Cuộc di dời của văn phòng

DYM, một công ty cung cấp dịch vụ khám chữa bệnh đến từ Nhật, đang dõi theo hướng dịch chuyển văn phòng của các công ty nước ngoài, vốn được coi là nhóm khách hàng tiềm năng. Bây giờ, dù đã quyết định đặt văn phòng tại Cầu Giấy, một quận phía Tây của Hà Nội, nhưng ông Yamaguchi Ryuji, Giám đốc DYM vẫn chưa thể hài lòng. Ông từng nghĩ Ba Đình là tốt nhưng vẫn phải bỏ qua khu vực này dù đã mất 5 tháng đàm phán với chủ dự án Capital Place mà không đạt được thỏa thuận.

Thị trường cho thuê văn phòng tại Việt Nam đang chứng kiến sự hiện diện mạnh mẽ của doanh nghiệp đến từ các nước Đông Á. Bên cạnh những công ty lớn từ Đài Loan, nhóm doanh nghiệp Nhật và Hàn Quốc đang chiếm ưu thế hơn so với các quốc gia khác như Trung Quốc và Singapore.

Thời điểm này, phần lớn nhu cầu đến từ các doanh nghiệp trong nước và quốc tế đang mở rộng quy mô phát triển tại Việt Nam, theo dữ liệu của Savills Việt Nam. Thị trường đón nhận lượng lớn khách thuê là các hãng dược phẩm nước ngoài, thuê văn phòng diện tích không lớn nhưng yêu cầu chất lượng cao và thiết kế hiện đại. Các công ty này thường tập trung tại Hà Nội, nhằm tiếp cận một cách nhanh chóng các hoạt động của Chính phủ và Bộ Y tế. 

Một nhóm khách hàng lớn khác là ngành công nghệ thông tin thường sử dụng diện tích văn phòng lớn, tập trung vào các dự án có giá thuê tiết kiệm. Hiện nay, một số công ty công nghệ Ấn Độ đang tìm kiếm văn phòng tại các dự án ngoài trung tâm nhằm tiết kiệm chi phí thuê văn phòng.

Tại phía Tây của Hà Nội, mặc dù quy hoạch của các khu vực ngoài trung tâm vẫn đang trong quá trình hình thành, nhưng hệ thống cơ sở hạ tầng và sức hấp dẫn của các dự án mới đang thu hút sự chú ý hơn từ các doanh nghiệp thuê văn phòng như Starlake, một dự án khu đô thị mới đang thu hút nhiều dự án đầu tư phát triển, với định hướng trở thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới trong tương lai. Việc nguồn cung văn phòng mới đang gia tăng đáng kể có thể kéo tỉ lệ lấp đầy trung bình của toàn thị trường giảm xuống trong ngắn hạn, nhưng là sự điều chỉnh mang tính hệ thống, ảnh hưởng đến từng khu vực và tòa nhà cụ thể, theo Savills Hà Nội.

Thách thức lớn nhất đối với các tòa nhà cũ là duy trì được lượng khách thuê trong khi một số nguồn cung mới chào giá thấp hơn thị trường. Từ nửa cuối năm ngoái, chủ đầu tư nhiều tòa nhà cũ hoặc tòa nhà có tỉ lệ trống cao đã chủ động điều chỉnh giảm giá thuê, kèm theo đó là các chính sách ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách, như thời gian miễn tiền thuê lên đến 8 tháng hay cho phép thời gian thi công mặt bằng dài hơn từ 2-4 tháng. Tuy nhiên, diễn biến thị trường không như kỳ vọng. CBRE ghi nhận tỉ lệ di dời văn phòng tại Hà Nội lên tới 86%.

Bất chấp sự cạnh tranh và dịch chuyển đang diễn ra, giá thuê văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục xu hướng tăng. Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo giá thuê văn phòng tại Hà Nội có thể tăng hơn 2%, còn TP.HCM đắt thêm 5% trong năm 2025. Tình trạng nhiều doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh và cắt giảm mạnh nhân sự có thể làm tăng tỉ lệ bỏ trống trong 3 năm tới, Hà Nội có thể tăng 27-28%, trong khi TP.HCM tăng 24%.

Xu hướng dịch chuyển văn phòng không chỉ làm tăng sức cạnh tranh giữa các nguồn cung cũ và mới, nhưng câu chuyện thực sự còn sâu xa hơn thế. Văn phòng vẫn luôn là phân khúc bất động sản phản ứng nhanh nhạy với những thay đổi kinh tế. Công bố của Tổng cục Thống kê về số lượng 52.800 doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng kinh doanh trong tháng 1/2025, tăng 20,2% so với cùng kỳ năm trước đã đặt ra nhiều lo ngại về sức khỏe của nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản, tác động trực tiếp lên số lượng văn phòng cho thuê.

Xu hướng này cũng là tín hiệu đáng lo ngại về niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài thời gian tới. Một khi môi trường kinh doanh trở nên bấp bênh, dòng vốn FDI có thể chuyển hướng sang những thị trường khác có điều kiện hấp dẫn hơn như Indonesia, Malaysia hay Thái Lan, làm suy giảm động lực tăng trưởng dài hạn của kinh tế Việt Nam.

Sự hội tụ của nhu cầu kinh tế và chính sách bất động sản đã báo hiệu một thay đổi lớn hơn khi có thêm các chính sách mới liên quan đến bất động sản và hạ tầng. Sự kiện gần đây của Bộ Xây dựng, VCCI và các nhà đầu tư tại Hà Nội nhằm củng cố niềm tin vào thị trường khi xuất hiện những vướng mắc mới, như bảng kê giá đất theo quy định Luật Đất đai năm 2024, hay việc sắp xếp lại bộ máy quản lý Nhà nước, kế hoạch sáp nhập các tỉnh, thành phố không đủ tiêu chuẩn đơn vị hành chính, có thể dẫn đến việc sửa đổi, bổ sung các quy hoạch đô thị mới, nhưng cũng sẽ tạo đột phá cho phân khúc văn phòng cho thuê, có thể từ năm 2026.

Cạnh tranh ngày càng khốc liệt. Savills, CBRE hay Cushman & Wakefield đều khuyến cáo chủ đầu tư các tòa nhà văn phòng cũ xem xét lại chiến lược kinh doanh. Một cách để giữ vững vị thế trên thị trường là đầu tư để đạt được chứng nhận xanh, vốn là ưu tiên của hầu hết khách thuê hiện nay. Mặc dù chi phí đầu tư cao hơn so với văn phòng truyền thống, song các tòa nhà xanh tiết kiệm chi phí vận hành dài hạn, nâng cao hiệu quả kinh doanh và uy tín của chủ đầu tư. Những tòa nhà có chứng chỉ xanh sẽ thu hút khách thuê là các công ty đa quốc gia hay khách hàng có cam kết về ESG. Khi tỉ lệ lấp đầy cao và giá cho thuê tốt hơn, chắc chắn sẽ giúp quá trình thu hồi vốn của chủ đầu tư được rút ngắn. 

Có thể bạn quan tâm 

Đua mở rộng quỹ đất