Bất động sản hàng hiệu tại lõi trung tâm đô thị: Kênh tích sản chiến lược của giới siêu giàu

Đối với giới siêu giàu (tổng tài sản trên 30 triệu USD), việc cơ cấu danh mục đầu tư là xu hướng tất yếu để đồng thời bảo toàn và gia tăng tổng tài sản. Theo báo cáo năm 2025 của KKR, 46% danh mục của giới siêu giàu thuộc về nhóm tài sản thay thế, gồm BĐS giá trị, BST tác phẩm nghệ thuật, crypto, tài sản phái sinh... Trong đó, BĐS tại lõi trung tâm các thành phố luôn là tài sản nắm giữ trọng yếu giúp củng cố vị thế và tối ưu hóa tăng trưởng tài sản dài hạn.

Mức độ tăng trưởng ổn định và bền vững của BĐS tại vị trí lõi trung tâm siêu đô thị

Tại các siêu đô thị như New York, Singapore hay Thượng Hải, BĐS nằm trong khu CBD (Central Business District), nơi tập trung hoạt động kinh doanh, văn hóa và chính trị luôn giữ vai trò trụ cột trong danh mục tích sản của giới siêu giàu. Ba yếu tố then chốt tạo nên giá trị bền vững gồm: độ khan hiếm do quỹ đất gần như cạn kiệt, đặc biệt tại các đô thị phát triển lâu đời, siêu kết nối với mọi tiện ích, cùng giá trị biểu tượng khi gắn liền với những địa danh lịch sử – văn hóa vùng lõi. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, nhiều thành phố đang mở rộng ranh giới, hình thành các trung tâm mới, mang đến thêm lựa chọn cho nhà đầu tư. Tuy vậy, BĐS vùng lõi trung tâm luôn giữ vững vị thế nhờ nguồn cung khan hiếm, giá trị tích sản hiệu quả và tiềm năng khai thác bền vững.

View bể bơi rooftop từ The Residences at Sindhorn Kempinski Bangkok.

Báo cáo Global Super-Prime Intelligence của Knight Frank (2024) ghi nhận: trong năm 2024, toàn cầu có 2.018 giao dịch BĐS siêu sang (từ 10 triệu USD trở lên), tăng 6% so với 2023; riêng quý IV tăng mạnh 31% so với cùng kỳ năm trước. Hong Kong và Miami là hai thị trường dẫn đầu với mức giá trung bình đạt lần lượt 22,9 triệu USD và 18 triệu USD/căn. Điều này cho thấy dòng tiền của giới siêu giàu (UHNWI) tiếp tục hướng vào các tài sản mang tính biểu tượng (trophy assets) tại lõi trung tâm các siêu đô thị, nơi hội tụ tính biểu tượng, giá trị bền vững và khả năng bảo toàn tài sản theo thời gian.

Tại Singapore, các căn hộ trên đường Nassim (quận 10) có đơn giá trung bình 17,160USD/m2 (theo Bambooroutes). Trong khi đó, căn hộ cao cấp Eden Residences tại siêu trung tâm City Hall, với tầm nhìn hướng ra Marina Bay Sands, ghi nhận mức giá lên đến 30.000 USD/m².

Khu căn hộ Ritz-Carlton Residences tại The Grand, Hanoi chỉ cách Hồ Gươm một vài bước chân.

Trong khi đó, tạp chí phong cách sống cao cấp Luxuo ghi nhận giao dịch kỷ lục 29.160 USD/m² tại dự án Lakeville VI (Thượng Hải). Tại Bangkok, dự án 98 Wireless trên tuyến đường Witthayu từng thiết lập mức kỷ lục 31.000 USD /m². Mặt bằng giá niêm yết tại các dự án cao cấp tiếp tục giữ mức trần trong khu vực, dao động 18.000 –21.000 USD/m² (theo CBRE & Savills). Đây là minh chứng rõ nét cho sức hút bền vững của BĐS tại lõi trung tâm - được xem là “vùng an toàn” của dòng tiền giới siêu giàu trong bối cảnh kinh tế biến động, đồng thời là kênh tích sản hữu hình có giá trị tăng trưởng dài hạn.

Tại Manila, thị trường BĐS hạng sang tại lõi trung tâm như Makati ghi nhận mức tăng giá 21,2% chỉ trong năm 2023, vượt Dubai và Thượng Hải, tiếp tục khẳng định tiềm năng vượt trội của dòng tài sản này trong các siêu đô thị đang trên đà bứt phá.

Giá trị kép của BĐS hàng hiệu tại lõi trung tâm thỏa mãn nhu cầu tích sản

Tọa lạc tại vị trí “siêu đắc địa” ngay tại lõi trung tâm đô thị: ven sông, kề đại lộ danh giá, đối diện công viên quốc gia hoặc liền kề di sản lịch sử..., là điểm chung nổi bật của các dự án thuộc phân khúc BĐS hàng hiệu, vốn đã trở thành lựa chọn ưu tiên trong danh mục tài sản chiến lược của giới siêu giàu suốt thập kỷ qua. Không ngẫu nhiên khi Knight Frank (2023) ghi nhận 63% nguồn cung toàn cầu của phân khúc này tập trung tại các siêu đô thị lớn ở Bắc Mỹ, Trung Đông và châu Á.

Lợi thế vượt trội của BĐS hàng hiệu không chỉ đến từ vị trí - yếu tố vốn cũng có ở các dự án cao cấp, mà nằm ở việc kết hợp với thương hiệu quốc tế danh tiếng. Thương hiệu là yếu tố bảo chứng cho chất lượng thiết kế, tiêu chuẩn hoàn thiện, dịch vụ vận hành và khả năng thanh khoản toàn cầu.

Theo Savills (Branded Residences 2023), mức chênh lệch giá giữa BĐS hàng hiệu và BĐS cao cấp không thương hiệu dao động từ 25–30% tại các đô thị phát triển, và lên tới hơn 50% ở các thị trường mới nổi. Thậm chí, tại Bangkok, con số này có thể lên tới 151%.

Tòa tháp căn hộ Ritz Carlton Residences tọa lạc trên đường Cairnhill, Quận 9, Singapore.

Đơn cử, tại Fifth Avenue (New York), một căn hộ Aman Residences đạt mức giá lên đến 118.000 USD/m², mức cao nhất từng ghi nhận tại Manhattan cho phân khúc BĐS hàng hiệu.  Tại Singapore, căn hộ The Ritz-Carlton Residences - tọa lạc trên khu đất đắc địa gần đường Cairnhill Road thuộc Quận 9, cũng ghi nhận mức giao dịch 43.000 USD/m² vào tháng 1/2024 (The Business Times) cho thấy, nhu cầu thực của giới siêu giàu khi sẵn sàng chi trả mức vượt chuẩn để sở hữu dòng tài sản mang tính biểu tượng cả về vị trí và thương hiệu đẳng cấp.

Trong số các thương hiệu hoạt động trong phân khúc BĐS hàng hiệu, tập đoàn Marriott International hiện giữ vị trí dẫn đầu với 142 dự án đang vận hành và 138 dự án đang triển khai (BRESI, 2025), với hơn 51% trong số đó nằm tại trung tâm các đô thị, cho thấy chiến lược của tập đoàn đang tập trung vào những trung tâm kinh tế – tài chính lớn trên toàn cầu nhằm thỏa mãn nhu cầu sở hữu của giới tinh hoa toàn cầu.

Grand Marina, Saigon, biểu tượng BĐS hàng hiệu duy nhất giữa lõi trung tâm TP.HCM

Trong bối cảnh thị trường toàn cầu đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt của giới siêu giàu về nhu cầu sở hữu tài sản mang tính biểu tượng, đặc biệt tại các thành phố trung tâm kinh tế đang lên ở châu Á - TP.HCM nổi bật như một điểm đến mới của các thương hiệu quốc tế. Theo Savills (2023), nguồn cung bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh từ nay đến 2030, dẫn dắt bởi các dự án quy mô lớn tại những vị trí trọng điểm trong đô thị.

Nổi bật trong xu thế, Grand Marina, Saigon do Masterise Homes phát triển là dự án BĐS hàng hiệu đầu tiên tại Việt Nam mang thương hiệu Marriott và JW Marriott - hai thương hiệu cao cấp thuộc tập đoàn Marriott International. Đây còn là khu phức hợp BĐS hàng hiệu có quy mô lớn nhất thế giới trong hệ thống toàn cầu của Marriott tính đến nay.

Bên cạnh yếu tố di sản, Grand Marina, Saigon còn nằm liền kề hai biểu tượng tài chính mới của TP.HCM: Saigon Marina IFC (đã khánh thành) và UOB Plaza Vietnam (đang triển khai). Điều này mở ra tiềm năng hình thành một lõi trung tâm tài chính, thương mại, nhà ở cao cấp tích hợp theo mô hình TOD, từ đó mang lại giá trị gia tăng bền vững và tiềm năng cho thuê cao trong tương lai. Với các nhà đầu tư có gu và am tường, đây là yếu tố then chốt định hình giá trị khai thác thương mại vượt trội so với các dự án cao tầng thông thường tại TP.HCM.

Trong bối cảnh giá trị sống đang ngày càng vượt lên trên các tiêu chí vật chất thông thường, BĐS hàng hiệu tại các vị trí lõi trung tâm đô thị như Grand Marina, Saigon được xem là loại “tài sản kép” vừa là kênh đầu tư tích sản bền vững, vừa là tài sản danh giá truyền đời, khẳng định vị thế của gia chủ. Căn hộ Marriott Residences - Phiên bản đặc biệt vừa được ra mắt lần đầu tiên tại tòa Lake, thuộc dự án Grand Marina, Saigon mở ra cơ hội hiếm có để sở hữu 1 tài sản bất động sản hàng hiệu hội tụ đủ yếu tố tài sản cốt lõi (core asset): pháp lý sở hữu lâu dài, vị trí lõi trung tâm bên sông, không gian sống sang trọng cùng dịch vụ hiếu khách tuyệt vời, đi kèm bảo chứng bởi Marriott International. Tất cả tạo nên niềm tin vững chắc vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn và giá trị khác biệt so với các dự án hạng sang khác tại TP.HCM, đặc biệt, khi dự án đã hoàn thiện và đi vào vận hành, hình thành 1 cộng đồng cư dân tinh hoa toàn cầu đang sinh sống tại đây.