Đô thị tri thức: Loại hình tài sản mới cho thị trường bất động sản

Hệ sinh thái đổi mới sáng tạo

Trong nhiều thập kỷ, quy tắc vàng của bất động sản thế giới được gói gọn trong ba từ: "Vị trí, Vị trí và Vị trí". Nhưng tại các thị trường phát triển nhất, trật tự này đang bị đảo lộn. Khi nền kinh tế toàn cầu chuyển dịch từ sản xuất sang dựa trên tri thức (knowledge-based economy), thì "Vị trí" hiện đại không còn được đo bằng khoảng cách tới trung tâm thành phố, mà bằng sự gần gũi với hệ sinh thái đổi mới sáng tạo.

Thị trường đang chứng kiến sự trỗi dậy của các "Đô thị Tri thức" (Knowledge Cities) - một loại hình tài sản bất động sản mới, nơi giá trị không đến từ gạch đá, mà đến từ sự kết tụ của các trường đại học, trung tâm R&D và các nhân tài.

Thế giới đã cung cấp những hình mẫu rõ ràng về sự thành bại của mô hình này. Tại Singapore, khu One-North là một minh chứng điển hình cho việc sử dụng quy hoạch để tạo ra "đất cho tư duy". Chính phủ Singapore không chỉ xây dựng văn phòng, họ xây dựng một hệ sinh thái. Bằng cách gom các viện nghiên cứu, trường đại học và các tập đoàn công nghệ vào một địa bàn, họ tạo ra hiệu ứng "hàng xóm tri thức", nơi sự tương tác vô tình giữa các chuyên gia tại quán cà phê cũng có thể dẫn đến một phát minh mới.

Bài học rút ra từ One-North hay Kendall Square (Boston, Mỹ) là rất rõ ràng: Một đô thị tri thức không thể tồn tại nếu thiếu "Triple Helix" (Mô hình hợp tác ba bên: Nhà nước – Đại học – Doanh nghiệp). Nếu thiếu đi một trong ba chân kiềng này, đô thị tri thức chỉ là một khu đô thị "vắng lặng" với vẻ ngoài hiện đại nhưng thiếu vắng "dòng máu" kinh tế.

Chất xám định cư

Tổng quy mô mới của TP.HCM sau sáp nhập vượt 11 triệu dân, tạo thành tam giác chiến lược hiếm có. Cụ thể gồm: cực tri thức – công nghệ tại Thủ Đức, Dĩ An và Biên Hòa; cực công nghiệp hiện đại tại Bến Cát, Mỹ Phước, Thuận An; cực cảng – logistics – năng lượng biển tại Cái Mép – Thị Vải.

Với không gian này, TP.HCM mở rộng có khả năng tổ chức toàn vùng thành thực thể kinh tế – tri thức thống nhất, vận hành trên cùng nền tảng quản trị. Trong không gian mới, tri thức trở thành tài nguyên quan trọng nhất. Đất đai và công nghiệp tuy vẫn là nền tảng nhưng không còn là động lực chủ đạo. Chỉ khi dòng tri thức được nối liền giữa nhà trường – nhà doanh nghiệp – Nhà nước, chuỗi đổi mới sáng tạo mới có thể hình thành.

Theo ông Trần Văn Bảy, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, TP hiện xác định khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số là động lực tăng trưởng mới. Mục tiêu năm 2026, thành phố phấn đấu đưa quy mô kinh tế số đạt khoảng 30% và tỷ trọng đóng góp của khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo đạt khoảng 18%.

Tại Việt Nam, các nhà phát triển lớn đang bắt đầu áp dụng mô hình này. Dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế 880 ha tại Tây Bắc TP.HCM của Vingroup, vừa được khởi công, là một phép thử quy mô lớn nhất từ trước đến nay cho tham vọng "đô thị tri thức" tại khu vực. Ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vingroup cho biết, dự án này dành tới 150 ha cho giáo dục và nghiên cứu.

Dưới góc độ đầu tư, đây là một chiến lược đặt cược vào tương lai của dòng vốn. Trong một thế giới biến động, nơi các khu công nghiệp truyền thống đang chịu áp lực lớn về chi phí nhân công, các đô thị tri thức, nơi cung cấp hạ tầng cho kinh tế số và đổi mới sáng tạo, chính là điếm đến an toàn và tiềm năng nhất cho các nhà đầu tư dài hạn.

Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho biết mô hình các siêu đô thị thế hệ mới nhấn mạnh đến cấu trúc đa trung tâm, liên kết mạng lưới vùng, quản trị thông minh và phát triển bền vững. Đặc biệt, siêu đô thị thế hệ mới không tập trung vào việc mở rộng diện tích, quy mô dân số mà chú trọng vào những tiến bộ khoa học, công nghệ như đô thị xanh, đô thị thông minh, kết nối toàn cầu, chuyển đổi số...

Những dự án quy mô tỷ USD tương tự Khu đô thị Đại học Quốc tế cần các kết nối hạ tầng (Metro, cao tốc) và các cơ chế thu hút nhân tài (doanh nghiệp công nghệ, vườn ươm khởi nghiệp). Thành công của một đô thị tri thức không đo bằng tiến độ bán hàng trong ngắn hạn, mà đo bằng tỷ lệ lấp đầy các cơ sở nghiên cứu và khả năng giữ chân các tài năng trẻ.

Đô thị tri thức không chỉ là tương lai của bất động sản, mà là tương lai của tăng trưởng đô thị bền vững. Đối với thị trường Việt Nam, xu hướng này là tất yếu để bắt kịp các nước phát triển. Tuy nhiên, khi các nhà phát triển đang thay đổi luật chơi, nhà đầu tư cũng cần thay đổi tư duy: Đừng chỉ nhìn vào quy hoạch trên giấy, hãy nhìn vào hệ sinh thái mà chủ đầu tư đó cam kết tạo ra bên trong lòng đô thị. Bởi lẽ, trong thời đại mới, tài sản bất động sản giá trị nhất không nằm ở vị trí địa lý, mà nằm ở "chất xám" được định cư tại đó