Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Dương và Bắc Giang sẽ là điểm sáng về bất động sản KCN

VN Direct vừa phát hành Báo cáo “Bất động sản Khu công nghiệp - KCN tại các tỉnh xa vùng kinh tế trở thành điểm sáng”. Theo báo cáo này, ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) vẫn đang có xu hướng tăng trưởng ổn định nhờ vào viễn cảnh tích cực của nền kinh tế Việt Nam và sự chuyển dịch sản xuất.

Nhà xưởng xây sẵn và nhà kho: Động lực tăng trưởng lợi nhuận cho doanh nghiệp nhỏ

Trong giai đoạn 2017 – 2019, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao về cả diện tích và nguồn cung. Tại phía Bắc, mức tăng trưởng CAGR là 16,9% và phía Nam là 13,3%. Tổng diện tích nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và nhà kho trong năm 2019 đạt gần 3,7 triệu m2.

Theo CBRE, giá cho thuê đất nằm trong khoảng từ 50-300 USD/m/kỳ thuê, tương đương với 0,23 USD - 1,38 USD/m2/tháng (VN Direct giả định kỳ thuê là 30 năm và đã bao gồm lãi từ khoản trả trước theo hợp đồng thuê đất) thấp hơn giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình, nằm trong khoảng 2-8 USD/m2/tháng. Với tỷ suất lợi nhuận gộp xấp xỉ 60%, theo ước tính của VN Direct, VN Direct tin rằng việc cho thuê nhà xưởng xây sẵn có thể mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho các công ty phát triển khu công nghiệp khi so sánh với việc cho thuê đất, với cùng một quy mô diện tích. Tuy nhiên việc phát triển nhà xưởng xây sẵn tốn nhiều chi phí đầu tư hơn.

Cho thuê nhà xưởng xây sẵn và nhà kho đem lại doanh thu và lợi nhuận cao cho Sonadezi Long Thành. Ảnh: VN Direct

VN Direct cho rằng việc xây dựng và cho thuê nhà xưởng xây sẵn và nhà kho có thể mang lại lợi ích cao cho các công ty có quy mô nhỏ khi các công ty này đối mặt với tình trạng quỹ đất giới hạn. Tuy nhiên, đối với các công ty có quy mô lớn với quỹ đất dồi dào, lợi nhuận của mảng nhà xưởng xây sẵn và nhà kho không đóng góp nhiều vào lợi nhuận của công ty. Một ví dụ cụ thể, Sonadezi Long Thành (SZL) có 20ha đất ở KCN Long Thành và 50ha đất ở KCN Châu Đức và công ty đang tập trung xây dựng nhà xưởng xây sẵn và nhà kho để cho thuê. Doanh thu và lợi nhuận gộp từ phân khúc này của SZL đã tăng trưởng với mức cao, lần lượt đạt 20,9% và 31,8% mỗi năm, trong giai đoạn 2017-2019.

Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Dương và Bắc Giang sẽ trở thành điểm sáng về tăng trưởng thuê bất động sản KCN

Theo CBRE, các khu công nghiệp ở các tỉnh xa vùng kinh tế, như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình, Quảng Ninh ở phía Bắc và Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa-Vũng Tàu ở phía Nam sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong những năm tới, nhờ vào: 1) quỹ đất dồi dào tại các tỉnh này với tỷ lệ lấp đầy năm 2019 chỉ 76% ở miền Bắc và 58% ở miền Nam, thấp hơn so với tỷ lệ 91% ở miền Bắc và 83% ở miền Nam của các tỉnh thuộc vùng kinh tế; và 2) giá thuê đất ở các tỉnh xa vùng kinh tế chỉ khoảng 50-150 USD/m2/kỳ thuê, thấp hơn so với mức giá 60-300 USD/m2/kỳ thuê ở các tỉnh thuộc vùng kinh tế.

Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Dương và Bắc Giang sẽ trở thành điểm sáng về tăng trưởng thuê bất động sản KCN. Ảnh: VN Direct

Các tỉnh xa vùng kinh tế mà có cơ sở hạ tầng phát triển, đặc biệt là hệ thống cảng và đường cao tốc, sẽ có tốc độ tăng trưởng cho thuê KCN tốt hơn các tỉnh xa vùng kinh tế khác và các tỉnh thuộc vùng kinh tế.

Dựa trên dữ liệu từ Savills vào cuối 6 tháng 2019, giá thuê đất KCN tại Tây Ninh và Bà Rịa-Vũng Tàu thấp hơn 60 USD/m2/ kỳ thuê, trong khi đó giá thuê đất KCN tại các tỉnh miền Bắc là Hải Dương và Vĩnh Phúc thấp hơn 70 USD/m2/kỳ thuê, tạo tiềm năng cho các công ty phát triển KCN có quỹ đất ở các tỉnh này cạnh tranh dựa trên giá với các tỉnh thuộc vùng kinh tế.

Các tỉnh xa vùng kinh tế, có quỹ đất lớn, giá cho thuê đất thấp, cơ sở hạ tầng tốt để kết nối với các tỉnh thuộc vùng kinh tế, kết nối với cảng và đường cao tốc có thể đạt được sự tăng trưởng mạnh hơn về giá và diện tích cho thuê vào năm 2020 so với các tỉnh khác.

Bà Rịa-Vũng Tàu, với tỷ lệ lấp đầy ở mức 73% và giá cho thuê KCN thấp nhất tại miền Nam,với mức giá 58 USD/m2/ kỳ thuê tại thời điểm cuối 6 tháng 2019, sẽ trở thành điểm sáng về bất động sản KCN trong giai đoạn 2020-2021 nhờ vào hệ thống cao tốc và cụm cảng quốc tế Cái Mép-Thị Vải.

Ở khu vực miền Bắc, KCN ở Hải Dương và Bắc Giang với cơ sở hạ tầng tốt về đường cao tốc, cụ thể là đường cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn và Hải Dương - Quảng Ninh và có thể kết nối với cụm cảng Hải Phòng, cũng sẽ đạt được tăng trưởng tốt về giá và diện tích đất KCN cho thuê trong năm 2020.

►Bất động sản công nghiệp: Nhu cầu thuê cao, nhưng nhiều giao dịch không thành công

►Hưởng lợi kép, giá bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục leo thang

►Ông Lê Hoàng Châu: Thị trường bất động sản sẽ còn sụt giảm trong vòng vài năm tới