước biển dâng và thủy triều cao vì nơi đây cũng đang trải qua một trong những tốc độ sụt lún đất nhanh nhất thế giới. Việc đào giếng bất hợp pháp đang làm sụp thành phố từ bên dưới, trong khi quá trình đô thị hóa tự phát tạo thêm áp lực đè bẹp từ trên xuống, khiến đất lún từ 20-25 cm mỗi năm, đặc biệt ở một số khu vực phía Bắc Jakarta. Tại Jakarta, biến đổi khí hậu, cùng với các mô hình phát triển đô thị và điều kiện địa lý của một thành phố đồng bằng trũng thấp, củng cố lẫn nhau trong một vòng xoáy rắc rối.

Thành phố New York đang nỗ lực bảo vệ hơn 800 km bờ biển của mình thông qua một phương pháp tiếp cận nhiều lớp, tập trung vào các khu vực dễ bị tổn thương nhất trước tiên. Thành phố này đang thúc đẩy dự án ở phía Đông Manhattan, nơi một công viên trên cao sẽ bao gồm một bức tường chắn lũ để người dân New York không mất quyền tiếp cận bờ sông. Những biện pháp khác bao gồm thiết kế xây dựng được cập nhật có tính đến các bản đồ lũ lụt mới và yêu cầu về độ cao đối với các công trình trong tương lai cùng với một chỉ định phân vùng mới gọi là “các khu vực rủi ro ven biển đặc biệt”, hạn chế mật độ dân cư ở những khu vực có nguy cơ cao nhất.

Jakarta đã phác thảo các kế hoạch phản ứng với thiên tai. Trong ngắn hạn, thành phố này xây dựng một bức tường chắn biển và di dời những cư dân có nguy cơ trong một tương lai lâu dài hơn. Với sự hỗ trợ của Chính phủ Hà Lan, Jakarta đã xây dựng một chiến lược thích ứng với khí hậu trên toàn thành phố bao gồm kế hoạch tổng thể về bức tường phòng thủ biển. Hơn nữa, thành phố đã khởi động dự án “Thích ứng với biến đổi khí hậu toàn diện xã hội để tăng cường khả năng phục hồi đô thị”, một nỗ lực kéo dài 5 năm, với chi phí 1,3 tỉ USD nhằm di dời gần 400.000 người khỏi bờ sông và hồ chứa.

“Tùy vào điều kiện kinh tế - xã hội, nguồn lực và thách thức thời tiết cụ thể, các thành phố trên thế giới có cách tiếp cận, khắc phục và đề phòng thiệt hại do thời tiết khắc nghiệt gây ra”, ông David Jackson phân tích. Có 2 loại rủi ro thời tiết, gồm rủi ro cú sốc diễn ra trong thời gian ngắn nhưng tàn phá nghiêm trọng như lốc xoáy, bão lũ, đợt không khí nóng; và rủi ro căng thẳng khởi phát chậm, kéo dài như mực nước biển dâng cao, nhiệt độ trái đất tăng dần.

Xây dựng hạ tầng chống chịu khí hậu là cách làm phổ biến ở nhiều nước trên thế giới để ứng phó với rủi ro căng thẳng. Tại Venice (Ý), thành phố đã đầu tư một hệ thống hạ tầng chống ngập là đê chắn nước MOSE (Modulo Sperimentale Elettromeccanico) gồm các cổng chắn để bảo vệ thành phố khỏi nước biển dâng và triều cường. Tương tự, Paris (Pháp) giảm tác động của hiện tượng đảo nhiệt đô thị bằng cách yêu cầu các tòa nhà công cộng mới phải có mái xanh hoặc tấm pin mặt trời, giúp giảm hấp thụ nhiệt và thúc đẩy sự bền vững.

Các thành phố ven biển thường xuyên đối mặt với những rủi ro thời tiết như triều cường và lũ lụt. Sau siêu bão Sandy, thành phố New York đã triển khai dự án “The Big U” - một hàng rào xanh dài 10 dặm dọc theo khu Lower East Side của Manhattan. Được chia thành nhiều ngăn giống như thân tàu, mỗi ngăn là một vùng bảo vệ chống lũ, kết hợp với không gian công cộng ven biển, giúp duy trì kết nối giữa cộng đồng và không gian ven biển, đồng thời tăng khả năng chống chịu.

Thành phố London (Anh) cũng phát triển hệ thống tương tự với tên gọi Rào chắn sông Thames để bảo vệ thành phố khỏi ngập lụt do triều cường từ dòng sông Thames. Gồm 10 cánh cổng sắt có thể đóng mở tự động đến khi mực nước hạ lưu và thượng lưu cân bằng, hệ thống này bảo vệ 125 km2 vùng trung tâm London, trong đó gồm các công trình di sản thế giới.

Thành phố Tokyo (Nhật) giải quyết vấn đề lũ lụt bằng dự án G-Cans, hệ thống hầm chứa nước khổng lồ dưới lòng đất gồm 5 bể chứa lớn được kết nối bằng mạng lưới đường hầm dài 6,4 km. Hệ thống này xử lý lượng nước mưa lên đến 550 mm liên tục trong 3 ngày, giảm thiểu đáng kể thiệt hại do lũ gây ra.

BÀI HỌC CHO VIỆT NAM

Biến đổi khí hậu, sụt lún, tốc độ đô thị hóa nhanh, các dự án chống ngập chậm triển khai, manh mún khiến tình trạng ngập xảy ra thường xuyên hơn ở TP.HCM. Siêu đô thị giàu nhất Việt Nam này thường xuyên chìm trong cảnh ngập lụt, kẹt xe, chịu thiệt hại hàng tỉ USD mỗi năm. Một số nơi thuộc thành phố Thủ Đức, quận Bình Thạnh... bị ngập nước nghiêm trọng khiến những nơi này thành “khu nhà giàu cũng khóc”.

Trên thực tế, tình hình tại TP.HCM có nhiều điểm tương đồng với các thành phố Đông Nam Á khác như Bangkok, Jakarta. Nếu băng tan nhanh, mực nước biển sẽ dâng trung bình khoảng 2-4 mm mỗi năm, cùng lúc đó thành phố đang sụt lún với mức độ tương tự. “Vì vậy, TP.HCM có thể học hỏi từ việc ứng phó của Jakarta hoặc Bangkok trong quy hoạch đô thị”, Tiến sĩ Nguyễn Lưu Bảo Đoan nói.

Còn bà Trần Thị Khánh Linh thì cho rằng: “Để ứng phó với tình hình này, các bên liên quan cần có nhiều biện pháp khác nhau. Các doanh nghiệp bất động sản cần đầu tư vào công nghệ và đa dạng hóa sản phẩm để đáp ứng nhu cầu mới của khách hàng. Còn ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, cần cập nhật quy hoạch với các biện pháp cụ thể để đối phó với biến đổi khí hậu”. Chẳng hạn, quy hoạch chung mới được thông qua của TP.HCM đã đưa ra nhiều biện pháp bao gồm phát triển hệ thống thoát nước và chống ngập, xây dựng công trình chống xâm nhập mặn, phát triển không gian xanh và công viên, sử dụng năng lượng tái tạo và quản lý tài nguyên nước. Chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở bền vững nếu được ban hành sẽ giúp giải quyết vấn đề của thành phố.

“Là 1 trong 5 thành phố đang chìm nhanh nhất trên thế giới, TP.HCM cần hành động nhiều hơn nữa để ứng phó và phòng ngừa rủi ro khí hậu và biến đổi thời tiết”, ông David Jackson nhận xét.

TP.HCM đang chuẩn bị đầu tư 5 dự án cải tạo hệ thống thoát nước. Nỗ lực này nhằm giảm tình trạng ngập lụt ở các khu vực trọng điểm, bảo vệ cơ sở hạ tầng và nâng cao đời sống người dân. Bên cạnh đó, thành phố cũng tích cực xóa ngập tại 18 tuyến đường thường xuyên ngập do mưa lớn.

Giảm phát thải cũng là một ưu tiên khác. Tăng cường, khuyến khích người dân sử dụng giao thông công cộng là một trong những cách để hạn chế gây ô nhiễm từ phương tiện cá nhân. Việc đưa tuyến Metro số 1 vào sử dụng, cùng với hệ thống xe buýt điện kết nối từ trạm tàu điện tới các khu dân cư trong thành phố, đã đạt kết quả tích cực trong thời gian ngắn, mang đến các lựa chọn di chuyển thân thiện với môi trường cho người dân.

Đó là trong ngắn hạn, còn về dài hạn, Tiến sĩ Nguyễn Lưu Bảo Đoan gợi ý chú trọng phát triển đô thị ở nơi ít có nguy cơ ngập lụt khi nhìn vào bài học di dời thủ đô của Indonesia. Cần ưu tiên mật độ xây dựng cao ở nơi ít có nguy cơ để bù lại cho việc hạn chế phát triển ở nơi dễ bị ngập úng trong thành phố.

Bên cạnh đó, mô hình đô thị bền vững chống biến đổi khí hậu cũng là động lực lớn trong tương lai. Ông Patric Schlager thuộc Tổ chức Hợp tác Quốc tế Đức (GIZ) nhận định, các đô thị ở Việt Nam thường xuyên phải đối mặt với lũ lụt, nắng nóng và bão. Vì vậy, cần tích hợp các giải pháp thích ứng vào quy hoạch đô thị và triển khai hiệu quả các sáng kiến quản lý ngập úng. Các công trình xanh cũng được kỳ vọng là giải pháp quan trọng giúp giảm thiểu tác động của biến đổi khí hậu.

“Bằng cách tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng, thúc đẩy giao thông bền vững và học hỏi từ các thành phố toàn cầu khác đang đối mặt với những thách thức tương tự, TP.HCM có thể gia tăng khả năng chống chịu với các rủi ro khí hậu trong tương lai, đồng thời xây dựng một môi trường đô thị xanh hơn”, ông David Jackson kết luận.