Tồn kho cao ngất, giá nhà múa lửa

Thị trường bất động sản đang trình diễn một nghịch lý kinh điển: các kho hàng chứa đầy căn hộ và biệt thự chưa bán được, nhưng giá lại kiên quyết không giảm, thậm chí còn tăng vùn vụt. Đây là thực tế đang diễn ra, khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà “xoay như chong chóng”.

Kho hàng tỉ USD chờ khách

Theo dữ liệu mới nhất của VietstockFinance, đến cuối tháng 9/2025, tổng lượng hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã phình to gần 499.000 tỉ đồng, tăng hơn 26% so với đầu năm. Lượng hàng hóa khổng lồ này, được xếp vào danh mục “tồn kho,” đang tạo ra một bức tường tài sản trị giá hàng tỉ USD mà các doanh nghiệp đang “ôm”.

Dẫn đầu cuộc đua tồn kho là những cái tên quen thuộc như Novaland (hơn 152.285 tỉ đồng), Vinhomes (hơn 125.000 tỉ đồng) và Phát triển Đô thị Kinh Bắc (hơn 25.000 tỉ đồng). Khi thị trường thuận lợi, tồn kho là tài sản. Khi thanh khoản chậm, đó là một khoản nợ chực chờ.

Nghịch lý là ngay cả khi nguồn cung đang dồi dào, giá sơ cấp vẫn nhảy múa ở mức tăng 31-41% so với cùng kỳ. Điều này giống như một siêu thị chất đầy sản phẩm, nhưng giá lại cao đến mức khách hàng chỉ có thể đứng nhìn từ xa.

Vậy ai là người đang mua những căn nhà này? Câu trả lời dường như nằm ở nhóm nhà đầu tư, chứ không phải người mua ở thực. Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy 61% người có nhu cầu mua nhà đã phải hoãn kế hoạch từ 6 tháng đến 1 năm vì vấn đề tài chính.

Người mua đứng ngoài 

Khi người mua ở thực bị đẩy ra khỏi thị trường vì giá quá cao, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, tạo điều kiện dễ dàng cho việc giá nhà tiếp tục bị thổi lên cao hơn. Công ty Chứng khoán BSC chỉ ra rằng thị trường đang có “độ lệch pha cung - cầu” nghiêm trọng, với nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp mà người dân thường khó với tới.

Ngồi trên đống tài sản lớn nhưng áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản cũng đang tăng lên. “Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng 37% so với cùng kỳ, đưa tín dụng bất động sản chiếm tới 23,7% tổng tín dụng, có thể ảnh hưởng không tốt tới các chỉ tiêu an toàn vốn của ngân hàng”, báo cáo của VIS Rating cảnh báo.

Một biến số nữa đang chờ đợi vào năm 2026 là việc áp dụng bảng giá đất mới. Điều này được dự kiến sẽ làm chi phí tiền sử dụng đất tăng vọt, buộc các doanh nghiệp phải tính toán lại chi phí đầu tư và tất nhiên, đẩy giá bán nhà lên cao hơn nữa. 

Tuy nhiên, không phải tất cả đều là tin xấu. Thị trường bất động sản năm 2026 vẫn còn những tia hy vọng, đặc biệt là sự dịch chuyển chiến lược của các chủ đầu tư. Nguồn cung đang có xu hướng dịch chuyển về phân khúc trung cấp và giá hợp lý hơn. Điển hình là nguồn cung nhà ở trung cấp tại TP.HCM đã tăng gấp 3 lần trong quý III/2025. Ở quy mô cả nước, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý III/2025 có hơn 32.000 sản phẩm căn hộ và nhà ở thấp tầng được đưa ra thị trường, tức riêng lượng cung bất động sản quý III/2025 đã cao gấp đôi lượng cung mới của cả năm 2024. Số lượng nhà ở thương mại đang được triển khai cũng lên tới hơn 600.000 căn, tăng 55% so với quý II/2025.

Các chính sách gỡ rối về thủ tục pháp lý đang được đẩy mạnh. Số lượng dự án thương mại được cấp phép mới trong quý III/2025 đã đạt kỷ lục 113 dự án, tăng 391% so với cùng kỳ. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục bơm ròng, dự kiến giúp duy trì mặt bằng lãi suất thấp, từ đó hỗ trợ cải thiện thanh khoản trên thị trường địa ốc.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thừa nhận hoạt động đầu cơ, đầu tư đang mạnh hơn nhu cầu ở thực, một phần nguyên nhân xuất phát từ dòng tiền rẻ duy trì từ năm 2024 đến nay. “Tuy nhiên, khi lãi suất tăng, sẽ làm giảm hoạt động đầu cơ. Với cách điều hành hiện nay, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng bền vững hơn, chất lượng hơn. Xu hướng này có thể duy trì ổn định sang năm 2026”, ông Đính cho biết.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn “thử lửa”. Với sự hỗ trợ từ chính sách vĩ mô và tín dụng, thị trường đang có cơ hội duy trì nhịp đập lạc quan, nhưng sự chủ động tái cấu trúc từ doanh nghiệp là yếu tố quyết định để giải quyết triệt để bài toán tồn kho. Sự phục hồi sẽ phụ thuộc vào việc họ có thể giải quyết được bài toán tồn kho khổng lồ, cùng với việc nguồn cung có tiếp tục dịch chuyển về phân khúc phù hợp với túi tiền của người mua ở thực hay không. 

Có thể bạn quan tâm 

M&A bất động sản chuyển trạng thái