Bất động sản công nghiệp "bừng sáng" giữa thời khó

“Trong làn sóng các doanh nghiệp sản xuất chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam, một kinh nghiệm mới mà nhiều lãnh đạo công ty đã rút ra là: Việc thuê đất dài hạn rồi tự xây kho – xưởng chứa rủi ro rất lớn, bởi việc bán lại loại hình bất động sản này để chuyển sang quốc gia khác là khá phức tạp, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi muốn dịch chuyển dòng vốn và tái đầu tư. Từ thực tế đó, nhu cầu thuê nhà xưởng với các thiết kế theo yêu cầu trở thành nhu cầu mạnh mẽ tại Việt Nam hiện nay và sắp tới.”, đó là chia sẻ của bà Tú Lương, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Công ty BW Industrial tại Tọa đàm Đô Thị Phục Sinh - Lễ vinh danh bình chọn Bất động sản tiêu biểu Việt Nam 2022 do Tạp chí Nhịp Cầu Đầu Tư tổ chức.

Theo bà Tú Lương, những năm qua dòng vốn FDI dịch chuyển lên phía Bắc vì gần Trung Quốc và kết nối hạ tầng tốt hơn trong phía Nam. Nhưng quỹ đất có giới hạn, nên giờ FDI bắt đầu đi vào các tỉnh miền Trung như Nghệ An, Thanh Hóa. Các tỉnh miền Trung quỹ đất nhiều, chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp hấp dẫn, dân số đông nên tuyển dụng nhân sự tốt hơn Bắc và Nam.

“Còn tại những nơi giá bất động sản công nghiệp đã ở mức cao như TP.HCM, việc xuất hiện những kho xưởng cao tầng với thang nâng hàng, ram dốc đạt chuẩn quốc là tất yếu. Ở Nhật Bản, Hàn Quốc, các tòa kho xưởng cao 7, 8 tầng rất phổ biến. Việt Nam mới chỉ có kho xưởng cao 2-3 tầng, tuy nhiên theo xu hướng chung, cơ sở công nghiệp & logistics cao tầng được xem là giải pháp cho tình trạng khan hiếm quỹ đất.”, bà Tú Lương nhận định. 

Theo chia sẻ từ chuyên gia đến từ Công ty BW Industrial, chỉ trong vài năm, nhu cầu thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã tăng mạnh về quy mô, từ vài ngàn m2 sàn tăng lên đến 10.000m2 sàn và còn hơn thế nữa. Ngoài ra, khách thuê hiện chú trọng nhiều hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất, bên cạnh vị trí và giá cả. Sự tăng trưởng mạnh mẽ trong nguồn cung sẽ đáp ứng cho nhu cầu theo sau sự gia nhập của các nhà sản xuất nước ngoài nổi bật, điển hình như LEGO tại VSIP 3, tỉnh Bình Dương…

Báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp quý III/2022 của Công ty Tư vấn Cushman & Wakefield cũng cho rằng một trong những điều kiện tiên quyết để Việt Nam thu hút nguồn vốn đầu tư lên tới hàng chục tỉ USD từ những doanh nghiệp hàng đầu quốc tế chính là sắp xếp, xây sẵn hạ tầng nhà xưởng. Theo thống kê trong quý III/2022, nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đạt tổng cung 9 triệu m2 sàn, trong đó nhà kho có thêm 30% nguồn cung mới,

Giá thuê kho xưởng xây sẵn tăng lần lượt 1 – 9% so với cùng kỳ. Ảnh: KTG Industrial

Theo báo cáo này, các nhà đầu tư trong nước đã và đang bắt đầu tham gia phát triển nhà xưởng hiện đại có mức giá thuê trung bình cao nhất khu vực. Cụ thể, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn hiện nay đạt 4,3 triệu m2 sàn, giá thuê 4,6 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đã đạt 92% do nhu cầu thuê lớn.

Trong khi đó, nhà kho xây sẵn bùng nổ mạnh hơn, vọt lên mốc hơn 4,7 triệu m2 sàn, tăng trưởng nguồn cung 30% theo năm, tỷ lệ lấp đầy nhà kho vẫn ở mức ổn định, đạt 76%. Giá thuê nhà kho xây sẵn hiện nay đạt 4,4 USD/m2/tháng, tăng 9% so với cùng kỳ và là mức tăng giá cao nhất trong vòng 12 tháng qua. Đối với khu vực phía Bắc, Bắc Ninh, Hải Phòng là 2 địa phương đứng đầu về  nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và về giá thuê trung bình trong cả khu vực.

Còn tại khu vực phía Nam, Bình Dương và Đồng Nai đang dẫn đầu về nhà xưởng, nhà kho xây sẵn phía Nam, với tổng nguồn cung khoảng 9 triệu m2 sàn được đưa vào khai thác cho thuê, đạt công suất cao. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn phía Nam đạt trên 90% trong khi nhà kho xây sẵn có công suất thuê đạt trên 75%. Khác với giá thuê đất công nghiệp cho thuê tính theo cả chu kỳ hàng chục năm, giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đạt mức trung bình 4–4,5USD/m2/tháng, chỉ xếp sau TP.HCM.

Với nhu cầu thuê tăng cao, các hợp đồng thuê đang được ký dài hơn (từ 3 năm trở lên). Tuy nhiên, Cushman & Wakefield dự báo, các bất ổn kinh tế vĩ mô toàn cầu có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp nhà xưởng, kho xây sẵn cũng không ngừng cập nhật nhiều loại hình sản phẩm với phiên bản mới tại thị trường Việt Nam như kho xưởng hỗn hợp công năng kép, nhà xưởng cao tầng và kho kiểm soát nhiệt độ chuyên biệt (kho lạnh). Theo Cushman & Wakefiel, tính đến đầu tháng 10/2022, các dự án kho lạnh mới chủ yếu tập trung ở các tỉnh xung quanh TP.HCM và vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Kho lạnh là một lĩnh vực đầu tư tiềm năng tiếp theo khi các dự án kho lạnh sâu đang được đầu tư vào tự động hóa.

Giá thuê kho lạnh trong quý III/2022 đạt mức 0,88 USD/pallet/ngày. Tổng nguồn cung kho lạnh hiện nay là 820.000 pallet, trong đó miền Nam có nguồn cung kho lạnh lớn nhất lên đến hơn 500.000 pallet, Đồng bằng Sông Cửu Long chủ động hơn 100.000 pallet còn lại là miền Bắc, miền Trung chưa ghi nhận nguồn cung kho lạnh quy mô lớn nào.

Cũng theo dữ liệu của Cushman & Wakefiel, tỉ lệ trống của kho lạnh hiện nay chỉ còn vài phần trăm diện tích lẻ trên tổng nguồn cung. Diễn biến này cho thấy thị trường đầy tiềm năng khi nhu cầu thuê lớn và nguồn cung chưa theo kịp. Thị trường nhà xưởng và kho xây sẵn cũng kỳ vọng sẽ có thêm 4 triệu m2 nguồn cung trong ba năm tới.

Có thể bạn quan tâm:

Nhiều “lực cản” để giải quyết bài toán nhà ở