Bùng nổ đại đô thị ngoại thành

Hệ thống cao tốc thúc đẩy việc dịch chuyển nơi cư trú từ các khu đô thị lõi ra ngoại ô. Ở đó, dòng sản phẩm đại đô thị có quy mô hàng trăm ha đang được khá nhiều chủ đầu tư nhắm đến để tối ưu hóa quy mô lợi nhuận. Đơn cử như ở khu Đông, Novaland, Nam Long gần đây triển khai các đại đô thị tích hợp tại Đồng Nai, CFLD triển khai đại đô thị ở Nhơn Trạch. Vùng Bình Dương đang có một số chủ đầu tư lên kế hoạch đầu tư các dự án lớn ở phía Bắc của tỉnh. Ở TP.HCM, Vinhomes triển khai đại đô thị tại quận 9 hay ở khu Nam, Tập đoàn GS của Hàn Quốc đang là chủ đầu tư của dự án siêu dự án ZeitGeist ở Nhà Bè. 

Trong tương lai gần, Cần Giờ có thể là trọng điểm cho mô hình đại đô thị bùng nổ. Tại Hội thảo "TP.HCM - Tầm nhìn kinh tế biển kết nối chuỗi đô thị quốc tế" cuối tháng 3 vừa qua, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân TP.HCM Võ Văn Hoan cho biết huyện Cần Giờ được định hướng sẽ lên thành phố và chỉ cần tập trung phát triển 2 đầu Bắc - Nam là có thể đạt được chuẩn đô thị du lịch sinh thái mà không phải lên quận.

Hệ thống cao tốc giúp thúc đẩy xu hướng dịch chuyển từ đô thị ra ngoại ô. Ảnh: TL

Theo hãng JLL Việt Nam, khái niệm "Đô thị trong đô thị" hay “Bất động sản tích hợp” thường được dùng cho những dự án quy mô lớn, tương đương một thành phố nhỏ, nơi tích hợp nhiều chức năng trong một dự án như nhà ở, thương mại, giáo dục, giải trí và nhiều tiện ích khác. Năm 2021 thị trường sẽ có nhiều thay đổi mạnh mẽ so với năm 2020, trong đó dẫn đầu là xu hướng hình thành các đô thị trong đại đô thị.

Đối với các chủ đầu tư, việc phát triển các dự án đại đô thị nằm trên lộ trình thường phải trải qua để khẳng định vị thế ngày một lớn. Con đường đó thường khởi đầu với dự án căn hộ có tính thanh khoản cao, sau đó bước lên phân khúc khắt khe hơn là các dự án nhà ở thấp tầng, biệt thự cao cấp. Nấc thang cuối cùng của lộ trình này là trở thành một nhà phát triển khu đô thị tích hợp với các dự án có quy mô hàng trăm ha trở lên, đi đôi với cơ hội nhận được lợi nhuận lớn hơn, bền vững hơn.

Xu thế phát triển các đại đô thị ở vùng ngoại thành còn giải quyết nhu cầu an cư của người dân. Tại nhiều đô thị lớn trên thế giới như London, vì giá nhà tại trung tâm đắt đỏ, nên phần lớn dân số sinh sống khá xa trung tâm và di chuyển chủ yếu bằng các phương tiện công cộng tới trung tâm thành phố. Hay như ở Mỹ, vùng ven đô đã trở thành vùng đại đô thị rộng lớn có đặc trưng khác biệt, ở đó ô tô là biểu tượng văn hóa đô thị, còn cư dân trung lưu được thỏa mãn sở hữu những dinh thự rộng lớn và tiện nghi.

Hiện các đồ án giao thông quan trọng như các tuyến vành đai 2, 3, 4, các tuyến cao tốc, trục đường giao thông ven sông và các cây cầu huyết mạch đã lên kế hoạch đầu tư sẽ tạo điều kiện thuận lợi để hình thành các khu đô thị ở ngoại ô. Nhưng để giúp cư dân kết nối với các quận trung tâm dễ dàng, bản thân các chủ đầu tư cần quan tâm đến việc phát triển cơ sở hạ tầng nội - ngoại khu, tạo điều kiện tốt nhất cho dân cư thuận tiện di chuyển bằng phương tiện cá nhân hoặc công cộng.

Nhưng thách thức cũng không nhỏ cho các chủ đầu tư khi triển khai một dòng sản phẩm phức tạp, thời gian thi công lâu và ngốn lượng vốn lớn như các đại đô thị. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, trong xu hướng phát triển dự án của các đại đô thị hiện nay, các chủ đầu tư cần chú trọng hơn tới kế hoạch phát triển tổng thể với phương án quy hoạch bài bản cho các tiện ích, dịch vụ nội khu, đa dạng về các sản phẩm nhà ở và thương mại như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại... Tất cả nhằm kiến tạo môi trường sống đầy đủ tiện nghi cho cộng đồng dân cư. Hiện thị trường đã quan tâm hơn đến các yếu tố về sống “xanh” như sức khỏe, môi trường sống, chất lượng không khí và thuận tiện di chuyển. Do đó, chủ đầu tư cần tạo ra được một môi trường sống khác biệt để có thể tạo sức hút cho dự án.

Các đại đô thị thường có những thế mạnh mà các dự án căn hộ chung cư - vốn tập trung nhiều về vấn đề môi trường sống và sinh hoạt - không có. Nhưng bên cạnh nỗ lực của bản thân chủ đầu tư, để dự án có giá trị gia tăng còn phụ thuộc rất nhiều vào việc vận hành và quản lý bất động sản.

Lý do là đối với các căn hộ chung cư cao tầng ở trung tâm, điều kiện cho thuê rất tốt, còn đối với căn hộ chung cư ở các đại đô thị thì tính chất cho thuê có thể không đạt được mục tiêu bằng chung cư ở trung tâm. “Quản lý bất động sản còn là hoạt động rất quan trọng để dẫn đến giá trị gia tăng của tài sản. Trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển mạnh, các chủ đầu tư rất cần chú trọng đến công tác quản lý vận hành, xem đó như một giá trị gia tăng cho dự án”, ông Matthew Powell chia sẻ.