Bất động sản công nghiệp xây sẵn “Sẵn sàng đón làn sóng tăng trưởng tiếp theo”

Báo cáo bất động sản công nghiệp của Cushman & Wakefield cho thấy giai đoạn 2017-2018 khi ông Donald Trump đương nhiệm cũng là thời điểm thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hưởng lợi. Các nhà sản xuất lớn toàn cầu đã thực thi kế hoạch mở rộng cơ sở sản xuất ngoài Trung Quốc trong chiến lược “Trung Quốc + 1” và “đa dạng hóa chuỗi cung ứng”.

Việc ông Donald Trump đắc cử Tổng thống nhiệm kỳ thứ 2 được kỳ vọng sẽ đem lại nhiều cơ hội cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp ở Việt Nam. NCĐT đã trao đổi với ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng Giám đốc KCN Việt Nam, chủ đầu tư được biết đến bởi vai trò tiên phong trong việc đưa ra mô hình nhà xưởng kết hợp kho ở Việt Nam, về những cơ hội cũng như thách thức trong lĩnh vực này trong thời gian tới.

Quan điểm của KCN Việt Nam thế nào về việc bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục hưởng lợi, thưa ông? Có quá lạc quan không khi ông Trump là vị tổng thống rất thích dùng công cụ thuế khi đàm phán với các quốc gia có quan hệ thương mại với Mỹ?

Quan điểm của chúng tôi là tương tự với nhiệm kỳ Trump 1.0 khi các doanh nghiệp Trung Quốc tìm kiếm các thị trường mới để chuyển dịch hoặc mở rộng dây chuyền sản xuất sang các quốc gia này, dẫn đến nhu cầu về bất động sản công nghiệp, đặc biệt là kho, xưởng xây sẵn tăng cao.

Mỹ hiện là đối tác thương mại lớn nhất của Việt Nam. Ngược lại, Việt Nam là đối tác thương mại lớn thứ 7 của Mỹ. Thương mại 2 chiều trong 11 tháng năm 2024 đạt 122,4 tỉ USD. Gần đây, các doanh nghiệp công nghệ lớn như Nvidia cũng chọn Việt Nam để đầu tư. Những kết quả tích cực này được kỳ vọng sẽ tiếp tục được duy trì dưới nhiệm kỳ thứ 2 của Tổng thống Donald Trump.

Đúng là ông Trump rất thường xuyên sử dụng thuế làm công cụ đàm phán, cụ thể là áp thuế thương mại nếu không đạt các yêu cầu của Chính phủ Mỹ đưa ra. Ví dụ như việc siết nguồn gốc xuất xứ hàng hóa áp dụng cho Canada và có thể là cả Việt Nam.

Chúng tôi nhận thấy Chính phủ Việt Nam đã chuẩn bị cho việc này bằng cách thu hút các doanh nghiệp có hàm lượng khoa học công nghệ cao, có quy trình sản xuất tối thiểu, chứ không đơn thuần là lắp ráp như trước. Thực tế, năm 2024 tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam cao hơn năm ngoái và đạt mức kỷ lục mới trong giai đoạn 2019-2024, trong đó chúng ta thu hút được nhiều “đại bàng” về công nghệ cao.

Có thể thấy, những thay đổi to lớn trong năm 2024 về chính sách, xu hướng đầu tư hay bối cảnh kinh doanh là cơ sở để tiếp tục lạc quan về thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và bất động sản nói riêng. Do đó, khi các tín hiệu tích cực xuất hiện rõ hơn là lúc tái khởi động dòng vốn vào các giao dịch và sẵn sàng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới. Chúng tôi tin rằng, Việt Nam với các lợi thế về vị trí địa lý, sự ổn định chính trị tương đối, chi phí cạnh tranh và môi trường đầu tư ngày một cải thiện có thể trở thành cứ điểm sản xuất tiếp theo trên toàn cầu nếu nắm bắt kịp thời cơ.

Ông có cho rằng, sau khi Nvidia đầu tư vào Việt Nam, các đối tác phụ trợ cũng sẽ theo chân hãng chip này vào Việt Nam trong thời gian tới. Đây là nhóm công nghệ cao, nhu cầu về bất động sản công nghiệp của họ có khác biệt so với nhóm truyền thống hay không?

Chúng tôi nhìn nhận đó là tín hiệu rất tích cực hơn là thách thức đối với ngành bất động sản công nghiệp. Đúng là các ngành công nghệ cao và chuỗi cung ứng của họ thường có những đặc thù, yêu cầu cao về hạ tầng bất động sản công nghiệp như hạ tầng với đầy đủ tiện ích hỗ trợ (điện, nước, internet tốc độ cao); ưu tiên các khu công nghiệp gần các đô thị lớn bởi nguồn cung nhân lực chất lượng cao dồi dào, hoặc gần các sân bay quốc tế để đảm bảo việc vận chuyển linh kiện, hàng hóa; ưu tiên bất động sản công nghiệp xanh, đạt các chứng chỉ về công trình xanh như LEED hoặc các chứng nhận về năng lượng, môi trường và bền vững.

Đáng chú ý, bất động sản công nghiệp đang tiếp tục xu hướng xanh hóa khi nhiều dự án đạt các chứng chỉ xanh. Sự tăng trưởng này cho thấy nhu cầu thị trường ngày càng cao, thúc đẩy quyết định đầu tư vào công trình xanh cùng với cam kết về Net Zero của Việt Nam. Với nhà đầu tư, các dự án chống chịu tốt hơn trước rủi ro về môi trường và khí hậu cũng như đóng góp tích cực cho xã hội thường có giá trị thẩm định cao hơn…

Vậy đâu mới là các thách thức cho ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới?

Tuy có nhiều tín hiệu lạc quan, chúng tôi vẫn giữ quan điểm nên cẩn trọng, không nên quá xem nhẹ các thách thức, rủi ro tiềm ẩn. Về thách thức, Việt Nam vẫn đang trong cuộc đua thu hút đầu tư FDI với các quốc gia trong khu vực như Indonesia, Thái Lan.

Thứ đến là rủi ro về địa chính trị toàn cầu. Điểm nóng ở châu Âu chưa kịp nguội thì khu vực Trung Đông gần đây trở nên rất bất ổn. Chính vì thế, dù Mỹ tuyên bố sẽ khai thác lại các công ty dầu mỏ trong nước nhưng rủi ro biến động giá xăng dầu trong thời gian tới vẫn hiện hữu.

Cuối cùng, vấn đề nội tại của Việt Nam là nguồn nhân lực. Việc tuyển dụng nhân lực truyền thống đã khó rồi chứ chưa nói đến nguồn nhân lực chất lượng cao. Khi tiếp xúc, tư vấn cho nhiều khách hàng là nhà đầu tư nước ngoài, vấn đề nguồn nhân lực có sẵn, đảm bảo yêu cầu, tiêu chuẩn đầu vào với chi phí hợp lý luôn là một bài toán khá nan giải.

KCN Việt Nam chuẩn bị như thế nào cho các thách thức này, thưa ông?

KCN Việt Nam xác định từ ban đầu không chỉ kinh doanh kiếm lợi nhuận ở Việt Nam, chúng tôi mong muốn thu hút nhiều doanh nghiệp chất lượng cao vào Việt Nam, giúp nâng cao nguồn nhân lực tại chỗ, cải thiện thu nhập người lao động và nâng cao chất lượng môi trường sống.

Bản chất việc đầu tư nhà xưởng là quá trình phức tạp, cần nhiều thời gian nên các doanh nghiệp thường rất cân nhắc trong việc lựa chọn quốc gia nói chung và các đối tác khu công nghiệp nói riêng để đặt nhà máy. Chìa khóa để thu hút các doanh nghiệp là tính linh hoạt sao cho họ đầu tư theo chuỗi cung ứng hay đầu tư riêng lẻ, hay thậm chí là thử nghiệm trong khoảng thời gian để đo lường thị trường cũng được đáp ứng.

Khả năng linh hoạt của KCN Việt Nam được xây dựng dựa trên 4 yếu tố sau:

Quỹ đất lớn, xanh và sạch. Linh hoạt cần không gian. Bất động sản công nghiệp cũng không ngoại lệ. Năm nay chúng tôi sở hữu 300 ha diện tích, tăng 150% so với cùng kỳ năm ngoái. Dự kiến cuối năm 2025, chúng tôi sẽ có 1 triệu m2 sàn cho thuê.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, chúng tôi còn đầu tư vào công trình xanh, bền vững để thu hút nhóm doanh nghiệp, nhà đầu tư quốc tế, đồng thời góp phần chung tay cùng Chính phủ trong các nỗ lực giảm phát thải.

Mạng lưới toàn quốc. Bằng cách làm này, chúng tôi sẽ đáp ứng được tối đa nhu cầu của khách hàng vì tùy khu vực, nhu cầu thuê sẽ khác nhau. Ví dụ, khu vực phía Bắc là trung tâm sản xuất, lắp ráp điện tử công nghệ cao. Trong khi đó, khu vực phía Nam chủ yếu là trung tâm logistics, công nghiệp công nghệ cao, sản xuất đa ngành. Còn khu vực miền Trung đang có tiềm năng để phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế bởi chi phí đầu tư hấp dẫn.

Vị trí đắc địa. Các vị trí chúng tôi chọn đều mang tính chiến lược như gần các cảng biển, sân bay lớn, các trục giao thông chính để giảm chi phí logistics cho doanh nghiệp và thuận tiện cho việc thu hút nguồn nhân lực địa phương.

Dịch vụ đa dạng. KCN Việt Nam tự hào là một trong những đơn vị cung cấp giải pháp đa dạng loại hình sản phẩm, để đáp ứng mọi nhu cầu, yêu cầu của nhà đầu tư. Bên cạnh kho, xưởng xây sẵn truyền thống, KCN Việt Nam còn có loại hình kết hợp giữa kho, xưởng giúp khách hàng tối ưu phần diện tích kho xưởng tùy vào nhu cầu.

Trong thời gian tới, để đáp ứng bài toán nguồn nhân lực tại chỗ, chúng tôi đang hợp tác với nhiều đối tác để tháo gỡ bài toán tuyển dụng. Một trong những phương án được nghiên cứu là đưa công nhân Việt Nam đang đào tạo tay nghề quay trở về làm việc tại một số khu vực ở phía Bắc.

Ngoài ra, trong thời gian ngắn tới đây, KCN Việt Nam sẽ cho ra mắt sản phẩm xưởng quy mô nhỏ và xưởng 2 tầng, đáp ứng nhu cầu của các nhà sản xuất.