VCBS: Lãi suất tăng tạo áp lực lên thị trường bất động sản

Trong năm 2026, tín dụng bất động sản duy trì xu hướng tăng trong bối cảnh nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh tiến độ thi công, làm gia tăng nhu cầu vốn trung và dài hạn. 

Tuy nhiên, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng khả năng tiếp cận vốn tín dụng của ngành bất động sản sẽ kém thuận lợi hơn so với năm 2025, do nhiều yếu tố. 

Đầu tiên, định hướng duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 24 - 25% tổng dư nợ, trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của nhóm ngành này có xu hướng gia tăng; theo đó, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng được kiểm soát chặt, tránh tăng nóng. 

VCBS giả định kịch bản vay và lãi suất.

Ngoài ra, đối với người mua nhà, Bộ Tài chính đã phát đi tín hiệu đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai (chưa chính thức), qua đó có thể ảnh hưởng đến cầu đầu tư. 

“Mặt bằng lãi suất được dự báo có xu hướng tăng trong thời gian tới. Những yếu tố trên sẽ tạo áp lực lên chi phí tài chính, đặc biệt khi mức độ sử dụng đòn bẩy gia tăng nhằm chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư mới. Do đó, chúng tôi ưu tiên các chủ đầu tư đã cơ bản hoàn tất công tác đền bù, nghĩa vụ tài chính, hoặc sở hữu các dự án có pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai cao”, VCBS nhận định. 

Trong bối cảnh lãi suất tăng cao, nhu cầu mua bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng lớn trong thời gian tới, đặc biệt là phân khúc chung cư. 

VCBS phân tích, với các hộ gia đình 2 vợ chồng có thu nhập trung bình tại Hà Nội, trong kịch bản vay vốn 50%, chi phí lãi vay mua nhà sau giai đoạn ưu đãi đã là một khoản chi lớn, chưa bao gồm nghĩa vụ trả gốc. Đối với mục đích đầu tư, áp lực càng rõ rệt khi lãi suất chuyển sang thả nổi từ năm thứ hai, làm khó cân đối dòng tiền và hạn chế động lực đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng giá nhà ở đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, qua đó khiến giá có xu hướng chững lại. 

Trong khi đó, giá bán bất động sản tại Hà Nội, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư hiện đã tiệm cận vùng đỉnh và vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân có nhu cầu ở thực. 

“Trong giai đoạn tới, giá bất động sản tại Hà Nội được kỳ vọng duy trì xu hướng đi ngang”, VCBS nhận định. 

Tổ chức này chỉ ra rằng, lợi suất cho thuê chung cư có xu hướng giảm, phản ánh sự chênh lệch lớn giữa giá bán và sức mua thực. 

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà để ở vẫn duy trì ở mức ổn định, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất được dự báo chỉ tăng nhẹ và dòng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tiếp tục được duy trì ở mức phù hợp, qua đó tạo lực nâng đỡ cho giá bán.

“Chúng tôi nhận định rằng thị trường bất động sản vùng ven, đặc biệt là phân khúc nhà thấp tầng, sẽ là một trong những điểm sáng nổi bật trong giai đoạn tới, do các yếu tố quy hoạch chiến lược và hạ tầng mở rộng tạo cơ hội định cư kết hợp di chuyển thuận lợi hơn so với hiện tại”, VCBS nhận định. 

Nguồn: VCBS.

Đối với thị trường phía Nam, việc đẩy mạnh đầu tư và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông đang tạo ra sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền đầu tư bất động sản từ khu vực nội đô sang các khu vực ngoại thành và vùng ven. Trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế và mặt bằng giá đã neo ở mức cao, khả năng phát triển các dự án nhà ở mới tại nội đô trở nên khó khăn cả về chi phí lẫn hiệu quả đầu tư.
 
Ngược lại, sự cải thiện về kết nối hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và cầu liên vùng, đã làm thu hẹp khoảng cách không gian và thời gian di chuyển. Quá trình này đang từng bước định hình một bức tranh dân cư mới, với xu hướng giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm, hình thành các khu đô thị vệ tinh và tái cấu trúc phân bố dân cư theo hướng cân bằng và bền vững hơn. 

Có thể bạn quan tâm 

KBSV: 3 kịch bản của xung đột Trung Đông và tác động lên thị trường chứng khoán