Cuộc đổ bộ của khách sạn 5 sao

Việt Nam, quốc gia từng được biết đến với du lịch bụi giá rẻ, đang chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư vào phân khúc khách sạn hạng sang. 

Sau khi vượt qua đại dịch COVID-19, ngành du lịch Việt Nam hướng tới đón 25 triệu lượt khách quốc tế và 150 triệu lượt khách nội địa trong năm 2025. Việt Nam được Ban Thư ký ASEAN đánh giá là quốc gia có tốc độ hồi phục du lịch cao nhất khu vực, đạt 98% so với trước dịch. Loạt sự kiện lớn về văn hóa, thể thao, âm nhạc, golf, thương mại hay các hội chợ chuyên ngành cũng đang góp phần thu hút đa dạng nhóm khách, từ khách giải trí đến khách đầu tư hay khách tìm kiếm cơ hội giao thương.  

Không theo chân du khách “đu idol” ở các concert, các tập đoàn đa quốc gia có cuộc đua khác khi thực hiện những nước cờ chiến lược táo bạo. Marriott International đang dẫn đầu cuộc đua với kế hoạch bổ sung hơn 1.100 phòng. Đáng chú ý là sự xuất hiện của khu nghỉ dưỡng JW Marriott Cam Ranh (258 phòng) và việc đưa thương hiệu Courtyard lần đầu tiên đến Đà Nẵng. IHG Hotels & Resorts chọn Việt Nam làm nơi ra mắt thương hiệu voco đầu tiên trên thế giới dưới hình thức resort tại Quảng Bình, thay vì mô hình khách sạn phố thông thường... 

Phản ánh sự lạc quan này, trong báo cáo mới nhất, JLL đã nâng dự báo khối lượng đầu tư khách sạn tại Việt Nam năm 2025 lên mức 125 triệu USD. Cũng theo JLL, nguồn cung khách sạn đã tăng trưởng bền vững với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm 7% đến năm 2024. Tính đến tháng 7/2025, thị trường ghi nhận hơn 185.000 phòng với hơn 1.500 cơ sở lưu trú. Trong đó, phân khúc cao cấp đến sang trọng chiếm 57% tổng nguồn cung. 

Một xu hướng thú vị đang diễn ra: dòng vốn không còn co cụm tại “tam giác vàng” Hà Nội - Đà Nẵng - TP.HCM mà đang lan rộng sang các thành phố cấp 2. Ví dụ điển hình là dự án Bac Ninh Marriott Hotel tại Bắc Ninh hay Pullman và Wink tại Hải Phòng. Những khách sạn này không chỉ phục vụ khách du lịch, mà chủ yếu đón làn sóng chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài đến các khu công nghiệp - một phân khúc “bleisure” (công tác kết hợp nghỉ dưỡng) đầy tiềm năng. 

“Diễn biến tích cực của thị trường khách sạn đang củng cố niềm tin của nhà đầu tư, giúp các thương vụ lớn sẽ tiếp tục được thúc đẩy trong thời gian tới”, ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao Bộ phận Đầu tư khách sạn và Nghỉ dưỡng châu Á tại JLL, nhận định. 

Một báo cáo của Bloomberg tiết lộ rằng, tốc độ tăng trưởng nhanh chóng của Việt Nam đang định hình lại ngành công nghiệp du lịch trị giá hàng tỉ USD của Đông Nam Á, trái ngược hoàn toàn với tình hình sụt giảm thị phần của Thái Lan. So với Thái Lan hay Indonesia, những thị trường sở hữu dồi dào các tài sản nghỉ dưỡng đạt chuẩn quốc tế, Việt Nam đang ở giai đoạn “thay máu” để nâng cao năng lực cạnh tranh. Chẳng hạn, theo Avison Young, đến năm 2026 dự kiến Hà Nội sẽ có thêm 2.800 phòng với 74% thuộc phân khúc 5 sao. 

Đây là bước đi chiến lược để Việt Nam thoát khỏi mác “điểm đến giá rẻ” và cạnh tranh ở phân khúc cao cấp. Có thể thấy, Việt Nam đang nỗ lực định vị mình là điểm đến hàng đầu Đông Nam Á. Tuy nhiên, thị trường đang đối mặt với một nghịch lý kìm hãm sự bùng nổ thực sự. Mặc dù JLL ghi nhận tỉ suất sinh lời của ngành khách sạn Việt Nam đang ở mức 6-7,5%, con số này vẫn thấp hơn kỳ vọng 8-9% của các nhà đầu tư. Trong bối cảnh lãi suất vay dài hạn neo cao ở mức 8-9%, biên lợi nhuận thực tế trở nên kém hấp dẫn so với các thị trường đã trưởng thành trong khu vực, nơi rủi ro pháp lý thấp hơn và nguồn cung tài sản đạt chuẩn dồi dào hơn. 

Ông Karan Khanijou nhận định, dù thị trường đang hút vốn, thách thức lớn nhất vẫn là thiếu hụt các tài sản đủ tiêu chuẩn đầu tư. Phần lớn nguồn cung hiện tại là các khách sạn 2-3 sao cũ kỹ, quản trị yếu kém, không thể tạo ra dòng tiền bền vững mà các quỹ đầu tư quốc tế yêu cầu. 

Bất chấp những rào cản về lãi suất và sự biến động chi phí đất đai do cơ chế luật mới, triển vọng dài hạn của ngành khách sạn tại Việt Nam vẫn rất sáng sủa. Năm 2025, ngành du lịch đặt mục tiêu đóng góp trực tiếp 6-8% vào GDP. Dự báo đến năm 2026, thị trường khách sạn, nghỉ dưỡng sẽ chứng kiến sự gia tăng cả về số lượng thương vụ lẫn chất lượng nguồn cung. 

“Nơi đây cũng đang là điểm đến không chỉ của du khách nội địa mà còn của du khách và các doanh nhân nước ngoài. Novotel Cam Ranh Resort hứa hẹn sẽ trở thành viên ngọc sáng tiếp theo trong bộ sưu tập điểm đến của Accor tại châu Á”, ông Xavier Cappelut, Phó Chủ tịch Vận hành Accor tại Vietnam, Philippines, Maldives, cho biết tại lễ khởi công tổ hợp nghỉ dưỡng Novotel Cam Ranh Resort gần đây. Đây là dự án khởi đầu cho tham vọng CEO Group phát triển chuỗi nghỉ dưỡng 3.000-5.000 phòng khách sạn 5 sao trên toàn quốc. 

Trong khi các thị trường như Singapore hay Thái Lan thu hút nhà đầu tư bằng sự an toàn và hạ tầng hoàn thiện, Việt Nam hấp dẫn dòng vốn mạo hiểm hơn nhờ dư địa phát triển lớn và sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu. 

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định ngành khách sạn Việt Nam có sự khác biệt khi cùng lúc phục vụ nhiều nhóm du lịch đa dạng. Tuy nhiên, nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội trong lĩnh vực khách sạn tại Việt Nam cần cân nhắc một số yếu tố then chốt. Trước tiên là nguồn cung tương lai và mức độ cạnh tranh tại từng phân khúc thị trường, bởi đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư. Bên cạnh đó là tiến độ phát triển hạ tầng hàng không và giao thông đường bộ, đóng vai trò quan trọng trong việc điều phối dòng khách du lịch và cần được theo dõi sát sao.