Giữ thăng bằng tín dụng địa ốc

Thị trường bất động sản đang có những biến chuyển mới đáng chú ý. Nhiều dự án chung cư sơ cấp mở bán tại TP.HCM có giá tiệm cận, thậm chí cao hơn nhà liền thổ, nhất là ở các khu vực vệ tinh vừa sáp nhập. Theo CBRE Việt Nam, trong quý II/2025 nhà liền thổ TP.HCM có giá trung bình 160-300 triệu đồng/m2, tăng 9%; giá căn hộ là 82-220 triệu đồng/m2, tăng 29%. Tốc độ tăng giá căn hộ sơ cấp quá nhanh đang góp phần thúc đẩy cuộc đua giá bất động sản mới.

Cùng thời điểm, nhiều ngân hàng cũng mạnh tay tung ra các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Chẳng hạn, TPBank tung ra gói vay mua nhà cho người trẻ với lãi suất từ 3,6%/năm cố định 3 tháng đầu, ân hạn gốc tới 60 tháng. LPBank cũng đang triển khai gói vay cho người trẻ mua nhà với mức lãi suất 3,88%/năm trong 3 tháng đầu. Khách hàng được vay 80% giá trị tài sản, thời hạn vay tối đa 35 năm, ân hạn nợ gốc 24 tháng. Thậm chí, các ngân hàng quốc doanh gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank cũng vào cuộc với các gói tín dụng cho người trẻ vay mua nhà với lãi suất thấp nhất từ 5,5%/năm…

Báo cáo tài chính quý II/2025 của 14 ngân hàng thương mại cũng đều có số dư cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh so với cuối năm trước. Trong đó, PVcomBank có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 36% tổng dư nợ, cao nhất trong ngành và tăng 5% trong nửa đầu năm nay. Nhiều ngân hàng khác hiện có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn cũng ghi nhận mức tăng trưởng cao như SHB tăng 28% lên 163.755 tỉ đồng; MB tăng 33% lên 85.534 tỉ đồng; HDBank tăng 22% lên 83.125 tỉ đồng…

Theo báo cáo của S&I Ratings, tín dụng toàn hệ thống ngân hàng trong nửa đầu năm 2025 tăng 9,9% so với đầu năm, mức cao nhất kể từ năm 2012. Đáng chú ý, những ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản và chứng khoán cũng là nhóm ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng nổi bật trong kỳ. 

Có thể thấy, dư nợ cho vay bất động sản tăng trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ pháp lý và cần vốn triển khai. Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực quan trọng đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

“Tôi cho rằng không có lý do gì để thị trường bất động sản không có dấu hiệu tăng trưởng. Cả nền kinh tế nói chung, trong đó có bất động sản, sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn so với 6 tháng đầu năm”, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định. Xét về mặt bằng giá, bất động sản đang ở ngưỡng rất cao, vì thế trông đợi giá giảm sâu là không thực tế.

Các chuyên gia đánh giá, tín dụng tăng 18-20% là phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP và mức độ lạm phát, chưa đến mức nóng. Tuy nhiên, mức tăng trưởng tín dụng này chỉ an toàn trong điều kiện dòng vốn được nắn vào lĩnh vực ưu tiên.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cũng khẳng định tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán cao hơn mức bình quân chung, song vẫn đảm bảo an toàn, không gây rủi ro hệ thống. “Ngân hàng Nhà nước vẫn luôn theo dõi sát các chỉ số an toàn”, bà Hồng cho biết. 

Thực tế, Ngân hàng Nhà nước mới đây ban hành Thông tư 14/2025 (có hiệu lực từ ngày 15/9), trong đó có nhiều thay đổi đáng chú ý. Thông tư thay thế quy định cũ về cách các ngân hàng tính toán rủi ro khi cho vay, trong đó hệ số rủi ro đối với một số lĩnh vực như vay mua nhà ở xã hội, cho vay doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME), nông nghiệp, nông thôn… được điều chỉnh giảm. Thông tư mới cho thấy tín hiệu nắn dòng chảy tín dụng tới các lĩnh vực sản xuất hay cần ưu tiên hỗ trợ, trong khi kiềm chế tín dụng đối với bất động sản thương mại, vốn đang tăng mạnh và gây ra nhiều quan ngại. 

Trong khi đó, ông Trần Ngọc Báu, CEO WiGroup, tổ chức cung cấp dữ liệu kinh tế tài chính, lưu ý việc tín dụng bất động sản tăng mạnh trong bối cảnh sản xuất, tiêu dùng còn yếu tiềm ẩn rủi ro dòng chảy tín dụng lệch pha. Tăng trưởng tín dụng trong hơn 1 năm qua tập trung vào lĩnh vực bất động sản, nhu cầu lớn trong đó là dùng để đảo nợ trái phiếu và tái cấu trúc nguồn vốn. Xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra do áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản khá lớn trong giai đoạn tới. Ước tính có khoảng 35.000-40.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn mỗi quý trong vòng 2 năm tới. 

Về vấn đề này, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cảnh báo: “Trong khi nợ xấu cũ vẫn chưa thể xử lý được, rủi ro nợ xấu mới lại hiện hữu”. Hệ lụy chính của việc ngân hàng đẩy mạnh tín dụng bất động sản là nguy cơ hình thành bong bóng tài sản khi dòng vốn đổ vào đầu cơ làm giá tăng cao hơn thực tế, gây áp lực lên lãi suất, lạm phát, gây rủi ro nợ xấu và bất ổn vĩ mô.