VCBS: Bất động sản phía Nam, dòng tiền hướng đến khu vực ngoại thành

Việc đẩy mạnh đầu tư và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông đang tạo ra sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền đầu tư bất động sản từ khu vực nội đô sang các khu vực ngoại thành và vùng ven. Trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế và mặt bằng giá đã neo ở mức cao, khả năng phát triển các dự án nhà ở mới tại nội đô trở nên khó khăn cả về chi phí lẫn hiệu quả đầu tư. 

Ngược lại, sự cải thiện về kết nối hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và cầu liên vùng, đã làm thu hẹp khoảng cách không gian và thời gian di chuyển. Quá trình này đang từng bước định hình một bức tranh dân cư mới, với xu hướng giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm, hình thành các khu đô thị vệ tinh và tái cấu trúc phân bố dân cư theo hướng cân bằng và bền vững hơn.

Sự cộng hưởng từ hạ tầng đột phá và mặt bằng giá hợp lý đang tạo nên những tâm điểm tăng trưởng mới cho thị trường phía Nam. “Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển từ TP.HCM sang các khu vực phụ cận, Đồng Nai được đánh giá là điểm sáng của thị trường trong năm 2026, dựa trên nhiều yếu tố hỗ trợ”, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định. 

Đầu tiên là sự dịch chuyển nhu cầu. Các khu vực Biên Hòa, Long Thành và Nhơn Trạch đang trở thành điểm đến dịch chuyển tự nhiên từ TP. Thủ Đức nhờ sự cải thiện của hạ tầng kết nối, đặc biệt là cầu Cát Lái.

Thứ hai là mặt bằng giá. Sau giai đoạn sốt đất mang tính đầu cơ giai đoạn 2019-2021, thị trường đã trải qua thời kỳ điều chỉnh và trầm lắng với thanh khoản thấp. Mức giá tại các khu vực này hiện thấp hơn khoảng 20 - 40% so với TP. Thủ Đức, gia tăng sức hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư và người mua ở thực.

Thứ ba là hạ tầng. VCBS đánh giá hạ tầng cho thấy sự cải thiện trên thực tế khi sân bay quốc tế Long Thành đã dần thành hình và cho thấy khả năng đưa vào khai thác trong năm 2026. Bên cạnh đó, cầu Cát Lái, dự án từng kéo dài do vướng mắc giải phóng mặt bằng đã chính thức được triển khai, góp phần cải thiện kết nối trực tiếp với TP. HCM.

Trong khi đó, ở khu vực phía Nam thì Vũng Tàu lại được đánh giá là vùng trũng đầu tư. “Mặc dù sở hữu vị trí địa lý chiến lược và tiềm năng lớn về kinh tế biển, thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu trong nhiều năm qua vẫn chưa thu hút được dòng vốn đầu tư tương xứng”, VCBS nhận định. 

Nguyên nhân được chỉ ra do hệ thống cảng biển phân mảnh, rời rạc, quy mô cầu tàu ngắn và nhỏ, làm giảm hiệu quả khai thác và năng lực cạnh tranh so với các cụm cảng trung chuyển trong khu vực. 

Cùng với đó là thiếu sự hiện diện của trung tâm logistics quy mô lớn, cảng cạn (ICD), kho ngoại quan và khu phi thuế quan, khiến chi phí logistics ở mức cao và khó hình thành chuỗi cung ứng hoàn chỉnh. 

Kết nối vùng còn hạn chế và chưa đồng bộ, phụ thuộc chủ yếu vào đường bộ truyền thống. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của các khu công nghiệp, khu đô thị mới đối với nhà đầu tư và người lao động.

VCBS kỳ vọng khi các điểm nghẽn về hạ tầng và logistics được tháo gỡ, thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ bước vào một giai đoạn phát triển mới. 

Đầu tiên là nhờ khai thác triệt để lợi thế vị trí địa lý là cửa ngõ logistics và giao thương của vùng Đông Nam Bộ. Cùng với đó, sự cải thiện kết nối vùng tạo điều kiện phát triển các đại đô thị và đô thị vệ tinh, định hình lại bức tranh thị trường bất động sản. 

Phát triển trung tâm logistics - công nghiệp hậu cần, gia tăng nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp, kho vận, thương mại dịch vụ, tạo lực đỡ bền vững cho thị trường.

Theo VCBS, hiện nay, Việt Nam chưa hình thành các siêu đô thị theo đúng chuẩn mực quốc tế; tuy nhiên, đã xuất hiện một số dự án có định hướng phát triển tiệm cận mô hình siêu đô thị hiện đại như Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ), Sun Mega City (Hà Nam cũ), Vinhomes Apollo Hạ Long Xanh.

Việc triển khai các đại đô thị thường kéo mặt bằng giá bất động sản khu vực lân cận lên cao, tạo lợi thế cho doanh nghiệp đã tích lũy quỹ đất sớm. Tuy nhiên, các đại dự án do có quy mô nợ vay lớn, cần phải bán hàng liên tục, do đó làm gia tăng cạnh tranh nguồn cung trong ngắn - trung hạn.

“Chúng tôi đánh giá cao các doanh nghiệp sở hữu dự án quy mô vừa hoặc nhỏ, đặc biệt ở phân khúc trung cấp đáp ứng nhu cầu ở thực, có lợi thế hơn về tốc độ hấp thụ và khả năng duy trì thanh khoản ổn định”, VCBS nhận định.

Có thể bạn quan tâm 

Cửa hẹp “vay để xây”

Nguồn Theo VCBS