Hủy
Bất động sản

"Đại chiến" diện tích chung cư: Đình chỉ thông tư 16 của Bộ Xây dựng?

Thứ Hai | 04/11/2013 07:39

"Quy định như thế rõ ràng không nhất quán, không thống nhất và thể hiện sự không minh bạch về mặt chính sách."
ĐBQH Đinh Xuân Thảo trao đổi với phóng viên về thông tư 16 và nghị định 71. ẢnhNguyễn Dũng

Bên lề Quốc hội, Đại biểu Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp khẳng định quanđiểm với phóng viên báo điện tử Infonet về sự "nới tay" của thông tư 16 của Bộ Xây dựng cho phéptính diện tích căn hộ bao gồm cả tường chung, đi ngược với các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định71.

Thời gian gần đây xảy ra nhiều trường hợp tranh cãi, kiện cáo giữa khách hàng với chủ đầu tưcác

Trường hợp thông tư sai thì phải sửa, hủy thông tư đó, vàngười đã chịu thiệt sẽ được bồi thường.

Thông tư 16 là của Bộ Xây dựng, còn Nghị định 71 của Chínhphủ, rõ ràng trường hợp này nghị định của Chính phủ cao hơn. Trong trường hợp ra tòa, tòa sẽ căn cứvào văn bản có giá trị cao hơn. Lúc đó anh nào ban hành sai văn bản thì phải chịu trách nhiệm bồi thường!

Dự án nhà ở trong việc tính diện tích căn hộ. Nguyên nhân, quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXDcủa Bộ Xây dựng không thống nhất với Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010 trong quy định về sở hữu chung,sở hữu riêng trong chung cư.

Tại các phiên thảo luận, nhiều ĐBQH đã lên tiếng về việc nhiều văn bản sau trái ngược hoàntoàn với văn bản trước, và không loại trừ xảy ra lợi ích nhóm. Ông bình luận gì về trường hợp cụthể này?

Quy định như thế rõ ràng không nhất quán, không thống nhất và thể hiện sự không minh bạch về mặtchính sách. Điều này cơ quan chủ quản, cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng cần phải làm rõ.

Về nguyên tắc, các văn bản ở dưới (thông tư) không được trái với nghị định. Thông tư chỉ đượchướng dẫn và làm rõ nghị định hơn thôi.

Trong trường hợp này nếu luật, nghị định chưa quyết định cụ thể phần diện tích thì trong thôngtư hướng dẫn, anh có thể quy định diện tích bán tính từ bên ngoài tường, hoặc từ bên trong, hay từgiữa tường.

Nhưng nếu văn bản trước đã nói rồi, tức là đã quy định cụ thể tính từ đâu thì lúc đó thông tưkhông phù hợp.

Nguyên tắc khi ra thông tư hướng dẫn thì phải đảm bảo theo hướng có lợi cho người được điềuchỉnh. Cụ thể ở đây anh cần vận dụng điều chỉnh làm sao để có lợi cho người dân, chứ không phải rathông tư hướng dẫn quy định hẹp lại để gây khó khăn cho người dân. Như thế là không được!

Đúng là trong trường hợp này, thông tư ra quy định cho đối tượng được hưởng lợi là chủ đầutư, còn người chịu thiệt không ai khác lại là người dân mua nhà. Trường hợp mt thông tư ban hành cócác quy định đi ngược với luật và nghị định đã ban hành thì phải xử lý ra sao, thưa ông?

Rõ ràng một thông tư quy định không phù hợp với nghị định, hoặc thậm chí nghị định không đúng,anh muốn sửa thì cũng phải kiến nghị sửa nghị định đã. Khi nghị định còn nguyên như vậy mà thông tưlại làm trái thì rõ ràng thông tư đó phải đình chỉ, và phải sửa.

Việc này Cục kiểm tra văn bản - Bộ Tư pháp có thẩm quyền. Họ sẽ xem xét cụ thể và "tuýt còi" nếuthấy sai. Đơn vị này có quyền kiến nghị Bộ Xây dựng tự sửa, nếu không thì họ sẽ kiến nghị lên Thủtướng Chính phủ và Thủ tướng sẽ hủy văn bản đó.

Trong khi còn đang tồn tại cả nghị định và thông tư, để đảm bảo đúng luật khi tiến hành muabán thì sẽ phải áp dụng theo nghị định, hay thông tư thưa ông?

Theo cách làm của Việt Nam thì sẽ áp dụng văn bản gần nhất, cụ thể trong trường hợp này là thôngtư 16.

Nhưng khi phát hiện ra sự không thống nhất giữa thông tư với nghị định thì người ta có thể thựchiện theo cách vẫn cứ thực hiện theo thông tư và kiến nghị lên trên. Sau này nếu thấy thông tư saithì phải phục hồi quyền lợi cho người ta.

Rõ ràng trong trường hợp này khi thông tư đang tồn tại thì khi giao dịch không thể áp dụng theonghị định được. Bởi trách nhiệm của người thừa hành là thi hành công vụ, nghĩa là theo văn bảnhướng dẫn gần nhất.

Nếu trường hợp thông tư sai, ngoài vấn đề bồi thường ra thì ở đây còn có vấn đề trách nhiệmnào không? Theo ông, ai sẽ phải chịu trách nhiệm trong trường hợp này?

Nếu làm rõ ra và thông tư sai thì người ban hành văn bản phải có trách nhiệm. Anh phải ngừng,anh phải sửa và anh phải phục hồi lại lợi ích cho người bị thiệt.

Nhưng ở đây còn có câu chuyện khác nữa. Vì nó là quan hệ dân sự nên nhiều lúc có thể xảy ra xungđột giữa quy định này với quy định kia. Trong trường hợp đó, nếu có sự thỏa thuận giữa người bánvới người mua bằng thỏa thuận dân sự thì cũng có thể chấp nhận được.

Nếu không ai chịu ai thì có thể đưa ra tòa. Lúc đó tòa sẽ dựa vào văn bản xử lý. Nhưng lại có sựmâu thuẫn giữa văn bản trên và dưới. Trong trường hợp đó tòa sẽ yêu cầu cơ quan chủ quản - Bộ Xâydựng phải trả lời tại sao lại có sự vênh nhau như vậy.

Nếu nghị định sai hoặc trái với nguyên tắc luật thì phải sửa lại nghị định và vẫn áp dụng thôngtư. Người ra thông tư lúc đó không việc gì. Nhưng ngược lại trong trường hợp thông tư sai thì phảisửa, hủy thông tư đó, và người đã chịu thiệt sẽ được bồi thường.

Thông tư 16 là của Bộ Xây dựng, còn Nghị định 71 của Chính phủ, rõ ràng trường hợp này nghị địnhcủa Chính phủ cao hơn. Trong trường hợp ra tòa, tòa sẽ căn cứ vào văn bản có giá trị cao hơn.

Lúc đó anh nào ban hành sai văn bản thì phải chịu trách nhiệm bồi thường!

Nhưng từ xưa đến nay chúng ta chỉ cho kiện hành chính thôi chứ chưa kiện văn bản bao giờ.

Trong các trường hợp như vậy, cơ quan công quyền sẽ làm việc với nhau, phát hiện sai và phảisửa, lúc đó sẽ hoàn trả lại phần thiệt hại, còn người dân không có quyền đi kiện.

Luật khiếu nại hành chính chỉ áp dụng đối với hành vi hành chính thôi, chứ không phải áp dụngđối với các văn bản. Nói cách khác văn bản vi phạm thì không bị kiện.

Xin cảm ơn ông!

Luật sư Phạm Ngọc Minh, Công ty Luật TNHH YouMe:

Việc xác định diện tích sàn căn hộ đã được quy định chi tiếttại Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 01.09.2010. Theo đó, diện tích sàn căn hộ muabán có thể được xác định theo hai phương pháp, hoặc: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ, hoặc:tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán căn hộ sau thờiđiểm Thông tư số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 16.10.2010, thì việc thỏa thuận diện tíchsàn căn hộ trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng phải phù hợp với quy địnhnày.Tranh chấp tại các dự án hiện nay, có nguyên do từ việc chủ đầu tư sử dụng cách tính diện tích từtim tường, trong đó tính phần cột, hộp kỹ thuật… nằm trong diện tích căn hộ để tính tiền kháchhàng, thậm chí tính diện tích theo kích thước tim tường chung và toàn bộ tường bao ngoài của cănhộ, nhưng vẫn khẳng định là đã thực hiện đúng theo hướng dẫn của Thông tư số16/2010/TT-BXD.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 21Thông tư số 16/2010/TT-BXD có quy định rõ:"Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư… phảighi rõ thêm các nội dung: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng củachủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kíchthước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)".

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 70 LuậtNhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ_CP đã quy định rõ: "khung, cột, tường chịulực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ"thuộc sở hữu chung trong nhà chungcư.


Nguồn Infonet

Cập nhật tin Đầu Tư, Bất Động Sản, tin nhanh kinh tế chứng khoán, kiến thức Doanh Nghiệp tại Fanpage.

Tin cùng chuyên mục

Tin nổi bật trong ngày

Tin mới

Biz Tech

Nhân vật