Nguồn cung bất động sản mới tại TP.HCM đang có dấu hiệu tăng trở lại

Thị trường Nhà ở TP.HCM

Năm 2025, thị trường TP.HCM (cũ) ghi nhận hơn 12.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, bao gồm căn hộ chung cư và nhà thấp tầng, trong đó loại hình nhà thấp tầng đạt mức tăng trưởng nguồn cung kỷ lục.

Nếu tính trên địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung ghi nhận cải thiện đáng kể nhờ vào đóng góp của khu vực Bình Dương (cũ), với hơn 17.300 căn hộ mở bán mới, chiếm phần lớn trong cơ cấu nguồn cung năm 2025. Điều này cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của các vùng mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu thị trường, trong bối cảnh khu vực lõi ngày càng hạn chế về quỹ đất, giá liên tục tăng và khó khăn trong các vấn đề pháp lý.

Nhận xét về thị trường nhà ở tại TP.HCM, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cho biết: “Việc sáp nhập các tỉnh, thành phố cùng với đầu tư đồng bộ vào hạ tầng trọng điểm đang trở thành động lực lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thành phố ngày càng khan hiếm quỹ đất. Ngoài ra, nguồn cung mới đang có dấu hiệu tăng trở lại, dù pháp lý chưa hoàn toàn được tháo gỡ, nhưng những nỗ lực của Chính phủ cho thấy sự quan tâm hàng đầu của Nhà nước đối với lĩnh vực này. Điển hình là kế hoạch số hoá giao dịch bất động sản, với việc định danh tài sản dự kiến triển khai từ tháng 3/2026. Đây sẽ là bước tiến quan trọng giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế rủi ro, và tạo nền tảng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững, thay vì tình trạng đầu cơ ngắn hạn như trước đây.”

Thị trường TP.HCM (cũ) ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới trong cả năm 2025, tăng 40% so với năm trước. Mặc dù tất cả nguồn cung mới đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, sức nóng của thị trường đã tăng dần qua từng quý. Quý IV/2025 ghi nhận 3.135 căn hộ mở bán mới (tăng 23% so với Quý III, giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024), cho thấy sự tự tin trở lại của các chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm.

Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện đã đạt mức 92 triệu đồng/m2 (diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 21% theo năm. Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi hai yếu tố chính:

Cơ cấu sản phẩm: Hơn 50% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (giá trung bình trên 120 triệu đồng/m2).

Điều chỉnh giá: Một số dự án giai đoạn tiếp theo ghi nhận mức tăng giá từ 30% đến 50% so với các đợt mở bán trước đó.

Nhằm tối ưu hóa tỷ lệ hấp thụ, các chủ đầu tư đã kích cầu bằng những chính sách đột phá: giãn tiến độ thanh toán lên đến 5 năm và chiết khấu hấp dẫn từ 5% - 16%. Nhờ đó, tỷ lệ hấp thụ toàn năm đạt 73%, riêng Quý IV đạt mức ấn tượng 90%.

Thị trường mua đi bán lại (thứ cấp) cũng ghi nhận biến động mạnh với mức giá trung bình 61,5 triệu đồng/m2, tăng 26% theo năm. Trong đó, khu vực Quận 2 cũ dẫn đầu đà tăng trưởng với nhiều dự án cao cấp tăng giá trên 40%.

Thị trường Bình Dương sau khi sát nhập vào TP.HCM ghi nhận nhiều hoạt động mở bán sôi động, với 17.300 căn được chào bán mới, trong đó khoảng 80% tập trung tại Dĩ An và Thuận An (cũ). Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương là 47 triệu đồng/m2, thấp hơn 49% so với TP.HCM cũ.

Giá bán bình quân tại thị trường sơ cấp: triệu VNĐ trên m2 diện tích thông thủy đối với chung cư và triệu VNĐ trên m2 diện tích đất đối với BĐS gắn liền với đất (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các chiết khấu). Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, QIV/2025.

Dự báo năm 2026, nguồn cung tại TP.HCM (cũ) dự kiến tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% đến từ các khu vực phía Đông thành phố. Nếu tính trên địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Trong đó, Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 50% thị phần, khẳng định vai trò then chốt trong việc giải quyết bài toán nguồn cung cho toàn thị trường trong tương lai.

Bất động sản gắn liền với đất       

Quý IV/2025, thị trường nhà thấp tầng tại khu vực TP.HCM (cũ) ghi nhận nguồn cung kỷ lục với khoảng 4.500 sản phẩm mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn. Con số này cao gấp 20 lần so với năm 2024, đánh dấu mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay tại khu vực này. Đóng góp chủ yếu cho nguồn cung này là dự án siêu đô thị tại Cần Giờ, với quy mô lên đến 2.870ha, dự kiến cung cấp 64.000 sản phẩm nhà liền thổ và căn hộ cho thị trường.

Với nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao, tỷ lệ bán của các dự án mở bán mới trong năm đều đạt trung bình 70% qua các quý. Giá bán sơ cấp toàn thị trường giảm 25% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước, ảnh hưởng từ nguồn cung mới tại Cần Giờ.

Triển vọng những năm tới cho thấy nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM sẽ cải thiện nhờ các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam. Năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 5.500 căn, và sẽ tăng dần qua các năm, đạt hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Hầu hết nguồn cung này đến từ các dự án đại đô thị do những chủ đầu tư lớn triển khai, như Vingroup, Masterise và GS E&C.

Xu hướng phát triển đô thị xanh kết hợp TOD đang được xem là chìa khóa cho tương lai, khi người mua nhà ngày càng ưu tiên không gian sống thân thiện môi trường và khả năng kết nối giao thông công cộng thuận tiện. Đây không chỉ là giải pháp cho bài toán quỹ đất mà còn tạo ra giá trị bền vững cho cộng đồng và thị trường.

CBRE áp dụng tiêu chí phân hạng căn hộ như sau:

Siêu sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên 300 triệu đồng/m2
Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 120 đến 300 triệu đồng/m2
Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 60 đến 120 triệu đồng/m2
Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 35 đến 60 triệu đồng/m2
Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 35 triệu đồng/m2

(Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp chưa bao gồm thuế GTGT và được tính trên diện tích thông thủy, thể hiện giá bán của tất cả các dự án sơ cấp đang bán trên thị trường trong quý khảo sát)

Thị trường Văn phòng tại TP.HCM

Thị trường văn phòng TP.HCM trong năm 2025 đón nhận thêm 100.685 m2 NLA nguồn cung mới, tăng 60% so với năm 2024, trong đó hạng A chiếm 68% tổng nguồn cung mới. Sự xuất hiện của các dự án mới đã khiến tỷ lệ trống tăng trong nửa đầu năm, tuy nhiên đến cuối năm, tỷ lệ này đã cải thiện đáng kể, hầu như không đổi nhiều so với năm trước. Cụ thể, tỷ lệ trống văn phòng hạng A đạt 18,2%, tăng 0,6 điểm phần trăm, và hạng B tăng 1,1 điểm phần trăm, đạt 12,6%.

Xu hướng tìm kiếm văn phòng chất lượng cao vẫn dẫn dắt thị trường; 45% diện tích giao dịch ghi nhận bởi CBRE trong năm 2025 đến từ mục đích di dời, trong đó giao dịch đến văn phòng hạng A chiếm hơn 50%. Theo kết quả khảo sát của CBRE vào Quý 4/2025 trên các công ty đa quốc gia quy mô lớn có văn phòng tại Việt Nam, khách thuê không chỉ quan tâm đến các thông số kỹ thuật thuần túy của toà nhà mà còn đặc biệt chú trọng đến hệ thống tiện ích hiện đại và khả năng kết nối giao thông thuận tiện của tòa nhà.

Nhờ xu hướng này, văn phòng hạng A duy trì hoạt động tích cực với diện tích hấp thụ đạt hơn 48.000 m2 NLA trong năm, tăng hơn 10.500 m2 so với năm trước. Nguồn cung mới chất lượng cao đóng góp hơn 80% tổng diện tích hấp thụ hạng A. Giá chào thuê văn phòng hạng A trong năm 2025 ghi nhận mức tăng 2,4% so với năm 2024, đạt 47,0 USD/m2/tháng. Việc tăng giá chủ yếu đến từ các tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy tốt từ 94% trở lên như The Mett, The Hallmark, Riverfront Financial Centre. Trong khi đó, giá thuê hạng B gần như ổn định, tăng nhẹ 0,3%, ở mức 26,7 USD/m2/tháng.

Trong giai đoạn 2026 – 2028, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến sẽ chào đón hơn 200.000 m2, trong đó hơn 50% nguồn cung tương lai nằm tại khu vực trung tâm và Thủ Thiêm, nơi dự kiến hình thành khu Trung tâm tài chính quốc tế TP.HCM (HCM IFC).

Nhìn về dài hạn, sự hình thành của Khu trung tâm tài chính quốc tế TP.HCM được xem là "cú hích" chiến lược sẽ định hình lại diện mạo thị trường. Dự kiến đến năm 2030, nguồn cung lũy kế của khu vực này sẽ đạt hơn 800.000 m2 NLA văn phòng hạng A. Theo bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, khu vực miền Nam: “Sự hình thành của Khu Tài chính Quốc tế (IFC) được kỳ vọng là động lực chiến lược thúc đẩy cả nguồn cung lẫn nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM trong 3-5 năm tới. Sự xuất hiện của IFC không chỉ mở rộng quy mô nguồn cung mà còn kích cầu mạnh mẽ, thu hút các khách thuê ngành tài chính, ngân hàng, và các đơn vị dịch vụ cao cấp trong khu vực. Sự chuyển dịch này đồng thời tạo tiền đề cho một cuộc chạy đua về chất lượng. Để đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của khách thuê, thị trường dự kiến sẽ chứng kiến xu hướng nâng cấp về chất lượng, tiện ích và dịch vụ tại các tòa nhà mới. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường văn phòng TP.HCM đang bước vào thời kỳ phát triển bền vững, hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp nhất để khẳng định vị thế trung tâm kinh tế năng động của khu vực.”

Thị trường Bán lẻ tại TP.HCM và Hà Nội: Nỗ Lực Vượt Thách Thức, Bất Động Sản Thương Mại Tiếp Tục Giữ Nhiệt Nhờ Nguồn Cung Khan Hiếm

Kết thúc năm 2025, bức tranh toàn cảnh về thị trường bán lẻ Việt Nam cho thấy sự giao thoa giữa những áp lực kinh tế vĩ mô và sức bật mạnh mẽ của các phân khúc ngách. Dù mức tăng trưởng tiêu dùng có phần thận trọng, thị trường bất động sản bán lẻ vẫn duy trì sức nóng nhờ sự gia nhập của các thương hiệu quốc tế và mở rộng của các doanh nghiệp nội địa.

Tăng trưởng tiêu dùng

Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng năm 2025 đạt 7.008.9 nghìn tỷ đồng, tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, bán lẻ hàng hóa vẫn đóng vai trò trụ cột khi chiếm tới 76% tỷ trọng. Tuy nhiên, nếu loại trừ yếu tố biến động giá, mức tăng trưởng thực tế chỉ dừng lại ở 6,7% – một con số khiêm tốn phản ánh sự thận trọng của người tiêu dùng trước những biến động kinh tế toàn cầu.

Bất động sản bán lẻ: Giá thuê tiếp tục tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế

Thị trường mặt bằng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM vẫn ghi nhận tình hình khả quan. Theo ghi nhận của CBRE, tỷ lệ trống tại các khu vực trung tâm đang ở mức thấp kỷ lục: 1,7% tại Hà Nội và 3,4% tại TP.HCM. Ngay cả ở các khu vực ngoài trung tâm, tỷ lệ này cũng chỉ dao động ở mức 5,8% (TP.HCM) và tối đa 10,0% (Hà Nội).

Sự khan hiếm về mặt bằng chất lượng đã đẩy giá thuê tại hai thành phố tăng từ 3-6% so với năm trước. Dự báo trong năm 2026, giá thuê sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại TP.HCM.

"Nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới tại TP.HCM trong năm 2026 dự kiến cực kỳ hạn chế, chỉ khoảng 15.000 m2 từ một khối đế chung cư tại Quận 1. Các dự án quy mô lớn phần lớn đang chưa triển khai, chậm tiến độ hoặc gặp vướng mắc pháp lý," báo cáo CBRE nhấn mạnh.

Làn sóng nhãn hàng mới và Khát vọng vươn tầm thế giới của thương hiệu Việt

Nếu như trước đây Việt Nam được biết đến chỉ tập trung vào gia công trong nước, thì năm 2025 ghi nhận dấu ấn rõ rệt hơn của các doanh nghiệp nội địa trong việc tập trung vào giá trị thương hiệu và mở rộng trên thị trường quốc tế, như Coolmate, Yody, An Phước, Biti’s, L Seoul, Three O Clock, v.v. Các ngành hàng Ăn uống, Thời trang, Trang sức và Giải trí tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ phục vụ tệp khách hàng trẻ.

Xu hướng tiêu dùng: Multi-brand, Không gian vui chơi giải trí mang tính trải nghiệm và Cam kết ESG

Theo bà Thanh, Giám đốc BP. Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam:

Thị trường ghi nhận xu hướng phát triển của mô hình Multi-brand (Đa thương hiệu) với quy mô mặt bằng ngày càng lớn và trải nghiệm khách hàng được cá nhân hóa sâu sắc (ví dụ điển hình như: Rue Miche ở Union Square, The New Playground ở Vincom Dong Khoi, 11 Garmentory ở TP.HCM hay The Raw Compound ở Hà Nội).

Các không gian cung cấp trải nghiệm, loại hình vui chơi mới mẻ chiếm diện tích ngày càng lớn hơn trong các TTTM: Meta show ở Thiso Mall, Lava Planet ở Vincom Thảo Điền và Crescent Mall, Cinesphere ở Vạn Hạnh Mall hay Tổ hợp Công nghệ và Nghệ thuật Immersive 12D+ ở Giga Mall.

Bên cạnh đó, các nhãn hàng đang dồn lực đầu tư vào các thông điệp cộng đồng và thực hành ESG. Việc gắn liền thương hiệu với các giá trị bền vững không còn là lựa chọn, mà đã trở thành chiến lược trọng tâm để chinh phục thế hệ người tiêu dùng trẻ – những người ưu tiên trách nhiệm xã hội và môi trường trong mỗi quyết định mua sắm. (Vinamilk, Vinfast, Canifa, Bibica, Gạo ST25, Vietcoco, Yody).

Thị trường đất công nghiệp miền Nam: Kinh tế khởi sắc, đất công nghiệp Miền nam "lội ngược dòng" vào cuối năm

Vượt qua tâm lý e ngại đầu năm về rào cản thương mại, thị trường đất công nghiệp phía Nam đã hồi phục mạnh mẽ vào nửa cuối 2025 nhờ kinh tế khởi sắc. Nhu cầu thuê đất tăng tốc rõ rệt với hơn 100 ha được hấp thụ chỉ trong 6 tháng cuối năm (chiếm 2/3 tổng diện tích hấp thụ cả năm), tập trung chủ yếu tại các khu vực trọng điểm như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Được thúc đẩy bởi mạng lưới hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, giá chào thuê đất công nghiệp trung bình tại thị trường phía Nam tiếp tục đà tăng trưởng, đạt 183 USD/m²/kỳ hạn thuê (tăng 4,4% so với năm 2024).

Thị trường kho xưởng xây sẵn phía Nam ghi nhận mức hấp thụ kỷ lục trong năm 2025 nhờ động lực mạnh mẽ từ thương mại điện tử và sản xuất

Năm 2025, thị trường kho xây sẵn ghi nhận bước tiến vượt bậc khi diện tích hấp thụ thiết lập kỷ lục mới với hơn 466.000 m² (tăng 16% so với năm 2024). Đây là mức hấp thụ cao nhất trong 5 năm qua, tương đương 18% tổng nguồn cung hiện hữu, được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu thuê từ nhóm ngành thương mại điện tử và logistics.

Động lực tăng trưởng trong nửa cuối năm còn đến từ làn sóng gia nhập mạnh mẽ của các chuỗi F&B và phong cách sống (lifestyle) từ Trung Quốc. Xu hướng này đã trực tiếp thúc đẩy nhu cầu thuê kho từ các đơn vị cung cấp dịch vụ logistics (3PL) để phục vụ cho sự mở rộng của các thương hiệu bán lẻ này tại thị trường phía Nam.

Tỷ lệ lấp đầy được cải thiện tích cực đã thúc đẩy mặt bằng giá thuê tiếp tục đà tăng trưởng, với giá chào thuê trung bình của kho đạt 5,0 USD/m²/tháng (tăng 6,3%) và nhà xưởng đạt 5,2 USD/m²/tháng (tăng 3,7%) so với năm 2024.

Khu vực miền Nam: TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Quý IV/2025.

Theo bà Thanh Phạm, Giám đốc BP. Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam nhận định: “Trong giai đoạn 2026 - 2028, phân khúc kho xưởng xây sẵn dự kiến ghi nhận sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ với hơn 1 triệu m² nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại Bình Dương và Đồng Nai. Lượng nguồn cung lớn này được xem là bước chuẩn bị hạ tầng thiết yếu nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trữ và vận hành ngày càng cao của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ở bức tranh rộng hơn về định hướng phát triển công nghiệp, sự cộng hưởng từ mạng lưới hạ tầng chiến lược (Sân bay Long Thành, các đường Vành đai, cao tốc) cùng hành lang pháp lý từ Luật Công nghiệp Công nghệ số (được Quốc hội thông qua ngày 14/06/2025) đang tạo ra động lực chuyển đổi quan trọng. Những yếu tố nền tảng này giúp thị trường Việt Nam Nam mở rộng cơ hội thu hút đầu tư vào các ngành kỹ thuật cao và trung tâm dữ liệu (Data Centre), thay vì chỉ giới hạn ở sản xuất truyền thống như trước đây”.