Biến số sáp nhập

Tháng đầu năm, hồ sơ mua bán nhà đất ở TP.HCM tăng 16%, giúp số thu từ nguồn này đạt trên 2.200 tỉ đồng. Con số trên được ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho biết tại phiên họp kinh tế, xã hội quý I. Các giao dịch bất động sản năm 2024 tăng cho thấy nhu cầu và niềm tin của nhà đầu tư đã trở lại, thêm điều kiện thuận lợi cho ngành dịch vụ kinh doanh bất động sản tăng trưởng trong năm 2025.

Thành phố xác định bất động sản là động lực quan trọng thúc đẩy nền kinh tế nên tập trung tháo gỡ nhiều dự án bất động sản còn vướng mắc. Do đó, nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục điều chỉnh giảm lãi suất với mặt bằng lãi vay hiện ở mức ưu đãi, giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận.

Nhưng đáng chú ý hơn cả là trước thông tin các tỉnh, thành lân cận sẽ được sáp nhập vào TP.HCM, thị trường bất động sản khu vực giáp ranh giữa các địa phương trở nên nhộn nhịp hơn. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc miền Nam của Batdongsan.com.vn, thông tin lan truyền về việc sáp nhập TP.HCM với một số địa phương đã tạo nên làn sóng quan tâm mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thời gian qua. 

Hiện mức độ tìm kiếm bất động sản tăng đáng kể tại một số khu vực. Cụ thể, huyện Nhơn Trạch tăng 41%, thành phố Thuận An (Bình Dương) tăng 26%, thành phố Dĩ An (Bình Dương) tăng 23%. Điều này phản ánh tâm lý tích cực của nhà đầu tư với tiềm năng của việc sáp nhập tỉnh, thành, nhất là đi cùng với sự sáp nhập là chủ trương giảm các thủ tục pháp lý, giúp thị trường có thêm nguồn cung mới. Theo báo cáo của CBRE Vietnam, nhiều dự án căn hộ, nhà phố và đất nền mở bán đầu năm 2025 tại TP.HCM, Bình Dương và Long An đều đạt tỉ lệ hấp thụ lên đến 80-90% với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư từ phía Bắc. Điều này cho thấy sức mua bất động sản phía Nam đang phục hồi tích cực.

Thực tế, thông tin về các dự án mới cũng làm nóng thị trường lân cận TP.HCM như An Gia ra mắt 3.000 căn hộ tại dự án The Gió Riverside nằm gần trục Xa lộ Hà Nội; Kim Oanh Group khởi công dự án khu dân cư K-Home New City rộng hơn 26 ha; Vingroup vừa khởi công dự án Vinhomes Green City - khu đô thị phức hợp đầu tiên trong hệ sinh thái tại Long An...

Nghiên cứu của DKRA Group cho thấy, quý I/2025 gần như tất cả các phân khúc đều tăng về lượng tiêu thụ, trong đó có nhiều phân khúc tăng đột biến, dù vẫn mang tính chu kỳ. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư, phân khúc đất nền tại phía Nam có tổng cộng 102 dự án được mở bán, với nguồn cung 6.536 nền và lượng tiêu thụ đạt 430 nền, gấp hơn 6 lần so với cùng kỳ năm trước. Một số khu vực ghi nhận biến động mạnh, đặc biệt là các khu vực có thông tin sáp nhập hành chính. Đáng chú ý nhất tại Nhơn Trạch (Đồng Nai), nơi có dự án sân bay Long Thành, cũng là nơi có tin đồn sáp nhập vào TP.HCM, giá đất tăng khoảng 50% so với cuối năm trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cũng cho biết, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

VARS cũng khuyến cáo không nên đầu tư vội vàng khi chưa xem xét kỹ thông tin, dễ rơi vào vòng xoáy của nạn đầu cơ. Nhiều môi giới nhà đất đã lợi dụng thông tin để đẩy giá đất, tạo sốt ảo. Giá trị bất động sản chỉ bền vững khi đi cùng với sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội.

Chẳng hạn, chuyên gia của DG Capital nhận định, bất động sản tại các dự án trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc, sân bay, cảng, khu công nghiệp... được nhà đầu tư lựa chọn an toàn hơn trong dài hạn. Hay các địa phương được chọn làm trung tâm mới của tỉnh, giá đất tại đó sẽ tăng cao, bởi thu hút được dòng vốn lớn để phát triển hạ tầng, hành chính, thương mại. Tuy nhiên, Chính phủ vẫn đang triển khai nhiều chính sách nhằm bình ổn thị trường, đảm bảo nhu cầu nhà ở thực tế cho người dân.

DKRA Group nhận định việc Tổng thống Mỹ Donald Trump vừa tuyên bố áp thuế đối ứng lên nhiều quốc gia, trong đó mức thuế đối với hàng hóa từ Việt Nam lên tới 46%, khiến các kịch bản dự báo cần được điều chỉnh theo diễn biến thực tế. Đây được xem là một ẩn số lớn đối với nền kinh tế. Vì vậy, giới chuyên gia đưa ra lời khuyên rằng nhà đầu tư cần thận trọng, tránh chạy theo tin đồn và đầu cơ, dẫn đến bong bóng bất động sản và rủi ro tài chính.