4 điểm sáng cho bất động sản châu Á năm 2024

Thị trường bất động sản châu Á nhiều những rủi ro khiến chủ sở hữu, chủ đầu tư và các nhà phát triển lo lắng. Những lo ngại lớn trong năm 2023 như lãi suất tăng mạnh, khả năng chi trả nhà ở suy giảm, khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc và nguy cơ địa chính trị và kinh tế sẽ tiếp tục tồn tại đến năm 2024.

Tuy nhiên, "sức khoẻ" của thị trường cũng sẽ tiếp tục duy trì. Theo chỉ số của Knight Frank, một số thành phố tại Ấn Độ và Úc đã chứng kiến tốc độ tăng trưởng nhanh nhất về giá nhà ở theo quý trong quý III/2023.

Trên thị trường bất động sản thương mại, khối lượng giao dịch tại Nhật Bản, quốc gia tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ cực kỳ lỏng lẻo, đã tăng 3% so với cùng kỳ năm trước trong quý III. Sự tăng trưởng được thúc đẩy nhờ vào nhu cầu mạnh mẽ đối với phân khúc khách sạn, bất động sản kho vận và căn hộ cho thuê.

Trong năm 2024, thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương được dự báo sẽ có 4 điểm sáng chính.

Thị trường nhà ở Úc

Theo dõi thị trường ở Úc là điều đáng quan tâm. Không chỉ giá nhà ở các thành phố thuộc vùng thủ đô tăng trở lại với mức 8,1% trong năm 2023, sau thời gian giảm gần 5% vào năm 2022 mà ở một số thành phố, giá nhà gần như không giảm và đang ở mức cao nhất từ trước đến nay, theo dữ liệu của CoreLogic.

Tuy nhiên, những tháng gần đây, sự phục hồi đã chậm lại do áp lực chi phí sinh hoạt gia tăng và khả năng chi trả suy giảm. Năm 2023, Úc đã tránh được một cuộc suy thoái kinh tế. Điều này gây áp lực lên Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) trong việc nới lỏng chính sách tiền tệ khi lạm phát bắt đầu giảm xuống. Mặt khác, việc cắt giảm lãi suất có thể dẫn đến sự tăng giá ngày càng mạnh hơn, làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả.

Điều này tạo ra một tình thế tiến thoái lưỡng nan về chính sách. Theo CoreLogic, tỉ lệ thu nhập hộ gia đình cần thiết để trả cho khoản thế chấp vay mua nhà mới đang gần mức cao kỷ lục. Mặc dù chính phủ Úc cam kết xây dựng 1,2 triệu ngôi nhà mới trong 5 năm tới, không có nhiều thay đổi trong ngắn hạn.

Khi xu hướng di cư ròng ra nước ngoài tăng mạnh làm gia tăng áp lực giá cả và tiền thuê nhà, giới chuyên gia kỳ vọng RBA sẽ nới lỏng chính sách nhằm cải thiện khả năng chi trả. Trong khi các nhà đầu tư kỳ vọng lãi suất sẽ giảm ở những quốc gia khác, vấn đề chính sách tại Úc chỉ là phần nổi của tảng băng trôi.

"Cơn gió thuận" tại Trung Quốc

Cuộc khủng hoảng nhà ở tại Trung Quốc đã che mờ những “cơn gió thuận” trong các khía cạnh khác của ngành bất động sản. Trung Quốc đang dẫn đầu cuộc bùng nổ đầu tư vào lĩnh vực khoa học sức khỏe mới đang nổi lên ở châu Á. Sự thiếu hụt các cơ sở nghiên cứu và phát triển đã biến các khu công nghiệp thành bất động sản thương mại hấp dẫn, nhận được sự ưu tiên của chính phủ về đổi mới công nghệ.

Một động lực khác để triển khai vốn trong lĩnh vực khoa học sức khoẻ là sự phát triển của thị trường quỹ đầu tư bất động sản niêm yết (REIT) của Trung Quốc, mang đến cho các nhà đầu tư cơ hội bán tài sản trên thị trường. Các cơ quan quản lý Trung Quốc gần đây đã mở rộng phạm vi thị trường REIT, nhằm bổ sung thêm các trung tâm mua sắm. Song, việc ra mắt các REIT có vốn ở mảng nhà ở cho thuê với giá cả phải chăng mới có nhiều tác động lớn hơn.

Mặc dù vẫn đang ở giai đoạn phát triển ban đầu, lĩnh vực nhà ở đa gia đình tại Trung Quốc, những căn hộ cho thuê được quản lý chuyên nghiệp thuộc sở hữu của các nhà đầu tư tổ chức, đã đón nhận động lực mới mạnh mẽ, nhờ vào cuộc khủng hoảng nhà ở. Dù các nhà đầu tư tập trung chủ yếu vào Thượng Hải, nhưng các thành phố cấp 1 khác cũng thu hút sự chú ý của họ. Lĩnh vực nhà cho thuê tại Trung Quốc sẽ trở thành một trong những điểm thu hút đầu tư quan trọng nhất trên thị trường bất động sản châu Á.

Sự bùng nổ bất động sản Ấn Độ

Đây là điểm sáng thứ 3 của thị trường bất động sản châu Á năm 2024. Trong bối cảnh nhu cầu văn phòng trên toàn cầu suy giảm do đại dịch COVID-19, Ấn Độ lại trở thành điểm sáng nổi bật nhất. Năm 2023, hoạt động cho thuê văn phòng tại quốc gia này đạt 61 triệu feet vuông, khi các công ty đa quốc gia đổ xô thành lập văn phòng hỗ trợ riêng để phát triển công nghệ nội bộ.

Sự phát triển trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ và khi vận tại Ấn Độ cùng rất mạnh mẽ, với nguồn vốn trong nước đóng vai trò ngày càng quan trọng hơn trên thị trường đầu tư, được củng cố bởi các cải cách chính sách. Ông Greg Hyland, người đứng đầu thị trường vốn khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) CBRE, cho biết diễn biến của thị trường bất động sản Ấn Độ có vẻ rất tích cực.

Theo dữ liệu từ Knight Frank, thị trường nhà ở tại Ấn Độ thậm chí còn hoạt động ấn tượng hơn, với số lượng căn hộ được tung ra thị trường hàng năm dự kiến đạt mức cao nhất trong 10 năm và giá cả ngày càng tăng ở tất cả các thành phố lớn.

Bất chấp những lo ngại về Ấn Độ, chẳng hạn như thị trường chứng khoán bị định giá quá cao, nền kinh tế không đủ sức tạo việc làm và những rào cản dai dẳng đối với nhà đầu tư nước ngoài, triển vọng tăng trưởng dài hạn tại nước này vẫn rất tích cực.

Bất động sản bán lẻ

Bất động sản bán lẻ châu Á là điểm sáng thứ tư trong năm 2024. Mặc dù không được nhiều nhà đầu tư toàn cầu ưa chuộng và kém hấp dẫn hơn so với lĩnh vực kho vận và căn hộ chung cư, các trung tâm mua sắm ở trung tâm thành phố và các khu vực ngoại ô quanh các thành phố hàng đầu trên khắp châu Á có nền tảng lành mạnh hơn so với các trung tâm mua sắm ở các quốc gia phương Tây.

Có những yếu tố tích cực bên cạnh nguồn lực thúc đẩy đà phục hồi cho thị trường bất động sản châu Á. Ảnh: SCMP.

Sự kết hợp giữa nhu cầu mạnh mẽ hơn, nguồn cung hạn chế hơn, lợi suất cao hơn và triển vọng tăng trưởng giá thuê tốt hơn so với lĩnh vực văn phòng tạo ra những cơ hội đầu tư hấp dẫn. Kết quả từ một cuộc khảo sát tâm lý cho thuê CBRE công bố vào tháng 12/2023 cho thấy kế hoạch mở rộng trong lĩnh vực bán lẻ đã được thúc đẩy nhiều hơn.

Thị trường bất động sản trên toàn thế giới sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực. Ngay cả khi các Ngân hàng Trung ương lớn bắt đầu cắt giảm lãi suất trong năm 2024, chính sách này sẽ có độ trễ nhất định. Ngoài ra, châu Á cũng phải đối mặt với những mối đe dọa từ bên trong khu vực, như việc bình thường hóa chính sách tiền tệ của Nhật Bản.

Tuy nhiên, vẫn có những yếu tố tích cực bên cạnh nguồn lực thúc đẩy đà phục hồi cho thị trường bất động sản châu Á. Triển vọng phục hồi này có thể đi kèm với một số vấn đề nhất định, như trường hợp của thị trường bất động sản Úc, nhưng cũng có thể tạo ra những cơ hội chuyển mình đáng kể cho các biên liên quan.

Có thể bạn quan tâm:

Trung Quốc biến than đá thành protein cho ngành thức ăn chăn nuôi

Nguồn SCMP