Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc: Bài học từ thành phố Trịnh Châu

Trước nỗ lực của Chủ tịch Tập Cận Bình nhằm giải quyết khủng hoảng bất động sản, mối đe dọa lớn nhất đối với nền kinh tế Trung Quốc, các biện pháp cứu trợ tại Trịnh Châu, nơi từng báo hiệu cuộc khủng hoảng, đang không đạt hiệu quả.

Thành phố Trịnh Châu, nơi Foxconn đặt nhà máy sản xuất iPhone lớn nhất thế giới, là một trong những địa phương đầu tiên chứng kiến sự sụp đổ của thị trường nhà ở tại Trung Quốc. Từ năm 2022, chính quyền thành phố đã triển khai nhiều biện pháp như hỗ trợ vốn để các nhà phát triển bất động sản hoàn thành dự án, mua lại căn hộ tồn kho chuyển thành nhà ở giá rẻ, và trợ cấp cải tạo nhà cũ.

Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất của Trịnh Châu cũng như toàn quốc là các hộ gia đình, vốn phụ thuộc vào bất động sản chiếm gần 80% tài sản, đang tích cực tiết kiệm thay vì chi tiêu. Nếu thị trường bất động sản không ổn định, Trung Quốc đối mặt nguy cơ trì trệ kinh tế kéo dài, tương tự "thập kỷ mất mát" của Nhật Bản những năm 1990.

Ngay cả với sự can thiệp của chính phủ, khủng hoảng nhà ở có thể kéo dài nhiều năm. Dân số giảm, lo ngại thất nghiệp và lượng cung nhà ở dư thừa là những yếu tố cản trở.

Ông George Magnus, Chuyên gia từ Trung tâm Trung Quốc tại Đại học Oxford, đồng thời là tác giả cuốn Red Flags: Why Xi’s China Is in Jeopardy, dự báo bất động sản sẽ tiếp tục là gánh nặng với tăng trưởng kinh tế Trung Quốc trong ít nhất 5 năm tới. Ông cho rằng giá nhà, dù ổn định, sẽ thấp hơn hiện tại, và chính phủ chỉ có thể làm chậm quá trình suy giảm này.

Từ năm 2022, chính quyền Bắc Kinh đã đưa ra hàng loạt biện pháp hỗ trợ, từ tạo điều kiện mua nhà, cung cấp khoản vay ưu tiên cho nhà phát triển bất động sản, đến nới lỏng chính sách tài khóa và tiền tệ. Tính đến ngày 18/11, khoản vay đạt hơn 3 nghìn tỉ nhân dân tệ, hướng tới mục tiêu 4 nghìn tỉ vào cuối năm 2024.

Thế nhưng, cuộc khủng hoảng vẫn chưa kết thúc. Doanh số bán nhà ở giảm trong tháng 11 sau đợt phục hồi ngắn vào tháng 10. Giá nhà cũ toàn quốc giảm liên tục 39 tháng, thấp hơn khoảng 30% so với đỉnh điểm tháng 7/2021. Fitch Ratings dự báo giá nhà mới có thể giảm thêm 5% vào năm 2025.

Các nhà phát triển bất động sản, đặc biệt ngoài khu vực nhà nước, hầu hết đã vỡ nợ từ năm 2021. Cuộc khủng hoảng kéo dài cũng tác động đến hệ thống tài chính trị giá 60 nghìn tỉ USD, với nợ xấu tăng làm giảm lợi nhuận ngân hàng.

Ước tính có hàng chục triệu căn nhà mới chưa bán hết, trong khi các căn hộ đã bán trước nhưng chưa xây dựng khiến tình hình thêm nghiêm trọng. Theo Bloomberg Economics, cần hơn 5 năm để tiêu thụ hết lượng nhà tồn kho, còn Bloomberg Intelligence cho rằng cần tới 11 nghìn tỉ nhân dân tệ để hoàn thiện các căn hộ đã bán.

Giáo sư Zhu Ning từ Đại học Yale nhận định, điều mà Trung Quốc thực sự cần là mô hình kinh tế ít phụ thuộc vào bất động sản. Ông cho rằng bất động sản là nguồn thu chính cho nhiều chính quyền địa phương, và nếu không có nguồn này, ngân sách sẽ gặp khó khăn.

Thành phố Trịnh Châu, nằm ở thung lũng sông Hoàng Hà, là thủ phủ Hà Nam, từng là một trong những tỉnh nghèo nhất Trung Quốc. Nhờ các nhà máy điện tử, sản xuất đã thay thế nông nghiệp, giúp Hà Nam đạt mức tăng trưởng ấn tượng với nền kinh tế 800 tỉ USD, gần bằng quy mô của Thụy Sĩ.

Tuy nhiên, thực tế không như kỳ vọng. Dân số Trịnh Châu tăng 46% từ năm 2010 đến 2020, đạt 12,6 triệu người, nhưng diện tích đô thị tăng hơn gấp đôi. Thành phố không thu hút được số cư dân như kỳ vọng.

Phần lớn sự phát triển đều dựa vào khu phức hợp nhà máy của Foxconn và cơ sở sản xuất của BYD. Chính quyền đã tận dụng các khoản đầu tư này để xây dựng nhiều khu dân cư và khu kinh doanh trị giá 5 tỉ USD, gọi là Đảo Tài chính (Financial Island). Dù hoàn thành năm 2022, khu vực này với hàng chục tòa văn phòng và khách sạn 5 sao vẫn chưa phát triển thành trung tâm tài chính như mục tiêu thu hút các công ty tài chính với 150.000 lao động.

Foxconn từng có khoảng 350.000 công nhân tại Trịnh Châu vào thời kỳ đỉnh cao năm 2021, nhưng đã giảm gần một nửa số nhân viên sau đại dịch và chuyển một phần sản xuất ra nước ngoài, theo số liệu gần nhất từ chính quyền địa phương.

Có thể bạn quan tâm:

Cuộc chiến giảm đường tại Đông Nam Á

Nguồn Bloomberg