Nguồn cung các khu công nghiệp miền Nam phần lớn đến từ đất cao su

Dữ liệu từ báo cáo của Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư SSI Research cho biết, theo Quy hoạch các khu công nghiệp Đồng Nai, diện tích khu công nghiệp được Thủ tướng chính phủ phê duyệt sử dụng đất cao su chuyển đổi đạt 6.760 hecta (chiếm 91% tổng diện tích) đến 2025 và 2.000 hecta giai đoạn 2025- 2030 (chiếm 48% tổng diện tích). Đồng thời, diện tích đất cao su chuyển sang khu công nghiệp đến năm 2025 của Bình Dương, Bình Phước và Bà Rịa Vũng Tàu ước đạt 3.084 hecta, 2.994 hecta và 3.933 hecta. 

SSI Research cho rằng, chuyển đổi đất cao su sang làm khu công nghiệp có các lợi thế như diện tích đất liền thửa lớn, đền bù giải phóng mặt bằng nhanh khi hành lang pháp lý về định giá đất được hướng dẫn rõ ràng (Theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất) làm cơ sở cho việc xác định giá chuyển nhượng và chi phí san lấp mặt bằng thấp do vùng đất có độ cứng cao.

“Việc chuyển đổi đất cao su sang làm khu công nghiệp sẽ giúp cung cấp nguồn cung mới trong bối cảnh tỉ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương đạt trên 93%. Trong đó, những công ty có diện tích chuyển đổi lớn như Cao su Đồng Nai (Tập đoàn cao su GVR nắm giữ 100%), Cao su Đồng Phú (DPR - GVR nắm giữ 55,81%), Cao su Phước Hòa (PHR- GVR nắm giữ 66,62%), Cao su Tân Biên (GVR nắm giữ 98,46%), Cao su Bà Rịa (GVR nắm giữ 97,47%), Cao su Phú Riềng (GVR nắm giữ 100%), Cao su Dầu Tiếng (GVR nắm giữ 100%)”, SSI Research cho hay. 

Cũng theo tổ chức này, giá đền bù đất trồng cây cao su dự kiến tăng kể từ 2025. Chi phí đền bù đất trồng cây cao su bao gồm 2 thành tố là giá bồi thường cây cao su thực hiện theo mức giá quy định của UBND tỉnh và hỗ trợ các loại (bao gồm hỗ trợ tài sản trên đất, hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất còn lại, hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc và hỗ trợ đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng với người có đất bị thu hồi). Trong đó, chi phí hỗ trợ chiếm 70-80% tổng chi phí đền bù đất trên cây cao su.

Theo Luật đất đai sửa đổi sẽ được áp dụng 2025, định giá đất trồng cây lâu năm sẽ được định giá dựa trên 4 phương pháp gần với giá giao dịch thị trường. Trong đó, SSI Research cho rằng phương pháp thu nhập phù hợp nhất với xác định giá đền bù trồng cây cao su bao gồm các yếu tố như doanh thu từ khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; chi phí khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất và tỉ lệ chiết khấu theo lãi suất tiền gửi bình quân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng nhà nước nắm giữ trên 50%.

“Dựa vào các giao dịch hiện tại và trao đổi với các doanh nghiệp trong ngành, chi phí đền bù đất trồng cây cao su dự kiến có thể tăng 30-50% so với chi phí các giao dịch trong quá khứ và áp dụng theo các phương pháp định giá từ Luật đất đai sửa đổi. Với việc chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chúng tôi cho rằng biên lợi nhuận gộp của các khu công nghiệp mới có thể giảm về mức 25-30% so với mức hơn 42% của các dự án hiện đang hoạt động”, SSI Research nhận định. 

Có thể bạn quan tâm 

Chung cư quận 1: Vàng son một thuở