Bất động sản: Điểm sáng trong biến động

Do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản đã trải qua một năm rất khó khăn. Nhưng với dịch bệnh dần được kiểm soát đi cùng một số loại vaccine bước đầu hiệu nghiệm ở mức cao, một số chuyên gia cho rằng thị trường sẽ dần đi vào quỹ đạo ổn định và phục hồi đáng kể từ đầu năm sau. Một bức tranh hoàn chỉnh của thị trường bất động sản trong năm qua và viễn cảnh cho những năm sắp tới đã được thể hiện qua kết quả của Lễ Vinh danh Bất động sản tiêu biểu Việt Nam 2020 của Tạp chí Nhịp Cầu Đầu Tư vừa diễn ra ngày 18.11.

TÍN HIỆU PHỤC HỒI LẠC QUAN
Trong 8 tháng đầu năm, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tạm ngừng hoạt động do tác động của đại dịch COVID-19, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đại dịch đã tác động rất tiêu cực đến tình hình kinh tế, xã hội của cả nước và làm trầm trọng thêm những khó khăn của thị trường bất động sản đã tích tụ từ năm 2018. Đặc biệt, thách thức lớn nhất hiện diện ở phân khúc bất động sản cho thuê (nhà phố, căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ... cho thuê), bất động sản du lịch (khách sạn, cơ sở lưu trú du lịch - condotel) và thị trường bất động sản thứ cấp, mua đi bán lại của các nhà đầu tư lướt sóng.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Công ty Colliers International, quan sát trên mảng bất động sản nhà ở quý III cho thấy lợi suất cho thuê có xu hướng giảm để đối phó với tình trạng ít nhu cầu do việc hạn chế đi lại, nhiều người nước ngoài vẫn không thể trở về. Doanh số bán hàng quốc tế tạm thời có xu hướng giảm do người mua không thể đến Việt Nam để hoàn tất giao dịch, trong khi hoạt động bán hàng địa phương ổn định hơn khi các “thợ săn” giao dịch hoạt động tích cực trên thị trường.

Bất động sản công nghiệp giữ vững được sự sôi động nhờ nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Điều đáng ngạc nhiên trong thời gian đại dịch, giá nhà sơ cấp vẫn neo cao, vì chi phí đầu tư cao và các chủ đầu tư nỗ lực tối đa để chịu đựng và giữ giá. Chỉ xuất hiện tình trạng sụt giảm mạnh giá cho thuê bất động sản (nhà phố, cơ sở thương mại, dịch vụ cho thuê), hoặc tình trạng sụt giảm giá bán nhà trên thị trường thứ cấp do nhà đầu tư không chịu đựng nổi áp lực trả lãi, trả nợ gốc, phải chấp nhận bán lỗ. “Tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19, có thể còn kéo dài, có liên quan đến tất cả các chủ thể trên thị trường bất động sản, làm giảm tỉ trọng đóng góp của lĩnh vực bất động sản vào tăng trưởng GDP hay làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.

Điều lạc quan hơn là càng về cuối năm, thị trường bất động sản ghi nhận có dấu hiệu phục hồi trên một số phân khúc, mặc dù vẫn còn rất khó khăn.

Theo Colliers International, thị trường bất động sản quý III/2020 đã khởi sắc đáng kể so với 2 quý đầu năm. Đơn cử như phân khúc căn hộ đang dần hồi phục nhờ sự thành hình của hệ thống hạ tầng như tàu cao tốc Metro, bến xe miền Đông, các tuyến cao tốc liên tỉnh... Nhiều dự án vẫn ghi nhận tỉ lệ lấp đầy lên tới 90%.

Ở TP.HCM, một số dự án với giá 2.000 USD/m2 đạt tỉ lệ hấp thụ lên tới 95% chỉ trong 2-3 tháng. Từ đó có thể thấy nhu cầu căn hộ vẫn duy trì ở mức cao và ổn định. Vì vậy, thị trường bất động sản cuối năm 2020 nóng dần với thông tin dự án của hàng loạt doanh nghiệp lớn như Vingroup, Novaland, Sunshine, Sungroup… với những siêu dự án tỉ đô được giới thiệu ra thị trường. Như Vingroup triển khai siêu dự án Hạ Long Xanh 10 tỉ USD tại phía Bắc. Sunshine Group cũng đang triển khai 3 siêu dự án 5 tỷ USD trải dài khắp Bắc, Trung, Nam; mỗi dự án có quy mô khoảng 300ha...

Hay bất động sản công nghiệp là thị trường duy nhất giữ vững được sự sôi động nhờ có nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Theo số liệu của Cục Đầu tư Nước ngoài, trong 9 tháng đầu năm 2020, tổng vốn đầu tư Việt Nam ra nước ngoài đăng ký mới và điều chỉnh đạt 432,12 triệu USD, tăng 0,1% so với cùng kỳ năm 2019.

“Giá chào thuê trung bình văn phòng cả hạng A và B vẫn giữ xu hướng tăng nhẹ, chứng minh nhu cầu thuê văn phòng chưa hạ nhiệt bất chấp đợt dịch thứ 2 bùng phát.

Dòng vốn FDI vẫn liên tục đổ vào Việt Nam trong thời gian qua là bằng chứng cho thấy nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang dịch chuyển và gia nhập thị trường Việt Nam và họ là khách hàng chính cho phân khúc hạng A”, bà Hân Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Môi giới Dịch vụ Văn phòng của Colliers International, nhận định.

Xu hướng này cũng thể hiện ưu thế của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp trong Chương trình bình chọn Bất động sản tiêu biểu Việt Nam 2020. Nhu cầu đất công nghiệp vẫn giữ đà tăng trong quý III do Việt Nam vẫn là điểm đến thuận lợi cho các nhà đầu tư, giúp lĩnh vực này có một năm tăng trưởng tốt. 

Trong danh sách Nhà phát triển bất động sản công nghiệp tiêu biểu 2020, BW Industrial xác lập vị trí nhà phát triển công nghiệp cho thuê lớn nhất tại Việt Nam, sở hữu 26 dự án với tổng giá trị đầu tư khoảng 1,4 tỉ USD tại 20 địa điểm chiến lược trên khắp Việt Nam.

Ông C.K Tong, Tổng Giám đốc BW Industrial, cho biết Việt Nam đang trở thành điểm đến hàng đầu của dòng vốn FDI nhờ vị trí chiến lược, nguồn lao động trẻ, dồi dào, các hiệp định thương mại tự do bắt đầu có hiệu lực cùng kinh tế vĩ mô vững chắc và linh hoạt. “Cuộc dịch chuyển này sẽ không chỉ có những nhà sản xuất hàng đầu thế giới, mà các công ty khởi nghiệp, các nhà sản xuất công nghệ cao và kỹ thuật số... cũng đang chạy đua để xây dựng và mở rộng sản xuất tại Việt Nam”, ông C.K Tong nói.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, nhận định, đầu tư quy mô lớn vào bất động sản công nghiệp Việt Nam không chỉ là xây dựng khu công nghiệp lớn mà còn là xây dựng các chuỗi hậu cần logistics khép kín, trong đó gồm chuỗi cung ứng, khu công nghiệp, hậu cần kho bãi... Ngoài ra, bài toán khác của bất động sản công nghiệp là tạo ra việc làm chất lượng cao.

CƠ HỘI PHÍA TRƯỚC
Tuy nhiên, tiềm năng dài hạn của bất động sản Việt Nam được nhìn nhận dựa trên nền tảng của một nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng ổn định. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), Việt Nam tiếp tục là quốc gia duy nhất trong khu vực Đông Nam Á được dự báo sẽ tăng trưởng dương năm nay (2,4%) và đến năm 2021, con số này sẽ đạt 6,5%. Quy mô kinh tế Việt Nam 2020 sẽ đứng thứ 4 khu vực Đông Nam Á, vượt Singapore và Malaysia.

Đại dịch COVID-19 đang và sẽ tiếp tục làm thay đổi căn bản nền kinh tế toàn cầu và thị trường bất động sản, thay đổi lớn cả về nhận thức và hành vi của xã hội. “Ví dụ, việc định hình lại nhu cầu nhà ở, tìm kiếm thông tin, giao kết hợp đồng và thanh toán của khách hàng, của nhà đầu tư thứ cấp buộc các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cũng phải thay đổi triệt để nhằm đáp ứng các yêu cầu rất mới này và chuyển hướng mạnh mẽ sang nền kinh tế số hóa, sử dụng trí tuệ nhân tạo (A.I), thực tế ảo, công nghệ Blockchain, làm việc và kết nối trực tuyến, thanh toán iBanking...”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Việt Nam đang sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phục hồi nhanh sau đai dịch. Theo ông David Jackson, đó là nhờ khâu kiểm soát tốt dịch bệnh, nhiều gói hỗ trợ doanh nghiệp, người lao động đã được Chính phủ kích hoạt, hay một mô hình mới mang tên “Du lịch cầu hàng không” đang trong quá trình thảo luận đưa vào thực tiễn. Đề án sẽ giúp một phần biên giới được mở trở lại, tạo điều kiện cho kinh tế hồi phục.

Ở mảng bán lẻ và tiêu dùng, quá trình phục hồi của ngành đang diễn ra khá nhanh nhờ sự gia tăng chi tiêu của người dân địa phương và khách du lịch. Trong đó, nổi lên xu hướng tăng trưởng về nhu cầu chăm sóc sức khỏe, y tế, vệ sinh cá nhân, sản phẩm tẩy rửa gia dụng. Thương mại điện tử tăng nhanh sẽ thay đổi nhu cầu của bất động sản bán lẻ.

Giai đoạn hậu đại dịch, hành vi của khách hàng cũng thay đổi đáng kể, hướng về các dòng sản phẩm nhà ở có môi trường an toàn, không gian sống xanh. Đi cùng với đó, trào lưu phát triển thành phố thông minh ngày càng sôi động, giúp định hình lại thị trường bất động sản với nhiều sản phẩm độc đáo, chất lượng tốt hơn cho người mua nhà.

Dịch bệnh là cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư.

Cơ hội còn thể hiện rõ nét trên thị trường bất động sản công nghiệp khi Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung. Bên cạnh đó, các hiệp định thương mại đến đúng thời điểm vàng, giúp cho Việt Nam trở thành điểm sáng của khu vực. Cụ thể như Hiệp định Thương mại tự do giữa Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) xóa bỏ 99,2% dòng thuế cho hàng hóa xuất khẩu Việt Nam vào thị trường này. Đồng thời, thúc đẩy sản lượng xuất khẩu của Việt Nam tăng 20% vào năm 2020, 42,7% vào năm 2025 và 44,37% vào năm 2030 so với khi chưa có Hiệp định. Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) xóa bỏ tới 98% thuế quan đối với các sản phẩm nông nghiệp và công nghiệp, giúp sản lượng hàng hóa xuất nhập khẩu dự đoán sẽ tăng trưởng lần lượt 5,3% và 4,2% vào năm 2030.

Hay mới đây, Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP) đã được ký kết giữa 15 thành viên khối ASEAN và các cường quốc kinh tế (Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc, Úc, New Zealand) hứa hẹn sẽ bổ sung dòng vốn mới về đầu tư và thương mại đổ vào Việt Nam. Đó là lý do vì sao bất động sản công nghiệp tăng nóng. Theo Colliers International, giá thuê các khu công nghiệp không chỉ ổn định mà còn tăng trong giai đoạn COVID-19.

Khả năng phục hồi nhanh của thị trường bất động sản còn phụ thuộc đáng kể vào chính sách đầu tư, cải thiện hạ tầng giao thông của Chính phủ, như triển khai sân bay quốc tế Long Thành, xây dựng các tuyến Metro tại Hà Nội và TP.HCM, hoàn chỉnh hệ thống cao tốc Bắc - Nam hay đề án phát triển thành phố phía Đông của TP.HCM... Để lại tất cả nỗi buồn phía sau, giới chuyên gia tin rằng một chu kỳ phát triển mới của thị trường sẽ xuất hiện trong vòng 1-2 năm tới. “Đây là thời điểm vàng để đầu tư vào Việt Nam nhờ sự phục hồi nhanh chóng sau đại dịch, tốc độ phát triển dẫn đầu ASEAN và chỉ số FDI tiếp tục tăng trưởng”, ông David Jackson kết luận.

Năm 2020 được xem là bài toán kiểm tra năng lực vượt khó của nhiều doanh nghiệp, trong đó những người yếu kém hơn về tài chính và năng lực tái cơ cấu, chậm thích ứng với diễn biến thị trường sẽ bị đào thải. Nhiều doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Đồng thời, hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển bất động sản tiếp theo trong vòng 1-2 năm tới. Điều này được thể hiện khi 10 hạng mục giải thưởng quan trọng của Bất động sản tiêu biểu Việt Nam 2020 có mặt những thương hiệu lớn thích ứng kịp thời với thị trường như Vinhomes, CapitaLand, Novaland, Sun Group, Phát Đạt, Đất Xanh Group, DKRA Vietnam, Khang Điền, Phú Long, Gotec Land...

Trong số các doanh nghiệp bất động sản, thực hiện tái cấu trúc thành công nhất có thể nhắc đến Tập đoàn Hưng Thịnh. Hưng Thịnh Land trở thành đơn vị hạt nhân trong hệ sinh thái bất động sản của Tập đoàn Hưng Thịnh, phụ trách phát triển toàn bộ hơn 100 dự án với quỹ đất hơn 4.500 ha tại TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh thành có tiềm năng kinh tế lớn như Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Lâm Đồng, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu...

Ngoài ra, Hưng Thịnh Land đang trong quá trình đàm phán với nhiều đối tác để gia tăng quỹ đất lên hơn 8.000 ha, bảo đảm quỹ đất cho sự tăng trưởng dài hạn và bền vững. “Để có đủ khả năng cùng lúc triển khai nhiều dự án, chúng tôi xây dựng một chiến lược xoay vòng vốn dựa trên những lợi thế có sẵn của mình, đồng thời Hưng Thịnh luôn được các ngân hàng sẵn sàng chào đón nếu cần vốn, kể cả trong giai đoạn tín dụng bị siết lại”, ông Lê Trọng Khương, Tổng Giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, cho biết.

Thị trường ghi nhận dấu hiệu phục hồi.

Hay như ở Công ty Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, một trong số ít doanh nghiệp ghi nhận kết quả tăng trưởng trên mức 20% trong năm 2020. Từng trải qua giai đoạn khó khăn 2008-2011, Ban lãnh đạo Công ty luôn duy trì tình hình tài chính lành mạnh trong thời gian qua khi chú trọng giảm tỉ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu và duy trì lượng tiền mặt dồi dào. Giá trị tồn kho tại dự án trọng điểm là Khu Dân cư Tân Tạo tính đến cuối năm là 2.428 tỉ đồng, tăng 644 tỉ đồng so với đầu năm. Ngoài ra, khoản tạm ứng đền bù 1.244 tỉ đồng, tăng thêm 569 tỉ đồng. “Từ những bước đi đó, chúng tôi thấy rằng Khang Điền rất chủ động trước diễn biến thị trường bất động sản trong 2-3 năm tới. Điều này ngoài tạo ra sự ổn định còn giúp Công ty đẩy nhanh tăng trưởng xét trong dài hạn”, báo cáo của Công ty Chứng khoán Bảo Việt nhận định.

“2021 vẫn là năm của sự chủ động và linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhận định.