Bất động sản: Cơ hội đầu tư nửa thập kỷ tới

“Sau 7 năm chờ đợi và xem xét, tôi cho rằng bây giờ là thời điểm thích hợp nhất để đầu tư vào bất động sản Việt Nam. Và một trong những lĩnh vực mà nhà đầu tư cần xem xét chính là đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng hướng biển”. Đây là nhận định của ông Nguyễn Nam Sơn, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư Vietnam Capital Patners tại Hội nghị Bất động sản: Cơ hội Đầu tư Nửa thập kỷ tới do NCĐT tổ chức vào ngày 12.5 vừa qua.

Cơ hội cho nghỉ dưỡng và nhà vừa túi tiền

“Trong khi Thái Lan đang có hơn 50.000 căn hộ nghỉ dưỡng ven biển thì thị trường này ở Việt Nam gần như chưa có. Và đây là cơ hội cho những nhà đầu tư trong 5-10 năm tới”, ông Sơn nói.

Ông Nguyễn Nam Sơn, Giám đốc Điều hành Vietnam Capital Partners

Theo ông, đi kèm với tăng trưởng GDP bình quân đầu người trong 5 năm tới là sự phát triển của ngành du lịch nội địa. Và các căn hộ nghỉ dưỡng hướng biển sẽ là lĩnh vực tăng trưởng mới cho bất động sản Việt Nam.

Phân tích của ông Sơn cho thấy với những người có tiền, sau khi sở hữu căn nhà thứ nhất để ở, họ mua căn thứ hai để cho thuê lại và căn thứ ba, họ sẽ nghĩ đến căn nhà để nghỉ dưỡng. Do đó, dự báo đến năm 2020 khi GDP của Việt Nam bằng Philippines, Malaysia và Singapore năm 2014, tức khoảng 285 tỉ USD thì nhu cầu nghỉ dưỡng của người tiêu dùng Việt Nam cũng sẽ tương đương với các quốc gia hiện tại.

Thông thường, nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nghĩ đến đối tượng khách hàng là người nước ngoài, nhưng ông Sơn cho rằng, du lịch nội địa sẽ tăng trưởng mạnh trong 5 năm tới và đó là đối tượng khách hàng chính của các nhà phát triển dự án căn hộ nghỉ dưỡng. Theo ước tính của ông, mức chi tiêu hằng ngày của khách nội sẽ đạt mức 80 USD vào năm 2020, bằng mức của khách ngoại vào năm 2007. Tương tự, khách nội cũng sẽ chuyển từ khách sạn 2-3 sao sang loại 4 sao trở lên, khách sạn đạt chuẩn quốc tế.

Vậy đâu là nơi có thể đầu tư tốt nhất khi hàng loạt khu vực của Việt Nam  đang là điểm nóng về thu hút đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng? Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Phan Thiết hay Vũng Tàu?

“Cả lượng xe hơi và tổng chiều dài đường cao tốc đều sẽ tăng mạnh tại Việt Nam. Văn hóa xe hơi sẽ hình thành thói quen lái xe ra khỏi TP.HCM để nghỉ dưỡng cuối tuần. Do đó, các khu vực nằm gần TP.HCM trong vòng 3 giờ lái xe sẽ tăng trưởng đáng kể”, ông Sơn nhận định.

So sánh với các quốc gia trong khu vực cho thấy, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng tùy thuộc nhiều vào khoảng cách với các đô thị lớn. Những khu vực càng gần khu đô thị lớn cách 2-3 giờ lái xe thì càng tập trung nhiều dự án nghỉ dưỡng so với những khu vực phải di chuyển bằng máy bay. Dẫn chứng từ Thái lan cho thấy, trong giai đoạn 2006 -2014, lượng căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng ở Pataya và Huahin là 48.000 sản phẩm, trong khi ở Phuket và đảo Koh Samui là 6.000. Số căn hộ được người Thái Lan mua ở khu vực Pataya và Huahin cũng chiếm đến 70%.

Trong khi ông Nguyễn Nam Sơn cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn trong 5 năm tới thì đứng ở góc độ là một chuyên gia kinh tế cao cấp, ông Võ Trí Thành cho rằng lĩnh vực nhà ở rất tiềm năng ở Việt Nam. Tiềm năng này không chỉ là trong nửa thập kỷ tới mà xét cả trong dài hạn. “Việt Nam đang có dân số vàng, hơn 33% sống ở đô thị và tầng lớp trung lưu không ngừng tăng lên”, ông Thành nói.

Ông Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế cao cấp

Theo dự báo của công ty nghiên cứu thị trường Business Monitor International (BMI), dân số Việt Nam sẽ đạt 93 triệu người vào năm nay, trong đó nhóm tuổi từ 20 đến 39 chiếm 35%. Đây cũng là nhóm tuổi có nhu cầu nhà ở lớn nhất. BMI tính toán, nếu mỗi người cần diện tích trung bình 15 m², tổng diện tích nhà phải ở mức 495 triệu m². Trong khi đó, năm 2013 tổng diện tích nhà ở của Việt Nam mới chỉ đạt 79 triệu m².

Tại TP.HCM, tính toán của ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc điều hành quỹ Jen Capital, cho thấy nhu cầu nhà ở cần từ 70.000-80.000 căn hộ mỗi năm, nhưng mới chỉ có trên 45.000 căn hộ được hoàn thành. Trong đó, tỉ lệ căn hộ vừa túi tiền mới chiếm khoảng 27%, còn lại là trung và cao cấp. Đây lại là phân khúc phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam.

“Có thể nói cơ hội trên phân khúc căn hộ vừa túi tiền còn rất tiềm năng. Đây cũng sẽ là phân khúc mang lại sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp”, ông Trân đúc kết.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư Jen Capital

Thực tế cho thấy bất chấp sự đóng băng của thị trường trong mấy năm qua, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn được tiêu thụ tốt trên thị trường. Điển hình là dòng căn hộ Ehome của Công ty Đầu tư Nam Long hay dòng sản phẩm 8X của Hưng Thịnh. Chỉ trong năm 2014, Hưng Thịnh đã bán được hơn 2.000 căn hộ thuộc dòng 8X. Tương tự, trong giai đoạn 2011-2014 dòng sản phẩm Ehome của Nam Long cũng đã tiêu thụ được gần 3.000 căn.

Phân tích của công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cũng cho thấy, kể từ năm 2010 xu hướng phát triển nhà ở tại Việt Nam đã có sự thay đổi đáng kể, khi thị trường chuyển mạnh qua phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Diện tích căn hộ trung bình cũng giảm từ 65-300 m² trước năm 2010 xuống còn 48-150 m² sau năm 2010.

Chu kỳ mới

“Những gì đang diễn ra cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đã xác lập đáy và đang bước vào một chu kỳ mới,” ông Sơn, Vietnam Capital Partners, nói về lý do sau 7 năm mới quay trở lại lĩnh vực bất động sản Việt Nam.

Đứng ở góc độ là một chuyên gia nghiên cứu và tư vấn, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận xét: “Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường đã bắt đầu chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của các dự án, không những lớn hơn về quy mô, tầm vóc mà còn định vị phân khúc cao hơn và quy hoạch phức tạp hơn”.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam

Trong ba loại hình bất động sản là thị trường nhà ở, văn phòng và khách sạn được trình bày bởi ông Townsend tại Hội nghị Bất động sản vừa qua, tất cả đều đang có những dấu hiệu tích cực. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, trong quý I/2015, tại thị trường TP. HCM có hơn 5.150 căn hộ được cung ứng ra thị trường; lượng giao dịch thành công đạt tới 6.484 căn, tăng 138% so với cùng kỳ năm trước. Tại thị trường Hà Nội, lượng chào bán cũng như tỉ lệ hấp thụ cũng gần gấp đôi so với cùng kỳ.

Đối với văn phòng cho thuê, thị trường cũng có những tiến triển tốt: diện tích thực thuê khá khả quan và tỉ lệ trống giảm ở văn phòng hạng A và B. Tại TP.HCM, tỉ lệ trống của văn phòng hạng A và B quý I/2015 đều giảm tương ứng 1,9 điểm phần trăm và 3,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Tương tự, mặc dù chịu tác động rất lớn từ sự sụt giảm khách du lịch quốc tế, nhưng theo CBRE Việt Nam, ngành khách sạn vẫn khá ổn định. Tỉ lệ lấp đầy của các khách sạn từ 3 đến 5 sao ở TP.HCM vẫn ở mức cao, không thấp hơn 80% và thậm chí giữ mức 90% hay 100% trong nhiều ngày.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản cũng được thể hiện trong chiến lược đầu tư của các doanh nghiệp FDI. Trong quý I/2015, bất động sản được xếp ở vị trí thứ hai trong tổng vốn FDI vào Việt Nam, khoảng 200 triệu USD. Ở trong nước hàng loạt  các doanh nghiệp bất động sản cũng liên tục công bố tăng vốn để đầu tư vào các dự án bất động sản.

Nhận xét về sự phục hồi này, ông Võ Trí Thành, Phó Viện trưởng viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, cho rằng bên cạnh nỗ lực của các doanh nghiệp, sự hồi sinh của thị trường bất động sản còn có lực đẩy rất lớn từ nhiều yếu tố. Đó là sự phục hồi của nền kinh tế, kết cấu hạ tầng giao thông tại và quanh các đô thị lớn phát triển, nhu cầu bất động sản và tín dụng dành cho bất động sản tăng lên, kinh tế vĩ mô ổn định hơn...

Triển lãm Bất động sản 2015 của Nhịp cầu Đầu tư vào ngày 12/5 đã thu hút sự quan tâm của rất nhiều khách tham quan - Ảnh: Trường Nikon

Bài học “bong bóng”

Thị trường bất động sản nay đã khác nhiều so với 7 năm về trước, khi người tiêu dùng, nhà đầu tư đã trở nên khôn ngoan hơn, các chủ đầu tư cũng đã chuyên nghiệp hơn, khung khổ pháp lý cũng rõ ràng hơn. Thế nhưng, ông Võ Trí Thành cho rằng vẫn có không ít mối lo ngại.

Chẳng hạn, tăng trưởng công nghiệp - xây dựng đã chậm lại trong thời gian qua khi tỉ lệ đô thị hóa chưa tới 40%. Điều đó đã đặt ra nghi vấn về một ngành bất động sản - xây dựng “chưa giàu đã già”, theo ông Thành. Chưa hết, khi đặt thị trường này vào mối tương quan với kinh tế vĩ mô, thị trường tài chính mới thấy những thách thức rất lớn cho bất động sản từ rủi ro bất ổn kinh tế vĩ mô, vấn đề nợ công, xử lý nợ xấu và tái cấu trúc ngân hàng… “Liệu thị trường cao hứng có phần quá đà hay không?” ông Thành nghi ngại.

Sự quá đà mà ông Thành nói đến chính là sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp từ cuối năm 2014, đầu năm 2015. Cùng với đó là sự xuất hiện của nhóm đầu cơ trong giao dịch (dù có tác động tích cực đến thị trường) và một số chiêu đẩy giá của các doanh nghiệp, nhà đầu tư trên thị trường. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, năm 2015 thị trường TP.HCM dự kiến sẽ đón khoảng 22.000 căn hộ. Nếu tính đến giai đoạn năm 2017, sẽ có khoảng 65.000 căn hộ được tung ra thị trường.

“Còn quá sớm để kết luận về nguồn cung dồi dào hơn mức bình thường trong phân khúc cao cấp. Điều khiến tôi quan tâm hơn là giá bán và liệu mức giá này có phù hợp với khả năng chi trả của đa số người mua hay không. Tôi cũng không nghi ngờ gì về khả năng hấp thụ 65.000 căn hay 100.000 căn trong 5 năm tới, nếu mức giá này được duy trì”, ông Townsend, CBRE Việt Nam, nhận định.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khi chia sẻ với NCĐT bên lề hội nghị, cho rằng: “Nỗi lo thị trường bất động sản sẽ xuất hiện bóng bóng là chưa đủ cơ sở”. Bởi lẽ, theo ông, thị trường bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu tập trung vào nhu cầu thực tế. Nghĩa là với các dự án bất động sản có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, dự án được xây dựng bài bản thì cơ hội đầu tư hay cả đầu cơ đều khá an toàn.

Dẫu nguy cơ hình thành bong bóng là rất thấp, điều đó cũng không có nghĩa là nhà đầu tư không cần phải cẩn trọng. Nói như ông Võ Trí Thành, thị trường bất động sản giống như một cô gái đẹp, khiến nhiều nhà đầu tư cũng như các chàng trai trẻ đều muốn theo đuổi, nhưng rủi ro cũng rất cao.

“Hai bài học từ trước đến nay mà các chàng trai trẻ và các nhà đầu tư không bao giờ học thuộc là mỹ nhân kế và bong bóng bất động sản. Chính vì vậy, cẩn trọng và giám sát, hạn chế rủi ro không bao giờ là thừa, dù đối với chàng trai trẻ, nhà đầu tư hay nhà hoạch định chính sách,” ông Thành đúc kết.

Nguyễn Hùng