Nam Tân Uyên: Lợi thế từ nguồn cung đất cao su giá rẻ

Với lợi thế vị trí địa lý là cửa ngỏ của hoạt động thông thương Quốc tế, chi phí nhân công và giá thuê đất tương đối rẻ so với khu vực, lực lượng lao động linh hoạt ham học hỏi, môi trường kinh doanh đang dần được cải thiện, đi kèm với tốc độ tăng trưởng quy mô nên kinh tế đang thuộc top cao nhất thế giới. Việt Nam được giới phân tích cho là điểm đến rất lý tưởng cho những nhà sản xuất  muốn đa dạng hóa thị trường sản xuất.

Nhu cầu thuê đất công nghiệp đang tăng lên khá nóng với các hợp đồng thuê đất mẫu lớn, và lời hứa hẹn từ những tập đoàn đa quốc gia sẽ phát triển nhà máy ở Việt Nam. Giá thuê đất và tỉ lệ lấp đầy tăng cao đang là cơ hội tốt cho những doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp đẩy mạnh mở rộng nguồn cung để khai thác nhu cầu khổng lồ đến từ Trung Quốc.

► Doanh nghiệp nước ngoài mở rộng sản xuất ở Việt Nam vì chiến tranh thương mại

Hiện cả nước có 326 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích đất tự nhiên gần 93 nghìn ha, trong đó 68% thuộc diện tích đất công nghiệp. Hiện có 250 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích 68 nghìn ha và 76 KCN đang trong giai đoạn đền bù và giải phòng mặt bằng.

Rào cản lớn nhất của ngành bất động sản khu công nghiệp đến từ chính sách cấp phép. Nghị định số 29/2008/ND-CP, để phát triển KCN thì ít nhất 60% các diện tích đất KCN tại tỉnh đã được cho thuê và để mở rộng KCN thì ít nhất 60% tổng diện tích đất, và thông thường các doanh nghiệp mất khoảng hơn 2 năm để xin được cấp phép. Điều này chính là lợi thế lớn của các KCN ở phía Nam khi diện tích đất KCN ở khu vực này gấp nhiều lần các tỉnh phía Bắc. Ngoài ra nhờ mật độ dân số thấp và diện tích lớn nên việc đền bù và giải phóng mặt bằng ở các KCN phía Nam diễn ra nhanh hơn so với các KCN phía Bắc. Nhờ những lợi thế này, các KCN phía Nam sẽ thu hút nhiều nhà sản suất hiện đang có nhà máy tại Trung Quốc dịch chuyển qua Việt nam theo một chuỗi cung ứng nhằm tiết kiệm chi phí vận chuyển.
 

Lợi thế của NTC đến từ nguồn cung đất cao su giá rẻ

Bình Dương là một trung tâm kinh tế trọng điểm ở miền Nam, nằm tiếp giáp với TP. HCM và kết nối nhiều vùng kinh tế xung quanh. Tỉnh Bình Dương định hướng sẽ phát triển thành trung tâm công nghiệp phụ trợ cho các ngành sản suất. Do đó, thành phố được quy hoạch rất bài bản ngay từ đầu về hệ thống cấp điệp nước và xử lí rác thải, nhằm thu hút dòng vốn FDI. Hiện tại Bình Dương đang đứng thứ 3 cả nước khi thu hút được hơn 32 tỉ USD và có tổng cộng 3.569 dự án.

CTCP KCN Nam Tân Uyên (HoSE: NTC) sở hữu khu công nghiệp lớn của tỉnh Bình Dương. Hưởng lợi từ việc mua đất rừng cao su của CTCP Cao su Phước Hòa (HoSE: PHR) với diện tích mẫu đất lớn, chi phí mua đất rẻ, NTC cũng không mất nhiều tiền cho chi phí đền bù và giải tỏa như nhiều khu công nghiệp khác, nên giá cho thuê không quá cao. Chính nhờ nguồn đất giá rẻ, nên biên lợi nhuận gộp của NTC những năm nay bỏ xa các đổi thủ khác. Nhờ giá cho thuê thấp và thời gian thực hiện giải tỏa đất khá nhanh, NTC nhanh chóng lấp đầy diện tích cho thuê đất của mình.

Tiềm năng tăng trưởng từ NTU3

Hiện nay, NTC đang sở hữu 621 ha đất cho thuê trong đó đất thương phẩm đạt 442 ha chiếm tỉ lệ 71% tính cho 2 KCN NTU1 và NTU 2, tỉ lệ lấp đầy KCN lên đến 99%. Diện tích KCN NTU mở rộng (NTU3) là 346 ha trong đó diện tích đất thương phẩm đạt 256 ha. Giá cho thuê đất bình quân trên một m2 đất cho mỗi chu kỳ thuê ở KCN NTU1 là 43,5 (USD), NTU2 là 57,5 (USD) và giá dự kiến cho NTU3 sau khi đi vào vận hành là 70 (USD). Với chi phí phải trả cho PHR ước tính khoảng 1 tỷ đồng trên 1 ha đất, NTU3 sẽ có giá thuê ước tính khoảng hơn 7,7 tỷ đồng. Như vậy, sau khi NTU3 đi vào cho thuê trong năm nay, kỳ vọng, NTC tiếp tục giữ mức biên lợi nhuận gộp cao vượt trội so với các doanh nghiệp trong ngành.

Với tổng diện tích thương phẩm tầm 256 ha, diện tích thuê mới bình quân mỗi năm ước tính tầm 44.5 ha, dự kiến tới 2025 tỉ lệ lấp đầy sẽ đạt 100%. Với mức giá thuê trung bình cho 1 chu kỳ thuê trên 1m2 là 70 USD. Ước tính NTU3 sẽ đem về dòng tiền khoảng 4.173 tỷ đồng cho NTC trong giai đoạn 2019 – 2025.

Dòng thu nhập thụ đông lớn giúp NTC tránh được sự phụ thuộc vào chu kỳ ngành BĐS KCN

Theo báo cáo tài chính kiểm toán 2018, doanh thu chưa thực hiện của NTC đạt 2.529 tỷ đồng. Doanh thu từ hoạt động cho thuê đất KCN sau khi loại trừ khoản doanh thu đột biến từ việc chuyển nhượng khu dân cư Nam Tân Uyên là khoảng 167,7 tỷ đồng. Như vậy với khoản doanh thu chưa thực hiện này, dòng thu nhập của NTC sẽ được đảm bảo ổn định trong 15 năm tiếp theo.

NTC sở hữu một lượng tiền lớn chiếm hơn 40% tổng tài sản của doanh nghiệp phần lớn nhờ vào khoản tiền mặt lớn ứng trước từ khoản tiền thanh toán trước hợp đồng thuê dài hạn của khách hàng. Dòng thu nhập lãi phát sinh từ lượng tiền này là rất ổn định và được đảm bảo. Những năm trở lại đây tăng trưởng thu nhập từ tài chính của NTC đã tăng trưởng rất mạnh mẽ đặt biệt là thu nhập từ tiền gửi và đạt hơn 50% 2018. Với sự đa dạng dòng thu nhập như vậy, NTC sẽ phần nào giảm thiểu được áp lực đến từ chu kỳ ngành cho hơn 10 năm tới.

Tỉ lệ trả cổ tức trên vốn thực góp của NTC đã tăng gấp đôi từ 30% năm 2017 lên 60% năm 2018. Điều này đạt được là nhờ dòng thu nhập lớn và ổn định từ tiền gửi ngân hàng, tiền nhận cổ tức và khoản thu nhập đột biến năm 2018 từ việc chuyển giao khu dân cư Nam Tân Uyên. Với mô hình hoạt động ổn định, dòng thu nhập từ NTU1&2 đảm bảo cho 15 năm hoạt động tiếp theo, NTU3 kỳ vọng đem về dòng tiền hơn 4 ngàn tỷ cho doanh nghiệp trong 6 năm tiếp theo kèm theo dòng tiền ổn định từ khoản tiền gửi ngân hàng lớn, tỉ lệ trả cổ tức của doanh nghiệp kỳ vọng tiếp tục giữ  tỉ lệ trên 30% vốn thực góp của doanh nghiệp trong những năm tiếp theo.

(*) Chuyên viên môi giới CTCP Chứng khoán VNDirect

Nhận định của chuyên gia phân tích từ CTCK mà NCĐT trích dẫn chỉ mang tínhchất tham khảo.