Cuộc di cư theo trục TOD

Ngay những ngày đầu tiên của năm 2026, tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) chính thức bước vào giai đoạn thi công tổng lực. Đối với ông Minh Hoàng, một nhà đầu tư kỳ cựu tại khu Tây, tiếng máy ủi không chỉ là âm thanh của hạ tầng, mà là tiếng báo hiệu của một chu kỳ thịnh vượng mới. “10 năm trước, chúng ta nhìn về metro số 1 với sự tò mò. Nhưng năm 2026 này, chúng ta nhìn metro số 2 với sự quyết đoán. Ai cũng hiểu, nơi nào có nhà ga, nơi đó có dân cư và dòng tiền”, ông Hoàng chia sẻ.

Tiếng còi phía Tây

Dữ liệu mới nhất từ thị trường đầu năm 2026 cho thấy một sự dịch chuyển rõ rệt. Không còn cảnh sốt đất ảo ở những vùng xa xôi, dòng tiền giờ đây khu trú cực kỳ chính xác vào các “điểm chạm” TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng). Tại các khu vực như Tân Bình, Tân Phú và quận 12 (cũ), mặt bằng giá bất động sản trong bán kính 500 m quanh các nhà ga đã thiết lập đỉnh mới, tăng từ 20-40% so với cùng kỳ năm 2024. 

Theo Savills Việt Nam, giá căn hộ dọc tuyến metro số 1 TP.HCM đã tăng 35-70% trong 5 năm, trong khi bất động sản gần metro số 3 Hà Nội tăng khoảng 40%. Đáng chú ý, nhu cầu thuê nhà gần metro năm 2024 tăng tới 45%, kéo theo giá thuê tăng trung bình 25-30% từ giai đoạn xây dựng đến khi tuyến metro đi vào khai thác.

Tại sao năm 2026 lại là thời điểm bùng nổ? Năm 2026 đánh dấu cột mốc quan trọng khi Nghị quyết 260/2025 thực sự thẩm thấu vào thực tế. Lần đầu tiên, TP.HCM được trao quyền tự quyết mạnh mẽ trong việc thu hồi đất và phát triển quỹ đất xung quanh các nhà ga trong bán kính 800-1.000 m. 

Điều này đã xóa bỏ “nút thắt cổ chai” về vốn. Những “khu đất vàng” ngủ quên dọc theo các tuyến metro 2, metro 3A hay metro 5 giờ đây được quy hoạch thành các khu phức hợp đa chức năng. “TOD không chỉ là xây một cái nhà cạnh ga tàu. Đó là việc kiến tạo một hệ sinh thái sống, nơi mỗi bước chân đều kết nối với tiện ích toàn cầu”, chuyên gia từ CBRE nhận định.

Nếu giai đoạn 2015-2020 là thời của các dự án đơn lẻ thì năm 2026 là sân chơi của những tập đoàn có tầm nhìn kiến tạo đô thị. Thị trường đang chứng kiến những cái tên như Masterise Group, CII, Sun Group hay nhà đầu tư ngoại như Gamuda Land chạy đua trong việc đề xuất các dự án TOD theo hình thức PPP (đối tác công - tư). Tập đoàn Masterise đề xuất nghiên cứu tuyến metro số 3 (An Hạ - Hiệp Bình Phước). Đổi lại, họ nhắm tới việc phát triển những siêu đô thị TOD tại Trường Thọ (147 ha) và khu Nông trường dừa (152 ha). Đây không còn là những dự án bất động sản thuần túy, mà là những “thành phố trong lòng thành phố” với mật độ dân cư cao và hệ số sử dụng đất ưu việt.

CII đang tập trung vào trục Hàng Xanh, nơi giao thoa của 2 tuyến metro huyết mạch, với tham vọng biến khu vực này thành một hub giao thương sầm uất tương tự như các khu vực quanh ga Shinjuku tại Tokyo. Gamuda Land, với kinh nghiệm dày dạn từ Malaysia và Singapore, đang âm thầm hiện thực hóa tầm nhìn kết nối TP.HCM với sân bay Long Thành thông qua hệ thống đường sắt đô thị hiện đại, mở rộng khái niệm TOD ra quy mô liên vùng.

Sự tham gia của các ông lớn này không chỉ mang theo nguồn vốn khổng lồ mà còn đem về những công nghệ quản lý đô thị thông minh, biến các khu TOD trở thành những thành phố thông minh thu nhỏ, nơi giá trị bất động sản được bảo chứng bằng chất lượng sống.

3 cực tăng trưởng 

Nhìn vào bản đồ quy hoạch TP.HCM năm 2026, có thể thấy rõ 3 cực tăng trưởng TOD đang định hình. Cực phía Tây (trục metro số 2) là ngôi sao mới của năm 2026. Đặc biệt, khu vực Depot Tham Lương (25 ha) và Ga Tân Bình (26 ha) được dự báo sẽ là những tổ hợp TOD quy mô nhất, làm thay đổi hoàn toàn bộ mặt của khu vực này. Cực phía Đông (thành phố Thủ Đức) là nơi metro số 1 đã đi vào vận hành ổn định. Cực phía Nam và các tuyến nhánh là những điểm cuối tuyến, nơi quỹ đất còn rộng và giá xuất phát điểm vẫn ở mức dễ tiếp cận, hứa hẹn biên độ lợi nhuận cao trong dài hạn khi hệ thống metro hoàn thiện toàn bộ mạng lưới.

Theo bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở trên cả 2 thị trường. Con số này cho thấy tầm quan trọng ngày càng tăng của các dự án có liên quan đến hệ thống giao thông công cộng trong tổng thể nguồn cung bất động sản của 2 thành phố lớn nhất Việt Nam.

Thay đổi lớn nhất của năm 2026 không nằm ở những con số tăng trưởng, mà ở tư duy của người mua nhà. Giới trẻ TP.HCM bắt đầu từ bỏ thói quen mua xe cá nhân bằng mọi giá. Họ ưu tiên sở hữu những căn hộ mà chỉ cần đi bộ 5 phút là đến ga tàu. Chính sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng này đã tạo ra một lực cầu bền vững. Các căn hộ TOD có diện tích nhỏ, thông minh, tối ưu hóa công năng sẽ là xu hướng trong tương lai gần. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định trong bối cảnh tín dụng và lãi suất vẫn thận trọng, khả năng tạo sóng giá mới quanh các ga metro là có thể xảy ra tương tự như tuyến metro số 1, nhưng sẽ diễn ra theo hướng chọn lọc thay vì tăng theo diện rộng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra lời cảnh báo “không phải cứ ở cạnh metro là thắng”. Thành công của một dự án TOD phụ thuộc mật thiết vào khả năng kết nối hạ tầng đi bộ, dịch vụ tiện ích đi kèm và sự minh bạch trong pháp lý. Thực tế, những hạn chế trong quá trình triển khai tuyến metro số 1 đã ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác mô hình bất động sản TOD. Vì vậy, TP.HCM nghiên cứu phạm vi 500-1.000 m quanh tuyến metro số 2 để tối ưu quỹ đất và tránh lãng phí nguồn lực. Khi những chuyến tàu metro số 2 bắt đầu thành hình trên thực địa, đó cũng là lúc giá trị thực của bất động sản TP.HCM được định nghĩa lại trong cách kết nối trong một siêu đô thị tầm cỡ quốc tế.

Có thể bạn quan tâm 

Tồn kho cao ngất, giá nhà múa lửa