FDI "tiếp sức", tình hình bất động sản quý III/2024 thế nào?

“Trên bình diện toàn cầu, khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC) vẫn là động lực phát triển của thế giới”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định. Ông David cho rằng đây cũng là điểm đến đầu tư an toàn với các phân khúc BĐS được quan tâm nhất gồm công nghiệp và hậu cần, nhà ở, văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng và bán lẻ. Vì vậy, Việt Nam và thị trường BĐS nói riêng sẽ tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI.

Ngoài ra, những thay đổi đáng chú ý trong hai năm trở lại đây như việc thông qua ba luật mới về BĐS, bảng giá đất mới hay việc khắc phục các vụ án lớn ngày càng củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Chín tháng đầu năm 2024, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS Việt Nam đạt gần 4,4 tỉ USD, tăng hơn 2,2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Các nhà đầu tư nước ngoài liên tục tận dụng mọi cơ hội BĐS thông qua hình thức hợp tác góp vốn với chủ đầu tư, mua lại cổ phần dự án hoặc mua bán – sáp nhập (M&A). Điều này giúp tăng tốc đà hồi phục, hướng đến chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường kỳ vọng từ giữa năm sau trở đi.

Báo cáo Thị trường Bất động sản quý III/2024 của Avison Young phân tích chuyển biến trong từng phân khúc của thị trường như bên dưới.

Nguồn cung căn hộ mới cải thiện, mặt bằng giá tiếp tục tăng

Quý III chứng kiến phân khúc căn hộ chung cư rục rịch chuyển động. Nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM khởi sắc, cho thấy các chủ đầu tư nhanh nhạy đón đầu nhu cầu mua nhà bị dồn nén cũng như niềm tin thị trường bắt đầu quay lại.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình quý III đạt 2.500 – 3.500 USD/m2 và cao hơn trong trung tâm thành phố, 2.900 – 3.800 USD/m2. Số lượng căn hộ mới dự báo tăng dần đều từ cuối năm nay trở đi. Khi đó, giá bán cũng dự báo tăng theo từ 2-4%. Tại TP.HCM, giá sơ cấp dao động 3.000 – 5.000 USD/m2.

Với mức giá chung cư hiện nay, khả năng chi trả tiếp tục là vấn đề với người mua nhà tại Hà Nội và TP.HCM. Khách hàng ngày càng cẩn trọng khi tìm hiểu dự án, nhất là tình trạng pháp lý. Điều này dẫn đến tỉ lệ hấp thụ không đều tùy thuộc từng dự án, dao động trong khoảng 80-85% tại Hà Nội và 70-75% tại TP.HCM. Giá bán cao và tiếp tục tăng thúc đẩy nhu cầu mua nhà dịch chuyển sang các thị trường nhỏ hơn, như vùng ven hay đô thị vệ tinh nơi có kết nối giao thông tốt và giá bán dễ tiếp cận hơn.

BĐS văn phòng phát triển ổn định, nguồn cung mới tiếp tục mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm

Phân khúc văn phòng hoạt động ổn định từ đầu năm, giá thuê và tỉ lệ lấp đầy không biến động đáng kể trong quý III. Nguồn cung mới dự kiến dồi dào hơn trong vòng hai năm tới, tập trung tại khu vực ngoài trung tâm.

Trong quý III, tại TP.HCM, giá thuê văn phòng không đổi, lần lượt ở mức 55 USD/m2/tháng với hạng A và 26 USD/m2/tháng ở hạng B. Mới đây, có nguồn tin cho biết Google sẽ mở văn phòng tại TP.HCM, mở đường cho các doanh nghiệp và tập đoàn về công nghệ, tài chính, năng lượng gia tăng hiện diện tại trung tâm kinh tế chính của cả nước.

Tại Hà Nội, giá thuê và tỉ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A và B không đổi so với quý trước, dẫn đầu là khu vực Hoàn Kiếm và Ba Đình ở mức 32-41 USD/m2/tháng.

Hiệu quả năng lượng và yếu tố bền vững sẽ thúc đẩy sự phát triển của BĐS công nghiệp

Trong quý III, giá thuê đất công nghiệp tại TP.HCM tăng 5% so với quý trước, đạt 240 USD/m2/kỳ hạn. Quỹ đất khan hiếm và quy hoạch lỗi thời của nhiều khu công nghiệp (KCN) hoạt động lâu năm làm giảm lợi thế cạnh tranh của TP.HCM. Thành phố tiếp tục kế hoạch chuyển đổi 5 KCN và khu chế xuất (KCX) hiện hữu, dự kiến hoàn thành vào năm 2025.

Tại Hà Nội, vào đầu tháng 9, cơn bão số 3 đã gây ngập cục bộ tại một số KCN, ảnh hưởng đến sản xuất và vận chuyển hàng hóa. Khác với TP.HCM tập trung chuyển đổi để tối ưu sử dụng đất, Hà Nội tích cực gia tăng nguồn cung đất công nghiệp. Các thị trường cấp hai và cấp ba như Hưng Yên, Thái Nguyên, Hải Dương, Thái Bình, Hòa Bình, Thanh Hóa cũng đẩy mạnh cấp phép phê duyệt KCN mới trong quý III, làm tăng nguồn cung đất công nghiệp phía Bắc trong dài hạn. 

“Việt Nam đang nỗ lực thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, và khả năng tiêu thụ năng lượng hiệu quả cũng như trách nhiệm đối với môi trường là các điều kiện then chốt để nhà đầu tư công nghệ cao cân nhắc thuê đất”, ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam nhận định. Vì vậy, tốc độ đầu tư phát triển các dự án KCN mới cần song hành với các phương pháp bền vững và hiệu quả năng lượng.

Căn hộ dịch vụ tại TP.HCM hoạt động ổn định, nguồn cung mới tại Hà Nội tăng

Toàn thị trường, giá thuê căn hộ dịch vụ không đổi so với quý trước, lần lượt ở mức 39,1 USD/m2/tháng ở hạng A (tương đương 1.490-7.400 USD/căn/tháng) và 21,3 USD/m2/tháng ở hạng B (tương đương 1.000-4.000 USD/căn/tháng). Dù giá thuê cao hơn 30% so với căn hộ cho thuê thông thường, căn hộ dịch vụ tại TP.HCM luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80% nhờ lợi thế về vị trí, tiện ích, thời hạn thuê linh hoạt cũng như nhiều chương trình ưu đãi.

Hà Nội có 3.400 căn hộ dịch vụ ở cả hai hạng A và B, nhiều hơn TP.HCM gần 2.000 căn. Giá thuê trung bình quý III ổn định ở mức 31,9 USD/m²/tháng đối với hạng A và 15,9 USD/m²/tháng đối với hạng B.

“Phân khúc căn hộ dịch vụ đang hoạt động và kinh doanh tích cực theo đà phục hồi của ngành du lịch cũng như làn sóng chuyên gia nước ngoài”, ông Morgan Ulaganathan, Giám đốc Dịch vụ Tài sản và Tư vấn Du lịch - Khách sạn Avison Young Việt Nam nhận định. “Tôi kỳ vọng nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ nói riêng và các loại hình BĐS du lịch – nghỉ dưỡng khác như khách sạn, khu nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gia tăng”.

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ gia tăng, thương hiệu xa xỉ tiếp tục nhắm đến khu trung tâm

Vào quý 3, Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận trung tâm thương mại (TTTM) mới đi vào hoạt động để chào đón mùa mua sắm cuối năm. Tại TP.HCM, Vincom Mega Mall Grand Park (TP.Thủ Đức) và Parc Mall (quận 8) chính thức khai trương lần lượt vào cuối tháng Bảy và tháng Tám. Siêu thị Aeon Tạ Quang Bửu cũng nằm trong 55.000 m² của Parc Mall, giúp dự án này đạt lấp đầy 100% ở thời điểm ra mắt. Nhờ sự gia nhập tích cực của Parc Mall, tỷ lệ lấp đầy ngoài trung tâm trong quý 3 tăng 5% lên 81%, với giá thuê ổn định ở mức 20-117 USD/m²/tháng. Khu trung tâm tiếp tục là điểm đến lý tưởng của các thương hiệu xa xỉ như Longchamp, Lush hay Popmart với cửa hàng mới trong TTTM Saigon Centre.

Thị trường BĐS bán lẻ Hà Nội cũng sôi động không kém với TTTM Diamond Plaza Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân) rộng 14.800 m2 ra mắt vào đầu tháng Chín. Dự án này có giá thuê 35 USD/m2/tháng, lấp đầy 60% và chi nhánh mới của chuỗi siêu thị FujiMart cũng tọa lạc tại đây

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ dự báo tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm. Phân khúc BĐS bán lẻ Việt Nam không chỉ sôi động bởi sự cạnh tranh giữa các nhà phát triển để tăng thị phần, mà còn từ sự đa dạng của các loại hình mặt bằng khác nhau như cửa hàng tiện lợi, cửa hàng bách hóa hay siêu thị. Việc mua sắm tại cửa hàng vật lý do đó vẫn đóng vai trò không thể thiếu trong sự phát triển của phân khúc BĐS bán lẻ và ngành bán lẻ Việt Nam trong dài hạn.