Thách thức nhà giá rẻ

Sau một thời gian dài dường như bị quên lãng, các dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp bắt đầu nóng lên trong thời gian gần đây khi các nhà lãnh đạo của TP.HCM quyết tâm học tập mô hình phát triển nhà ở xã hội chỉ có giá 100 triệu đồng/căn của tỉnh Bình Dương.

Tiềm năng tiêu thụ các dự án nhà ở xã hội là khá cao. Theo Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 1,7 triệu công nhân có nhu cầu về nhà ở, nhưng thực tế thời gian qua các dự án nhà ở xã hội mới đáp ứng được từ 8-10% cho đối tượng này.

Riêng tại TP.HCM, theo báo cáo của Sở Xây dựng, Thành phố có khoảng 1,2 triệu người nhập cư có nhu cầu về nhà ở xã hội. Việc tìm một giải pháp giúp cho người lao động có nơi an cư được xem là chìa khóa để TP.HCM có thể tiếp tục thu hút được lực lượng lao động và chất xám từ ngoại tỉnh, phục vụ cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao trong các năm tới. Nhưng liệu chiến lược xây dựng các căn hộ chỉ có giá 100 triệu đồng là khả khi cho TP.HCM giống như các tỉnh lân cận Bình Dương, Long An hay Đồng Nai?

Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, sở dĩ Bình Dương làm được các dòng sản phẩm nhà có giá rẻ vì chính quyền tỉnh này khá linh động, có quỹ đất lớn và giá rẻ. Họ cũng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp mong muốn làm nhà cho người thu nhập thấp; tiền sử dụng đất mà các doanh nghiệp phải đóng rất thấp, thậm chí gần bằng 0 như ở khu vực Mỹ Phước.

 “TP.HCM có thể gặp khó vì quỹ đất còn hạn hẹp, chỉ còn các huyện ngoại thành có quỹ đất tương đối lớn và rẻ như Củ chi, Hóc Môn, Cần Giờ. Liệu Thành phố có thể quy hoạch phát triển các huyện đó được hay không để giãn dân?”, ông Thanh nói.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, từ nay đến năm 2020, TP.HCM có đủ quỹ đất để phát triển khoảng 72.000 căn hộ, nhà ở xã hội, tức đáp ứng được một phần nhu cầu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Tuy vậy, vướng mắc ở chỗ giá bán vẫn còn khá cao, thậm chí có dự án mang danh là nhà ở xã hội nhưng giá còn cao hơn cả một số dự án nhà ở thương mại tại quận 12 có giá khoảng 13 triệu đồng/m².

 “Hiện tại, trên địa bàn TP.HCM, không có nơi nào mà giá thành sản phẩm thấp hơn 10 triệu đồng/m². Làm sao đưa được giá về thấp hơn 10 triệu đồng/m², diện tích 30-40m² thì căn hộ mới có thể phù hợp với thu nhập của các gia đình trẻ”, ông Thanh đề xuất.

Không chỉ các doanh nghiệp phải điều chỉnh tiết giảm giá và diện tích căn hộ để vừa túi tiền của người lao động thì việc ban hành các chính sách hỗ trợ về vốn tương tự như gói 30.000 tỉ đồng trước đây sẽ giúp cho các tỉnh, thành phố thực hiện được giấc mơ triển khai xây dựng các dự án lớn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Nhà nước có thể linh động giảm tiền sử dụng đất hoặc tạm hoãn việc đóng tiền sử dụng đất ở phân khúc giá thấp. Nhà nước cũng nên giảm thuế VAT còn 5% để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà giá thấp. Được biết, Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam đang nghiên cứu gói hỗ trợ 1.000 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội, dự kiến sẽ trình lên Chính phủ chấp thuận trong thời gian tới.

Ở các quốc gia đang phát triển trên thế giới, việc giải quyết nhà cho người lao động nhập cư ở các thành phố lớn cũng là bài toán đau đầu. Điển hình như tại Trung Quốc, các địa phương của quốc gia này từng được yêu cầu phải cung cấp đất miễn phí, giảm các mức thuế phí và điều chỉnh lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản để kéo giá nhà xuống thấp cho những gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Ngoài ra, một quỹ hỗ trợ mua nhà gọi là PHF (Housing Provident Fund) được đóng góp từ nguồn lực của người lao động và doanh nghiệp cũng được thành lập để hỗ trợ vốn vay cho người mua nhà ở xã hội.

Tuy vậy, Trung quốc vẫn chưa giải quyết được căn bản vấn đề. Một số tỉnh, thành phố do rơi vào tình trạng mất cân đối thu chi ngân sách nên phụ thuộc rất nhiều vào nguồn thu từ thuế đất đai để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và kinh tế. Vì thế, họ không mấy mặn mà với việc thực hiện các chương trình nhà giá rẻ cho công nhân. Ngoài ra, các khoản vay hỗ trợ mua nhà của PHF chỉ dành cho những công nhân có công việc thường xuyên, điều mà nhiều người nhập cư không đáp ứng được. Các vướng mắc này của Trung Quốc có thể lặp lại tại Việt Nam.

Mặt khác, trong 2 năm qua, cơ hội tiếp cận các sản phẩm nhà ở có giá thấp của công nhân vẫn còn xa vời, nhất là khi thu nhập của họ không theo theo kịp đà tăng giá chóng mặt của thị trường bất động sản. Do đó, trong tình huống hiện nay, bên cạnh các định hướng chính sách và hỗ trợ của Nhà nước thì việc tham gia của cộng đồng doanh nghiệp với những giải pháp sáng tạo, đột phá có thể sẽ góp phần giải quyết được vấn đề.

“Thời gian qua vẫn có những doanh nghiệp chú tâm vào các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ như Đất Lành, Lê Thành, Hoàng Quân... Họ hiểu được nhu cầu của phân khúc thị trường này mặc dù biên lợi nhuận rất mỏng. Nếu Nhà nước hỗ trợ họ, giảm các thủ tục hành chính và ban hành các chính sách hỗ trợ vốn, như vậy sẽ tạo động cơ cho các doanh nghiệp tham gia tích cực”, ông Thanh, Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, nói.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nếu Thành phố có một chính quyền kiến tạo, tạo ra mặt bằng hạ tầng tốt, doanh nghiệp sẽ hành động ngay và việc có dự án căn hộ 5 tầng từ 200-300 triệu đồng/căn là điều hoàn toàn có thể thực hiện được.

Nguyễn Sơn