Bất động sản dịch chuyển khỏi trung tâm

Con số 52% là tỉ lệ giảm của nguồn cung căn hộ nửa năm nay tại TP.HCM so với cùng kỳ năm trước. Theo Savills Việt Nam, đại dịch đầu năm đã gây ra nhiều thách thức mới cho cả chủ đầu tư lẫn khách mua. Phần lớn chủ đầu tư vẫn còn thận trọng do tâm lý không chắc chắn về thị trường. Lượng giao dịch nửa đầu năm chỉ đạt hơn 6.800 căn, giảm 55% theo năm và là mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước thời điểm nhiều khó khăn, nhưng từ đó một xu thế mới cũng bắt đầu khởi phát đi cùng động thái siết chặt lại trật tự xây dựng của chính quyền TP.HCM.

HẠ NHIỆT CHO TRUNG TÂM 
Dự báo từ nay đến năm 2030, TP.HCM cần khoảng 150 triệu m2 sàn nhà ở, tương đương 830.000 căn nhà, đồng nghĩa với việc Thành phố cần phải có 946 ha để xây dựng chung cư và 850 ha để xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Giao thông quá tải, hạ tầng không theo kịp các công trình xây dựng, ngập lụt và vấn nạn ô nhiễm môi trường ngày càng nghiêm trọng khiến cho các quận trung tâm đang chịu áp lực quá lớn. Trong đề án “Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021-2030” được Sở Xây dựng trình Ủy ban Nhân dân TP.HCM thông qua, từ đây đến năm 2025, các quận trung tâm sẽ hạn chế phát triển dự án nhà ở cao tầng nếu chưa được đầu tư hệ thống hạ tầng tương ứng.

Thay vào đó, Thành phố sẽ khuyến khích đầu tư các dự án mới dọc theo những trục giao thông công cộng lớn (như Metro), các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng.

Thành phố ưu tiên phát triển nhà theo dự án tại các thị trấn, khu dân cư nông thôn đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ với những tuyến giao thông chính.

Bên cạnh đó, Thành phố khuyến khích các chủ đầu tư phát triển đa dạng sản phẩm hơn như khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh, khu sinh thái nghỉ dưỡng. 
Trong những năm gần đây, chủ trương đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng tại TP.HCM luôn được triển khai mạnh mẽ. Các tuyến cao tốc, Metro... liên tục được nâng cấp mở rộng, hoàn thiện nhằm kết nối liên thông giữa các quận, huyện và vùng vệ tinh. Trong đó, đặc biệt là phía Đông Sài Gòn đang được đầu tư mạnh. Theo Sở Giao thông Vận tải TP.HCM, trong giai đoạn từ năm 2010 đến nay, phía Đông chiếm tới 70% nguồn vốn đầu tư trong tổng số 350.000 tỉ đồng mà TP.HCM dành cho việc phát triển hệ thống giao thông.

Quận 2, TP.HCM. Ảnh: Quý Hòa

Theo quy hoạch, TP.HCM có 8 tuyến Metro với tổng chiều dài khoảng 220 km. Trong đó, Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đang bước vào công đoạn cuối cùng để đưa vào vận hành vào năm 2021; Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) chuẩn bị hoàn tất công đoạn giải phóng mặt bằng; tuyến Metro 3A (Bến Thành - Tân Kiên) có tổng mức đầu tư 68.000 tỉ đồng vừa được đệ trình lên Thủ tướng xem xét chấp thuận đầu tư.
Để ưu tiên phát triển các dự án ven các tuyến Metro, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành lập Tổ công tác xác định các quỹ đất xung quanh những nhà ga dọc tuyến Metro trong phạm vi bán kính từ 500-800 m. Trên cơ sở đó, đề xuất giải pháp quy hoạch, chức năng sử dụng đất, hay điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch phân khu các khu vực liên quan.

Có thể thấy động thái siết chặt hơn trong vòng 5 năm tới của chính quyền sẽ giúp khu vực trung tâm bớt căng thẳng và từ đó tập trung nguồn lực để xử lý hàng loạt vấn đề chưa giải quyết được trong nhiều năm qua. Thực tế, thời gian qua, khu trung tâm chứng kiến một số lượng lớn các cao ốc bề thế mọc lên nhưng có phần ồ ạt và thiếu đồng bộ.

Các chủ đầu tư thường trấn an người mua thông qua quảng bá công trình có thiết kế diện tích để xe rộng rãi. Tuy nhiên, khi một lượng lớn con người trong khu dân cư đồng loạt lưu thông ra bên ngoài, thì các tuyến giao thông hiện hữu vốn không được nâng cấp mở rộng tương xứng sẽ chịu sức ép nặng nề nhất.

Siết chặt khâu thẩm định và cấp phép của chính quyền TP.HCM có thể là liều thuốc mạnh giúp lập lại trật tự xây dựng cho khu trung tâm. Nhưng ngược lại, nó cũng hạn chế bớt sức nóng, sự hấp dẫn của khu vực này khi dòng tiền nhiều khả năng sẽ tháo chạy để tìm về các vùng đất tiềm năng mới.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị TP.HCM, các nhà đầu tư lớn không tìm thấy các quỹ đất sạch cỡ vài chục ha nào nữa. Ở các nước trên thế giới cũng thế.

“Đơn cử như các đô thị vệ tinh, tôi nghĩ khả năng thành công cao. Trong 5 năm gần đây, sự phát triển của Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đã trở thành một cực đối trọng của TP.HCM chứ không phải là vệ tinh phụ thuộc hạt nhân TP.HCM nữa. Ngoài yếu tố đất đai, con người, các tỉnh này còn có yếu tố kỹ thuật phù hợp. Chẳng hạn, Đồng Nai có sân bay Long Thành, cao tốc Long Thành, cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch và đủ sức thu hút người về đây”, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa cho biết.

Cơ sở hạ tầng được nâng cấp sẽ là động lực thu hút vốn đầu tư vào các đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An để phát triển các dự án quy mô lớn với đa dạng sản phẩm ở mức giá cạnh tranh hơn. “Bất động sản tại các tỉnh lân cận như Long An hoặc Đồng Nai ngày càng thu hút sự quan tâm nhờ giá trị gia tăng khi hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng sẽ hoàn thành trong 3 năm tới”, bà Đỗ Thị Nguyệt Anh, quản lý bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, nhận định.

SỨC HÚT CỦA VÙNG ĐẤT MỚI

Tại khu vực trung tâm, một trong những dự án căn hộ hạng sang hiếm hoi đang được triển khai xây dựng tại quận 1, TP.HCM hiện nay là The Grand Manhattan của Novaland. Theo thống kê của CBRE, giá căn hộ hạng sang tại trung tâm đã tăng tới 17% trong năm 2019 so với năm 2018, cán mốc trung bình trên 6.000 USD/m2. Cũng theo đơn vị này, không có dự án căn hộ hạng sang nào được mở bán trong quý I/2020, trong khi giá tiếp tục tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức trung bình 6.322 USD/m2.

Dự án Vinhomes Grand Park, quận 9.

Xu hướng này thúc đẩy làn sóng tìm về các vùng đất mới ngày càng rõ ràng hơn. Có thể thấy các dự án tại khu vực trung tâm không còn nhiều do quỹ đất hạn hẹp, trong khi những dự án hạ tầng kết nối vùng vệ tinh với TP.HCM ngày càng phát triển. Vì thế, thị trường đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển ra những khu vực lân cận như vùng ngoại ô và các tỉnh liền kề - nơi có quỹ đất lớn để phát triển môi trường sống xanh và hướng đến phân khúc khách mua ở thực. Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cũng cho thấy, khu vực ngoài trung tâm đang được khách thuê nhắm đến ngày một nhiều, hứa hẹn tạo nên một làn sóng dịch chuyển mới.

Đơn cử như Vingroup phát triển Khu Đô thị Vinhomes Grand Park (quận 9) và chuẩn bị triển khai tiếp siêu dự án Cần Giờ (2.870 ha). Novaland chọn cửa ngõ Biên Hòa để phát triển Khu Đô thị sinh thái Aqua City có quy mô lên tới 1.000 ha. Ở khu Nam, Tập đoàn GS (Hàn Quốc) đang rót hàng ngàn tỉ đồng vào siêu dự án Zeitgeist Nhà Bè (350 ha).
Lựa chọn Long Thành là trọng điểm đầu tư trong năm nay, Đất Xanh mới đây đã giới thiệu dự án Gem Sky World. Liền kề đó, Tập đoàn giải trí Suối Tiên rót 50.000 tỉ đồng để phát triển thành phố du lịch Sơn Tiên, mang đến một sự tiện nghi cần thiết để thu hút cư dân về đây sinh sống.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định: “Hiện các chủ đầu tư đã có kế hoạch phát triển các khu đô thị lớn tại khu vực liền kề TP.HCM và các tỉnh lân cận. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu không gian sống sạch cho người mua để ở, các dự án này còn giúp các nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn trong lúc nguồn cung tại TP.HCM khan hiếm”.
Hàng tỉ USD của các thương hiệu lớn rót vào khu vực ngoại ô và khu đô thị vệ tinh đang khiến thị trường nơi này nóng hơn bao giờ hết. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng dịch chuyển theo hướng ly tâm là xu hướng đã bắt đầu khá lâu và nay càng mạnh hơn do giao thông hạ tầng kết nối tốt hơn, dẫn lối về nơi đất lành chim đậu. “TP.HCM cần có lực gia tốc mới đẩy thị trường vượt ngưỡng hiện nay. Thành phố phía Đông là một lực đẩy mới như vậy”, ông Châu nhận định.

Giới thiệu Khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City.

Việc thành lập một mô hình đô thị trong đô thị xuất phát từ quy mô dân số của Thành phố cứ sau 5 năm lại tăng thêm 1 triệu dân, gây áp lực lớn về công ăn việc làm. Nếu không có cơ chế đặc thù để tháo gỡ, nền kinh tế của TP.HCM sẽ không chịu nổi sức ép cơ chế.

Bằng việc cho ra đời Thành phố phía Đông, dựa trên những nền tảng trụ cột có sẵn, TP.HCM hy vọng sẽ tạo ra một vùng hạt nhân sản sinh ra các giá trị mới thúc đẩy cả Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Khu đô thị sáng tạo phía Đông dự kiến sẽ đóng góp đến 30% GRDP của TP.HCM. Điều này đồng nghĩa là thành phố mới sẽ đóng góp kinh tế gấp 3 lần so với mức bình quân của toàn Thành phố và là động lực phát triển của TP.HCM trong 5-10 năm tới.

Theo kiến trúc sư Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý Quy hoạch chung, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, một khi liên kết vùng, hạ tầng vùng, hạ tầng vành đai, các tuyến Metro hay vận tải công cộng hướng tâm tốt thì các vùng ngoại vi, các khu công nghiệp sẽ có điều kiện kết nối hướng tâm tốt hơn.

Trước đây, nhu cầu phố thị như mua sắm, vui chơi khiến người ta phải ở trung tâm thì nay đã dễ dàng được đáp ứng nhờ công nghệ mới, chẳng hạn trang mua bán và đội ngũ shipper nhanh gọn. Thậm chí, nhiều người chắc hẳn sẽ rất ngỡ ngàng khi nhìn thấy hệ thống tiện ích hiện đại đang dần mọc lên ở các khu vực chỉ cách trung tâm trên dưới 15-20 km.

Đơn cử như khu Đông có khu công nghiệp cao (nơi quy tụ những tên tuổi nổi tiếng như Samsung, Intel, Nidec, FPT, Thế Giới Di Động, Vietjet Air, Đại học Fulbright), Bệnh viện Ung Bướu, Bến xe Miền Đông, Làng đại học Thủ Đức hay sắp tới đây là khách sạn 4 sao Novotel. Còn khu Tây Sài Gòn cũng sẽ có Làng đại học khu B, cụm y tế Tân Kiên hay chuỗi trung tâm thương mại Aeon, Big C.

Bên cạnh đó, năng lực kết nối giao thông từ ngoại vi đến quận 1 ngày càng tốt hơn, giúp cho người mua mạnh dạn xuống tiền hơn. “Khi cả 8 tuyến Metro đi vào hoạt động, khi tuyến đường sắt chuyên dụng vận tải hàng hóa, thì tình trạng ùn tắc vào cửa ngõ TP.HCM sẽ được cải thiện đáng kể. Và khi TP.HCM quyết định thành lập thành phố phía Đông, khi các huyện có khả năng lên quận, Thành phố có thêm lực hút từ khu vực này”, ông Lê Hoàng Châu, thuộc HoREA, nhận định.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang tiến đến một ngã rẽ mới. Xu thế dòng tiền ly tâm không chỉ mở ra cơ hội cho vùng ngoại vi rút ngắn cách biệt với khu trung tâm, diện mạo của toàn Thành phố phát triển cân bằng hơn mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho hàng ngàn gia đình trẻ sở hữu một chốn an cư an lành, chất lượng với chi phí hợp lý.
Xét về dài hạn, triển vọng của bất động sản vẫn khá sáng sủa nhờ tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh. Theo Savills Việt Nam, dù tác động của đại dịch COVID-19 dự kiến sẽ kéo dài trong một khoảng thời gian, các nhà phát triển bất động sản vẫn đang chuẩn bị những dự án mới để đáp ứng nhu cầu trong và ngoài nước khi thị trường phục hồi. Một số luật được đề xuất nới lỏng cho người nước ngoài có thể là một động lực thúc đẩy nguồn cung kịp thời với kỳ vọng Việt Nam vẫn sẽ là một trong những thị trường có mức lợi tức cho thuê cao và giá bất động sản thấp nhất trong khu vực.