Thị trường bất động sản đang bất ổn do mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng

Nguồn cung suy giảm, lệch pha cung cầu

Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản 2019, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản 2019 không chỉ sụt giảm mạnh về nguồn cung mà còn mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng.

Theo đó, trong năm 2019, toàn quốc chỉ có 5 triệu m2 sàn xây dựng, sụt giảm gần 200% so với mức 14 triệu m2 trong năm 2018.

Tại TP.HCM, nhiều dự án nhà ở bị “ách tắc, đứng hình”. Cùng với đó, tranh chấp đất tại Thủ Thiêm và nhiều thay đổi trong Luật Đất đai khiến các chủ đầu tư gặp khó trong việc triển khai dự án. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, thị trường đang có sự lệch pha nghiêm trọng về cung – cầu. Cụ thể, tại TP.HCM và Hà Nội, lượng tin đăng chào bán bất động sản phần lớn đến từ phân khúc trung - cao cấp, chiếm gần 60% tổng cung chào bán của thị trường. Trong khi đó, xét về lượng tìm kiếm bất động sản, loại hình nhà ở bình dân lại chiếm đến 68% lượng quan tâm, chỉ khoảng 32% khách hàng tìm kiếm sản phẩm trung cao cấp.

 “Phân khúc chung cư bình dân ghi nhận sự quan tâm lớn nhất thị trường với 69% nhu cầu tìm kiếm. Song lượng tin đăng rao bán dòng sản phẩm này lại thấp nhất trong các phân khúc, chỉ chiếm 20% tổng cung. Điều này cho thấy thị trường đang mất cân đối giữa nhu cầu mua và nguồn hàng thực tế”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Trong khi đó, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay phát triển chưa thật sự ổn định. Vẫn còn khá nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng. Cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở (tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh,...) còn mất cân đối, chưa phù hợp với nhu cầu của đa số người dân. Giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, khá cao so với thu nhập của người dân.

Giá căn hộ leo thang, bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó

Đưa ra dự báo về thị trường BĐS năm 2020, ông Quốc Anh nhận định, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, đặc biệt là phân khúc bình dân. Điều này khiến giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang.

Đối với các đô thị ở vùng ven thành phố, nơi tạo nguồn cung chính, khả năng hấp thụ thị trường vẫn tốt hơn trong bối cảnh giá bán ổn định. Các nhà phát triển bất động sản sẽ chú trọng đa dạng sản phẩm mới nhưng tập trung vào sự tiện lợi của cư dân và tối đa hóa diện tích sử dụng.

"Một yếu tố quan trọng nữa sẽ thúc đẩy giá căn hộ tiếp tục tăng trong tương lai đến từ việc kết nối hạ tầng liên tỉnh, bao gồm các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An", ông Anh nói thêm.

Dù giá nhà đất tiếp tục tăng, song thị trường bất động sản năm 2020 vẫn có sức hút rất lớn do nhu cầu cao. Cụ thể, Hà Nội cần ít nhất 4,7 triệu/m2 sàn nhà ở, TP.HCM cũng cần thêm hơn 4 triệu/m2 sàn. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam vẫn được đánh giá là cao hơn nhiều quốc gia trong khu vực, trung bình khoảng 5,5%, cao hơn mức 4-4,7% tại Bangkok, Kuala Lumpur, Singapore hay Jakarta.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Anh nhận định rằng năm 2020 sẽ là một năm đầy khó khăn đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi nhà đầu tư đang mất niềm tin vào loại sản phẩm này.

Xu hướng cho thuê sẽ dẫn dắt thị trường 2020

Cũng theo ông Quốc Anh, xu hướng tăng giá bất động sản trong năm 2019 là nguyên nhân chính khiến dòng sản phẩm nhà giá rẻ ngày càng khan hiếm trên thị trường.

Việc giá bán bị đẩy lên cao tại các thị trường truyền thống đang tạo cơ hội cho các thị trường mới nổi thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Trong khi các thị trường truyền thống đang ghi nhận sự sụt giảm lượng quan tâm thì các thị trường mới lại thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư. Tại các thị trường như Quảng Ninh, Hải Phòng, Lâm Đồng, Bình Thuận lượng tìm kiếm đã tăng từ 68-130% so với năm 2018. Cụ thể, giá bán nhà đất tại TP.HCM trong năm nay tăng trung bình 12%, Hà Nội tăng khoảng 6%. Giá nhà trung bình tại TP.HCM hiện lên đến 46 triệu/m2 với các dự án triển khai tại khu vực trung tâm, nhà đất ngoài trung tâm vào khoảng 26 triệu/m2.

Năm 2019 cũng chứng kiến sự thay đổi giữa nhu cầu mua đầu tư bán lại và đầu tư cho thuê khi lượng sản phẩm bất động sản đăng với mục đích rao bán chỉ tăng 40% còn tin đăng cho thuê tăng đến 50%. Điều này cho thấy, thay vì lướt sóng bán ra, nhiều khách hàng đang chuyển hướng sang đầu tư cho thuê.

“Chúng tôi đã nhìn thấy trong báo cáo rằng, năm 2019 bất động sản cho thuê đã tăng 50%. Điều này có nghĩa là thị trường đang phản ứng. Và nếu giá tiếp tục tăng thì người ta sẽ đi thuê nhiều hơn. Và tôi tin rằng xu hướng này sẽ tiếp tục mạnh lên trong năm 2020, cho tới khi thị trường có sự điều chỉnh trở lại”, ông Anh nhấn mạnh.

►Thị trường bất động sản 2020: Sóng đổ về vùng ven?

►Thị trường bất động sản 2020: Khó càng thêm khó

►Phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ lên ngôi trong năm 2020?