Khi bất động sản nghỉ dưỡng “đổi chiêu”

Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là 1 trong 3 phân khúc đầu tư có tỉ suất sinh lời cao và ổn định nhất so với phần còn lại của thị trường địa ốc năm 2015. Đây là một trong những nội dung trong bài phân tích của các chuyên gia thuộc Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn Cầu khi nói về thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo bài phân tích này, các dự án nghỉ dưỡng sẽ được đầu tư mạnh trong thời gian tới và sẽ tập trung tại những vùng ven biển có vị trí đẹp, có chiến lược phát triển đường cao tốc, sân bay, hình thành cơ chế đặc khu kinh tế...

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang hấp dẫn các nhà đầu tư trở lại. Tuy nhiên, không như giai đoạn sốt nóng năm 2008-2011, khi tất cả chỉ chăm chăm xây nhà hoặc căn hộ để bán, nhiều chủ đầu tư đang đưa ra những mô hình hoặc cách thức kinh doanh mới hơn.

Điển hình là mô hình sở hữu kỳ nghỉ ở dự án Khu biệt thự nghỉ dưỡng Alma (30 ha) tại Bãi Dài, Cam Ranh, Khánh Hòa. Dự án này có tổng vốn lên đến 300 triệu USD và được đầu tư bởi tỉ phú người Israel Igal Ahouvi. Khi hoàn thành vào năm 2018, dự án sẽ có 200 biệt thự và 400 căn hộ tương đương với hơn 30.000 đơn vị kỳ nghỉ mỗi năm.

Theo mô hình sở hữu kỳ nghỉ của Alma, khách hàng chỉ cần trả trước phí một lần trong khoảng thời gian nhất định (40 năm) để sở hữu thẻ thành viên. Mức giá cho gói kỳ nghỉ nhỏ nhất mà Alma đang chào bán vào khoảng 10.000 USD, tương đương hơn 200 triệu đồng (kỳ nghỉ 1 tuần trong vòng 40 năm cho căn hộ 70 m²). Mức giá này sẽ tăng dần trong những năm sau đó tùy theo nhu cầu của thị trường. Ngoài ra, khách hàng còn được trao đổi kỳ nghỉ với hơn 6.000 khu nghỉ dưỡng khác trên toàn cầu.

Không áp dụng mô hình sở hữu kỳ nghỉ như Alma, nhưng các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng trong nước cũng linh động không kém khi đưa ra sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng hơn. Căn hộ nghỉ dưỡng có diện tích nhỏ là một ví dụ. Diamond Bay Resort 2 được Công ty Hoàn Cầu Nha Trang mở bán vào đầu tháng 2 đều có diện tích căn hộ từ 46-70 m². Tương tự, Khu căn hộ hướng biển Stellar An Viên Nha Trang của Công ty Sông Đà Nha Trang có diện tích chỉ 45-60 m². Trong khi đó, phần lớn những dự án căn hộ nghỉ dưỡng trong giai đoạn trước đây đều có thiết kế thấp nhất là 60 m².

Bên cạnh diện tích nhỏ, các ông chủ dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang kéo nhà đầu tư trở lại bằng những chính sách bán hàng sáng tạo. Một trong những chính sách đang được nhiều chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng áp dụng là cam kết lợi nhuận cho các chủ sở hữu qua việc cho thuê lại.

Tại Diamond Bay, do công ty Hoàn Cầu làm chủ đầu tư, khách hàng được cam kết lợi nhuận cho thuê lại lên tới 14% trong 2 năm. Dự án Stellar An Viên Nha Trang cũng đưa ra chương trình quản lý cho thuê căn hộ với mức lợi nhuận được cam kết là 8%/năm.

Hay như dự án căn hộ nghỉ dưỡng Azura ở Đà Nẵng. VinaCapital, chủ đầu tư dự án này, cho biết họ đã bán hết 80% trong số 225 căn, chỉ còn số ít căn mỗi loại 1-3 phòng ngủ. Để kích cầu lượng căn hộ đang còn này, chủ đầu tư đang đưa chương trình cam kết lợi nhuận cho thuê 8,6-11%/năm.

Tại Vũng Tàu, chủ đầu tư một dự án nghỉ dưỡng còn đưa ra quảng cáo ấn tượng hơn. Theo đó, khi khách hàng đầu tư vào dự án thì lợi nhuận cho thuê hằng năm thu về ít nhất 8% giá trị căn biệt thự (cam kết trong hợp đồng mua bán). Ở dự án Saint Simeon (Bà Rịa - Vũng Tàu), chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8% trong 10 năm, hoặc chia theo tỉ lệ 90% (khách hàng) - 10% (đơn vị bán hàng).

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, đây là chiến lược bán hàng khôn ngoan khi đánh vào tâm lý “đầu tư thì phải sinh lời” của người đầu tư. Tuy nhiên, ông cho rằng cần có đánh giá khách quan về khả năng khai thác sau khi bất động sản đi vào hoạt động.

“Thực tế, phần trăm mà các chủ đầu tư cam kết cũng đã được tính vào trong giá bán. Do đó, nếu nói về cam kết thuê lại, cần phải xem hiện tại khu vực đó có cho thuê được hay không, chứ không phải là con số lợi nhuận cam kết 8-10%”, ông Quang phân tích.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Nam Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Quỹ Vietnam Capital Parners, cho rằng: “Thông tin quảng cáo của các chủ đầu tư kiểu như bỏ ra 10 tỉ đồng mua biệt thự, lợi nhuận khách hàng được chia mỗi năm thấp nhất là 800 triệu đồng, đủ tiền trả lãi và gốc của khoản vay. Sau 10 năm khách hàng đã sở hữu được căn biệt thự. Đó là chưa kể nhà đầu tư sẽ lời lớn nếu bất động sản tăng giá”.

Theo ông, bài toán lợi nhuận này nhìn qua sẽ thấy khá hấp dẫn nhưng thực tế chưa hẳn vậy, vì nếu như chủ đầu tư có cam kết thuê lại trong năm đầu của một số dự án là 8% thì họ sẽ cộng vào giá bán 8%. Đối với những dự án cam kết dài hơn, chủ đầu tư sẽ lấy tỉ lệ cam kết đó cộng lại trong thời gian đó và tính vào giá bán. “Chủ đầu tư sẽ chẳng mất gì trong cách làm này, nhưng với người mua, nếu không tính toán kỹ, họ sẽ bị thiệt”, ông nói.

Phần thiệt đó, theo ông Sơn, là liệu sau một thời gian dài đưa cho chủ đầu tư khai thác, căn biệt thự có còn nguyên vẹn giá trị khi nhà đầu tư nhận được. Ngoài ra, lợi nhuận mà người mua nhận được thông thường là chưa tính đến các chi phí bảo trì, bảo dưỡng, thay thế trang thiết bị nội thất, chi phí môi giới, chi phí thủ tục hành chính liên quan đến việc cho thuê, thuế thu nhập từ cho thuê...

Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa là không có cơ hội đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng để cho thuê.Theo ông Quang, Công ty Việt An Hòa, để có thể nắm phần thắng khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê, nhà đầu tư cần tính đến nhiều yếu tố như vị trí, sức hấp dẫn của dự án, uy tín và thâm niên trong ngành của chủ đầu tư, giá cả và năng suất cho thuê...

“Chẳng hạn như dự án phải sát biển, có ít sản phẩm, khoảng 100-120 sản phẩm mới đảm bảo tỉ lệ khai thác thác tốt. Nhà đầu tư có thể ước lượng được công suất khai thác phòng dựa trên các thông số tham chiếu từ khách sạn để quyết định có nên mua sau đó cho thuê lại hay không”, ông Quang nói.

Người mua cũng cần lưu ý đến đơn vị khai thác quản lý bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi đơn vị khai thác quản lý này sẽ giúp tối ưu hóa việc khai thác bất động sản nghỉ dưỡng với công suất cao cũng như đảm bảo nguồn khách, dòng tiền thu về trong tương lai. Đơn vị càng có thương hiệu mạnh, chuyên nghiệp, có mạng lưới kết nối toàn cầu thì hiệu quả cho thuê sẽ càng cao. Dự án cũng được cộng hưởng thương hiệu của nhà quản lý và không ngừng gia tăng giá trị.

Nguồn NCDT